Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 4 (10/2022)
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (10/2022). Tới đây, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra từ ngày 5-7/4, dự thảo Luật sẽ được tập trung thảo luận về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau. Đây là bước chuẩn bị quan trọng, góp phần nâng cao chất lượng dự án luật trước khi trình Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 tới đây (5/2023).
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất, bảo đảm và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, Luật Đất đai cũng đã bộc lộ những bất cập, hạn chế cần phải được điều chỉnh. Do vậy, theo các chuyên gia cần thiết phải sửa đổi để khắc phục những khiếm khuyết, đảm bảo tính thống nhất và tương thích với các luật có liên quan, hướng tới việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giải quyết hài hòa về mặt lợi ích giữa các chủ thể sử dụng đất.
Cần quy định rõ cách xác định thành viên của hộ gia đình.
Nghiên cứu dự thảo luật, TS. Nguyễn Thị Dung, khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học luật Hà Nội cho rằng, cần: Bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở; Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất.
Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bổ sung quyền và nghĩa vụ sử dụng đất để xây dựng công trình trên không. Sửa đổi, bổ sung điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
TS. Nguyễn Thị Dung, khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học luật Hà Nội
Cũng theo TS. Nguyễn Thị Dung, trước hết cần hoàn thiện các quy định pháp luật về xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình; cần phải quy định rõ nội hàm của thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc đứng tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, cần thiết công nhận quyền sử dụng đất cho những thành viên trong hộ gia đình đối với diện tích đất lấn chiếm dựa trên công sức đóng góp; đối với diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích hỗn hợp bao gồm cả để ở và kinh doanh, dịch vụ, thương mại thì cần xem xét theo hướng tăng nghĩa vụ tài chính;...
Trong đó, TS. Nguyễn Thị Dung lưu ý, cần tiếp tục đưa khái niệm hộ gia đình vào Điều 3 Dự thảo. Theo đó, các quy định pháp luật cần tập trung quy định rõ cách xác định thành viên của hộ gia đình. Tiêu chí xác định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, có nghĩa chủ thể hộ gia đình trong quan hệ đất đai là chủ thể hộ gia đình trong quan hệ hôn nhân, gia đình gắn bó với nhau theo hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng.
Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cần có quy định xác định phần quyền sử dụng đất của từng thành viên trong hộ gia đình để xác định di sản khi một thành viên trong hộ gia đình chết. Bởi lẽ, hộ gia đình là một cộng đồng người có tài sản chung và làm kinh tế chung, cộng đồng sở hữu tức nhiều người cùng thực hiện quyền làm chủ của mình trên khối tài sản chung của hộ. Do đó, hệ quả của việc thực hiện quyền sở hữu trên tài sản chung của hộ là tài sản của hộ gia đình không có sự tách bạch với tài sản riêng của từng thành viên trong hộ; trong khi đó, tài sản của pháp nhân hoàn toàn tách bạch và độc lập với phần tài sản riêng còn lại trong sản nghiệp của từng thành viên. Quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình sẽ bao gồm tài sản chung hợp nhất (quan hệ hôn nhân) và tài sản chung theo phần (quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng), do đó tùy theo mối quan hệ mà phần di sản của người chết trong hộ gia đình sẽ được xác định một cách phù hợp.
Làm rõ sự khác nhau giữa quyền cho thuê, cho thuê lại
Quan tâm tới quy định tại Dự thảo về nội dung này, TS. Kiều Thị Thùy Linh, Khoa Luật, Học viện Phụ nữ Việt Nam cho biết, một trong những mục tiêu đặt ra khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 đó là đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có hộ gia đình, cá nhân nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển.
TS. Kiều Thị Thùy Linh, Khoa Luật, Học viện Phụ nữ Việt Nam
Đánh giá, tại Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi mặc dù đã bổ sung nhiều điểm mới về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tuy nhiên theo TS. Kiều Thị Thùy Linh vẫn còn một số nội dung cần tiếp hoàn thiện, tránh cách hiểu khác nhau như: chưa làm rõ sự khác nhau giữa quyền cho thuê, cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; chưa quy định cụ thể các tiêu chí xác định thành viên hộ giai đình đặc biệt chưa làm rõ điều kiện “đang sống chung”;...
Để nâng cao hơn nữa hiệu quả áp dụng pháp luật đất đai, đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, TS. Kiều Thị Thùy Linh kiến nghị, cần sửa đổi khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và có quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Qua đó xóa bỏ thực tế áp dụng hiện nay khi căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định điều kiện “đang sống chung” hiện nay.
TS. Kiều Thị Thùy Linh cũng kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với cá nhân là dân tộc thiểu số thì được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (khoản 1 Điều 40 Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi).
Ngoài ra, cần bỏ quyền cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm; khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ, thống nhất giữa khoản 1 Điều 29 và điểm a khoản 1 Điều 49 khi quy định về điều kiện “Có giấy chứng nhận”; bổ sung tại khoản 2,3,4 Điều 40, Điều 41, Điều 51, Điều 52 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình sử dụng đất thay vì hiện nay đang chỉ đề cập đến cá nhân sử dụng đất;.../.