CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ: SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VỪA BẢO ĐẢM QUẢN LÝ CHẶT CHẼ VỪA KIẾN TẠO PHÁT TRIỂN BỀN VỮN
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Theo đó, một trong những bất cập của Luật hiện hành là quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản còn đơn giản, dễ dàng nên việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản còn chưa đảm bảo yêu cầu. Luật hiện hành quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản mà không yêu cầu phải hoạt động trong tổ chức hoặc doanh nghiệp.
Cùng với đó, luật hiện hành thiếu quy định về việc thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi vi phạm quy định của Luật, việc xử lý vi phạm chỉ được quy định trong Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nên hiệu lực chưa cao. Luật cũng không quy định về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, tại Chương VII quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; nội dung môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền của môi giới bất động sản; nghĩa vụ của môi giới bất động sản; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản; thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. So với Luật hiện hành, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.
Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh
Theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật quy định cá nhân hoạt động môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ được hành nghề trong sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới bất động sản. Quy định mới tại dự thảo Luật là một trong những cách thức để nâng cao chất lượng và trách nhiệm hành nghề của đội ngũ môi giới bất động sản, đồng thời, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước. Để tiếp tục hoàn thiện, đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản hướng tới hình thành tính chuyên nghiệp của hoạt động này.
Về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sản giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định trên cơ sở đánh giá thực tiễn thực hiện quy định hiện hành nhằm giải quyết những bất cập, hạn chế như đã chỉ ra, đáp ứng mục tiêu kiểm soát, nâng cao chất lượng và trách nhiệm hành nghề của đội ngũ môi giới bất động sản. Đồng thời, luật hóa có chọn lọc các quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Quy định cụ thể về các trường hợp, điều kiện, thủ tục đối với cấp mới, cấp lại, thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; làm rõ trường hợp cấp lại chứng chỉ do bị mất, hư hỏng hoặc lý do bất khả kháng và khi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hết hạn. Cân nhắc tính khả thi của quy định chuyển tiếp tại khoản 5 và khoản 6 Điều 92 dự thảo Luật về người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện mới là có “giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp” trong thời gian 12 tháng kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.
Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh
Thảo luận tại phiên họp, Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, tại khoản 6 Điều 9 dự thảo luật có quy định “Xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn trái quy định của Luật này; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.” Đại biểu chỉ ra rằng, trên thực tế hiện nay, những sàn giao dịch chủ yếu được thực hiện ở các thành phố lớn, việc hình thành các sàn giao dịch tại các tỉnh chưa phổ biến, chủ yếu thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc đấu giá, thông qua các tổ chức và cá nhân đấu giá.
Trưởng Ban Công tác đại biểu đặt vấn đề, tại các hành vi bị cấm, dự thảo luật quy định cấm việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của luật, vậy có cấm người hành nghề môi giới không có chứng chỉ hay không? Mặt khác, hiện nay, vấn đề cò đất là một trong những câu chuyện rất đau đầu của các địa phương. Do đó, đại biểu cho rằng nên cấm người môi giới không có chứng chỉ hành nghề. Đại biểu cũng cho biết, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại các địa phương không phổ biến, chủ yếu thực hiện việc đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.
Cùng quan tâm đến vấn đề này, Chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội Nguyễn Thuý Anh nhận thấy, dự thảo Luật đã bổ sung quy định điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo đại biểu, đây là những quy định cần thiết để tăng cường chất lượng hoạt động của giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới. Tuy nhiên, các quy định rõ ràng này sẽ phát sinh thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, Điều 69 dự thảo Luật quy định về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản quy định “…phải tổ chức và tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức hành nghề môi giới, cập nhật kịp thời các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản”. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Uỷ ban Xã hội chỉ ra rằng, quy định này không rõ cách thức quản lý để biết các cá nhân, tổ chức này sẽ thực hiện nghĩa vụ hay chưa, do đó đề nghị Ban soạn thảo rà soát, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng hơn về các thủ tục hành chính phát sinh.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải
Mặt khác, Chủ nhiệm Uỷ ban Văn hoá, Giáo dục Nguyễn Đắc Vinh nêu rõ, theo quy định của pháp luật về đầu tư và dự thảo Luật thì kinh doanh bất động sản là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Tuy nhiên, dự thảo luật không quy định rõ ràng cơ chế quản lý đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản như áp dụng điều kiện kinh doanh, không cấp giấy phép thực hiện hậu kiểm hay phải cấp giấy phép mới được phép hoạt động kinh doanh. Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ kinh doanh bất động sản có phải là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện hay không? Đồng thời cũng đề nghị nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới để quy định việc đào tạo, bồi dưỡng hành nghề, cấp thẻ, chứng chỉ cho những người hành nghề môi giới bất động sản nhằm bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế.
Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho biết, dự thảo luật đang quy định thêm nhiều điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản so với luật hiện hành. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động kinh tế-xã hội của các điều kiện kinh doanh quy định tại dự thảo luật, nhất là sự cần thiết của các quy định này. Dẫn chứng ví dụ cho quan điểm của mình, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc cho biết, trường hợp người kinh doanh dịch vụ tư vấn về tạo lập bất động sản, giá trị bất động sản cần có bằng cấp, chứng chỉ như thế nào chưa được dự thảo Luật quy định cụ thể. Hay như quy định về cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới tại khoản 4 Điều 65, Chủ tịch Y Thanh Hà Niê Kđăm đặt vấn đề, quy định trên liệu có phù hợp khi thực hiện ở các vùng xa, vùng khó khăn hoặc miền núi, nơi điều kiện kinh tế - xã hội không tốt hay không?
Kết luận nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tiếp tục hoàn thiện quy định về điều kiện quyền, nghĩa vụ đào tạo, cấp chứng chỉ, giới hạn của chứng chỉ đối với hoạt động môi giới, hướng tới hình thành tính chuyên nghiệp của hoạt động này. Đồng thời rà soát lại các điều, khoản trong luật để đảm bảo rõ ràng, cụ thể, khả thi; cụ thể hóa tối đa những nội dung đã được kiểm nghiệm và áp dụng ổn định trong thực tiễn, nhất là luật hóa các quy định trong các văn bản hướng dẫn luật đã áp dụng hiệu quả trong thời gian vừa qua, đảm bảo hiệu lực thi hành ngay của luật./.