GÓP Ý VÀO DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): CẦN QUAN TÂM HƠN ĐẾN CHÍNH SÁCH XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI
DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đóng góp ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý tại Phiên họp thứ 25 dự kiến diễn ra vào ngày 26/8/2023 và tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách trong thời gian tới. Việc làm này là để chuẩn bị cho dự thảo Luật được đảm bảo kỹ lưỡng trước khi trình Quốc hội tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6.
Một trong những nội dung quan trọng nhận được sự quan tâm của các chuyên gia đóng góp vào dự thảo Luật là vấn đề xây dựng nhà chung cư; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Vấn đề xây dựng nhà chung cư mới và cải tạo chung cư cũ được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - (ảnh minh họa: Internet).
Theo Tiến sĩ, kiến trúc sư (TS.KTS) Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, từ thực tiễn Hà Nội có hơn 1579 chung cư cũ/2500 chung cư cũ cả nước (chiếm 63%) đã thực hiện thí điểm từ 1998 và đang triển khai đề án cải tạo, xây dựng lại (phê duyệt 2021) cho thấy dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất đổi mới và cơ bản hợp lý (khảo sát, kiểm định, mô hình cải tạo, lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...). Tuy nhiên, còn một số tồn tại đề nghị nghiên cứu thêm.
Đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 60), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, các qui định nêu trong dự thảo là khoa học, song công bố hết thời hạn sử dụng (khoản 4) là chung chung, cần cụ thể ngay tại Luật Nhà ở, đồng thời nêu rõ hiệu lực pháp luật so với giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (bổ sung khoản 1 Điều 61 dự thảo Luật).
Ngoài 2 mô hình chủ đầu tư (Nhà nước và Doanh nghiệp) theo Điều 64, đề nghị bổ sung mô hình Cộng đồng các hộ dân liên kết (đây là mô hình đã thí điểm và đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc và Hà Nội đã thí điểm). Đã có đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ cho thấy nếu áp dụng sẽ góp phần giải quyết được tồn tại nhà chung cư cũ riêng lẻ.
Về cơ chế ưu đãi (Điều 66 dự thảo Luật), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm khẳng định, để xác định cơ chế ưu đãi nhất là cơ chế liên quan đến đất cần phân biệt nhà chung cư và khu chung cư. Đây là hai mô hình đang thực hiện, mỗi mô hình có phương pháp xác định khác nhau về dịch vụ thương mại và hạ tầng kỹ thuật. Do vậy nên tách biệt rõ ngay tại khoản 1. Đây là thực tiễn Hà Nội đang tồn tại dẫn đến khó khăn kêu gọi đầu tư và khó thực hiện giải phóng mặt bằng.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam.
Xây dựng nhà chung cư còn là xu thế phát triển nhà ở giai đoạn tới, đã xác định tại chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Chính phủ ban hành. Đến 2030, tỷ lệ nhà chung cư tại đô thị đặc biệt là 90%, đô thị loại I-II là 60%, đô thị loại III đạt trên 40%. Do vậy, cần có quy định khung về xây dựng nhà chung cư mới (sở hữu nhà chung cư có thời hạn, chính sách duy tu, bảo dưỡng và yêu cầu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, quỹ đất xây dựng...). Trong dự thảo Luật đã có lồng ghép một số nội dung trong chiến lược phát triển nhà ở nên bố trí thành mục riêng với quy định khung.
Về kế hoạch và qui hoạch cải tạo, theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, việc xây dựng là nhà chung cư (Mục 2 chương V) trong dự thảo với tiêu đề đều dùng thuật ngữ nhà chung cư. Song với công tác quy hoạch công trình có phân biệt nhà chung cư và khu chung cư, nên dự thảo Luật cần rà lại để đảm bảo tính khoa học. Với các đô thị đã có quá trình phát triển thì quy hoạch lại các khu chung cư là vấn đề tác động đến diện mạo đô thị, đến nâng cao chất lượng sống của nhân dân nên cần có quy định riêng, không thể áp dụng Điều 59 dự thảo được.
Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Mục 3 chương V), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã xác định rõ trách nhiệm và thẩm quyền trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Để có tính thực tiễn cao hơn, đề nghị tại khoản 1 Điều 70 nên quy định có sự tham gia ý kiến của cộng đồng và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh. Tại khoản 1 Điều 71 bổ sung các đối tượng được ưu tiên trong xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bổ sung quy định này là cụ thể hóa Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã ban hành.
Về bố trí nhà ở tái định cư (Điều 72), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, cần xác định cụ thể về kinh phí xây dựng nhà tái định cư là kinh phí được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với việc di dời, cưỡng chế, phá dỡ nhà chung cư (Điều 72a), TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm: Nhà chung cư phải di dời bao gồm nhiều loại (đã quy định tại Điều 61) với mức độ, quy trình thực hiện có khác nhau, xác định thẩm quyền quyết định. UBND cấp tỉnh là hợp pháp, song xem xét bổ sung quy trình để cơ quan có thẩm quyền quyết định bao gồm cả xác định vai trò dân cư, các tổ chức chính trị xã hội. Nếu được yêu cầu này sẽ tăng thêm hiệu lực và có tính thực tiễn cao.
Về cưỡng chế di dời (Điều 72b), theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, đây là quy định liên quan đến an sinh xã hội, đến quyền công dân về quyền có nơi ở hợp pháp đã xác định tại Điều 22 Hiến pháp 2013, nên cần diễn đạt khoa học, đồng bộ hơn, không chỉ là vì quá thời hạn di dời như dự thảo Luật nêu.
TS.Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam.
Đóng góp ý kiến ề kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, TS.Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nêu quan điểm: Tại khoản 2 Điều 150 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó”.
Doanh nghiệp cho rằng, quy định trên là chưa hợp lý khi tính theo giá bán căn hộ có giá trị cao nhất của nhà chung cư đó, bởi hiện nay có những nhà chung cư bao gồm nhiều phân khúc và sản phẩm khác nhau với các mức giá chênh lệch. Việc lấy giá bán căn hộ có giá cao nhất để tính % đóng kinh phí bảo trì sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản (hơn nữa, mức giá cao nhất này có thể bị thay đổi theo xu hướng của thị trường đối với những căn bán sau).
Do vậy, TS.Đậu Anh Tuấn đề nghị điều chỉnh quy định theo hướng sử dụng giá bán căn hộ trung bình của nhà chung cư để đảm bảo cân bằng nguồn tài chính cho chủ đầu tư và tránh việc độn giá đối với các căn hộ, phần diện tích chưa bán hay cho thuê tính đến thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng sau này.
Với những ý kiến đóng góp, đề xuất như trên, các chuyên gia, đại diện cho doanh nghiệp, kỳ vọng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện một cách kỹ lưỡng, giải quyết được những bất cập đang tồn tại trong thực tiễn cuộc sống trước khi trình Quốc hội tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6./.