GÓC NHÌN ĐẠI BIỂU: CÂN NHẮC QUY ĐỊNH BẮT BUỘC GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI QUA SÀN
Quốc hội thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5
Cân nhắc kỹ lưỡng tác động khi quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.
Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự kiến sẽ tiếp tục thảo luận tại Kỳ họp thứ 6. Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 gồm 10 Chương với 92 Điều. Qua nghiên cứu, một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 57. Theo đó, dự thảo quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 57 thành “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư đã được cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho từng lô, từng nền đất theo quy hoạch thì phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Theo đại biểu, trên thực tế, đối với dự án phân lô bán nền, hầu hết các chủ đầu tư khi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì được cơ quan nhà nước cấp giấy chứngnhận theo từng lô, nền. Vì vậy, việc chuyển nhượng có thể diễn ra bình thường, không cần thiết bắt buộc phải qua sàn như giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang
Bên cạnh đó, đại biểu Lã Thanh Tân – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng cho rằng, việc quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện các ưu điểm, hạn chế, tác động kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan, nhất là có liên quan đến các vấn đề đảm bảo công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn, tránh thông đồng, nâng giá ảnh hưởng tới các quyền của người mua. Mặt khác, ai sẽ chịu chi phí môi giới qua sàn giao dịch, đặc biệt việc đưa ra quy định này cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.
Dẫn chứng quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp, đại biểu Lã Thanh Tân cho biết, doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường khách hàng và ký kết hợp đồng. Bộ luật Dân sự cũng quy định, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động của các phương án để đảm bảo tính hợp lý, khả thi và đảm bảo phù hợp với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nội dung này đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng đã được bỏ tại luật hiện hành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường. Chính vì vậy, hiện nay lại đưa vào thì cần cân nhắc rất kỹ lưỡng tác động của vấn đề này.
Bày tỏ băn khoăn về nội dung này, đại biểu Phạm Thị Kiều – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Nông, quy định trên không chỉ xung xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch bất động sản. Không những vậy, dù Điều 57 quy định về các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối tượng khuyến khích hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc và làm rõ nội dung này.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh
Về nội dung này, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ. Như vậy, với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.
Chuyên gia chỉ ra rằng, công việc của công chứng viên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật. Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”. Một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.
Theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20-80 lần. Do đó, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).
Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch bất động sản (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...). Mặt khác, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhấn mạnh, việc quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư)./.