QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới và được cân nhắc thông qua tại Kỳ họp thứ 6 năm 2023 nếu đủ điều kiện. Một trong những điểm mới được đề cập trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về “Không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không”.
Theo đó, khoản 1 Điều 207 trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: ‘Người sử dụng đất theo quy định của Luật này được Nhà nước xác định không gian sử dụng đất, bao gồm độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc”.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới và được cân nhắc thông qua tại Kỳ họp thứ 6 năm 2023 nếu đủ điều kiện.
Tuy nhiên, theo TS.Bùi Thanh Tùng, Phó Trưởng đoàn phụ trách Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.Hải Phòng, khái niệm “công trình trên không” không được đưa vào trong Điều 3 về Giải thích từ ngữ của dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Mặt khác, cần lưu ý, mục giải thích từ ngữ tại khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng không có khái niệm “công trình trên cao”, chỉ quy định về công trình xây dựng, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất; phần dưới mặt nước, phần trên mặt nước. Khoản 9 Điều 90 Luật Xây dựng về cấp phép xây dựng có quy định về chiều cao tối đa của công trình. Luật Kiến trúc không quy định cụ thể, chỉ quy định khung về thiết kế kiến trúc đô thị, quy chế quản lý. Khoản 19 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2020 cũng không quy định về công trình trên không, mà chỉ quy định về không gian ngầm và công trình ngầm đô thị (Không gian ngầm là không gian dưới mặt đất được quy hoạch để sử dụng cho mục đích xây dựng công trình ngầm đô thị). Điều 33 Luật Quy hoạch đô thị trong phần quy định về nội dung thiết kế đô thị có đề cập đến tầng cao xây dựng công trình (khoản 3, 4).
Với lý lẽ trên, TS.Bùi Thanh Tùng cho rằng, cần có định nghĩa rõ về công trình trên cao (khác hay tương đương với các công trình trên mặt đất có chiếm độ cao khoảng không) và thống nhất cách hiểu với các Luật hiện hành. Đối với các công trình trên không ở các khu vực ngoài đô thị thì áp dụng theo pháp luật nào, khi không thể áp dụng theo pháp luật về quy hoạch đô thị?
TS.Bùi Thanh Tùng, Phó Trưởng đoàn phụ trách Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.Hải Phòng.
Góp ý về vấn đề về không gian sử dụng đất, đất xây dựng công trình ngầm và công trình trên không, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nêu quan điểm: Nội dung này được đưa vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng còn chung chung, chưa gắn với thực tiễn đang diễn ra, nhất là liên kết với Luật khác. Ví dụ trong Luật Quy hoạch đô thị nêu quản lý sử dụng đất đô thị phải theo Luật Đất đai. Trong Luật Xây dựng yêu cầu về cấp phép xây dựng cũng nêu phải phù hợp Luật Đất đai. Trong định hướng phát triển đô thị Việt Nam đến 2030 (Nghị quyết 06-NQ/TW tháng 01/2022) đã nêu: Nhiệm vụ quản lý không gian nổi, không gian ngầm và hệ thống công trình ngầm đô thị phù hợp với các chiến lược. Trong Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành tháng 06/2022 về đất đai có định hướng xây dựng pháp luật quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm. Do vậy, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần xác định nội dung này để khai thác và quản lý có hiệu quả, chặt chẽ tài nguyên đặc biệt của quốc gia.
Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, trong hệ thống quy hoạch hiện nay, liên quan đến sử dụng đất có nhiều quy hoạch: Quy hoạch ngành Quốc gia, quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị - nông thôn. Trong đó không gian trên đất hiện nay bao gồm 3 loại: Không gian mặt đất (quy hoạch san nền, thoát nước, bồi đắp...); Không gian ngầm (quy hoạch công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật ngầm, phần ngầm của công trình kiến trúc, công trình công cộng ngầm, đường dây, đường ống hạ tầng kỹ thuật, giao thông công cộng ngầm (hầm, đường sắt đô thị...); Không gian trên mặt đất (thể hiện trong quy hoạch xây dựng hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, hoảng cách an toàn...).
Các không gian nêu trên có quy định với từng chức năng sử dụng đất riêng biệt. Song cũng có loại công trình liên quan đến hỗn hợp cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, đất do đại diện Nhà nước quản lý và đất đã giao cho người sử dụng chưa được đề cập đồng bộ.
Trong Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch Đô thị và các văn bản hướng dẫn đã có các quy định riêng để quản lý không gian mặt đất, không gian trên mặt đất. Riêng với không gian ngầm đã có các quy định chuyên ngành như Nghị định 39-NĐ/CP của Chính phủ. Các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ quản lý chuyên ngành về xây dựng công trình ngầm. Một số cấp tỉnh đã xây dựng quy hoạch không gian ngầm như Hà Nội đã lập quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm đến 2030 (Quyết định 913/QĐ-UBND ngày 15/03/2022) khi triển khai đã bộc lộ một số tồn tại.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra rằng, thực tế trong triển khai cho thấy, các quy định về không gian ngầm, mặt đất, trên mặt đất có sự quan tâm trong quản lý, song tiếp cận còn riêng lẻ, chưa đáp ứng yêu cầu thống nhất về không gian tổng thể và không gian cụ thể từng loại công trình. Với tốc độ ĐTH và phát triển đa chức năng hiện nay đã nảy sinh yêu cầu về công nhận quyền sử dụng không gian ngầm liên quan tới đất đai. Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã đề cập đến nhiều nội dung và đã, đang được sự quan tâm lớn. Tuy vậy, riêng về không gian trực tiếp liên quan đến đất gần như chưa tạo được yêu cầu quản lý thống nhất, cần có sự nghiên cứu rõ ràng hơn, tránh chung chung như dự thảo đã nêu "Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không".
Để đảm bảo đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững khai thác hiệu quả tài nguyên đất cần quy định từ đánh giá đất đai, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, nội dung quy hoạch sử dụng đất, nguyên tắc phát triển quỹ đất, điều kiện quản lý, khai thác quỹ đất... Như vậy, trong chương giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần có điều cụ thể để đảm bảo thống nhất quản lý, hài hòa hệ thống không gian ngầm, mặt đất và trên mặt đất; bổ sung nguyên tắc tại Điều 207 trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) về không gian sử dụng đất, công trình ngầm, trên không. Nếu xác định được yêu cầu này sẽ tạo sự hài hòa chung, tránh hiện tượng quy định theo chuyên ngành trong xây dựng, quy hoạch đô thị, kiến trúc./.