HƯỚNG TỚI SỰ THỐNG NHẤT CAO TRONG DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI), DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Theo đó, các ý kiến chuyên gia và đại biểu đề nghị hướng dẫn cụ thể về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà ở xã hội (NOXH) đặc biệt là quy định về bàn giao Quỹ bảo trì, việc chi hộ các chi phí chung khi chưa bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị; quy định về việc phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị cho phần NOXH trong khu đô thị.
Một số đại biểu phân tích, tại khoản 1 Điều 153 dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chỉ được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung… Như vậy, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng vào mục đích bảo trì, nghiêm cấm sử dụng cho mục đích khác. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay có một số chung cư khi đưa vào quản lý vận hành thì phát hiện có một số hạng mục mà chủ đầu tư không lắp đặt trước khi bàn giao, nay cần phải lắp đặt, hoặc vì lý do an ninh, an toàn cần phải xây dựng, lắp đặt thêm (ví dụ hệ thống camera…), đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua thì có được sử dụng quỹ bảo trì để xây dựng, nâng cấp, lắp đặt hay không? Nếu sau khi lắp đặt mới, trong quá trình sử dụng bị xuống cấp, hư hỏng cần bảo trì, sửa chữa thì những hạng mục mới lắp đặt này có được sử dụng quỹ bảo trì hay không?. Do đó kiến nghị điều chỉnh quy định theo hướng được sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì, sửa chữa, xây dựng, lắp đặt, nâng cấp các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ủy ban Pháp luật tổ chức Hội thảo góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Đồng thời, tại khoản 3 Điều 153 dự thảo Luật quy định:“ Trường hợp sử dụng hết kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đã đóng thì các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi xuất hiện hạng mục cần bảo trì đột xuất.” Như vậy, luật hiện nay chỉ quy định trách nhiệm của chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì nhưng lại không quy định biện pháp để buộc người chủ sở hữu phải đóng (luật chỉ quy định việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với chủ đầu tư). Do đó kiến nghị cần quy định biện pháp chế tài đối với cư dân, người sở hữu phải có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì. Cho phép “Ban Quản trị, hoặc đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này”.
Quan tâm về nội dung này, Luật sư Phan Phương Thúy, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội cho biết, tại khoản 2 Điều 150 dự thảo Luật quy định: đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán… thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư. Dự thảo Luật đã quy định rõ chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại căn cứ theo giá bán căn hộ có giá cao nhất, tuy nhiên Luật Nhà ở lại không quy định thời điểm tính giá là thời điểm bàn giao hay thời điểm mở bán hoặc thời điểm hiện tại. Thực tế, giá trị mua bán căn hộ có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Do vậy, luật hoặc văn bản dưới luật cần quy định rõ căn cứ tính giá là thời điểm mở bán, bàn giao căn hộ, hay thời điểm bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị.
Luật sư Phan Thị Phương Thúy
Luật sư Phan Phương Thúy cũng phân tích thêm, trong thực tế có nhiều trường hợp sử dụng, quản lý quỹ bảo trì chung cư chưa phù hợp với thực tế cũng như chưa được hướng dẫn rõ ràng nên dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và dân cư. Tuy nhiên, nhìn chung, chủ yếu dự thảo Luật hiện nay chỉ mang tính kế thừa, chưa bổ sung, chỉnh sửa nhiều về nội dung quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì. Vì vậy, đề nghị xem xét, bổ sung một số nội dung sau đây: Chế tài xử phạt trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì đúng thời hạn; Biện pháp chế tài trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển/đóng phí bảo trì cho phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Quy định, hướng dẫn cụ thể hơn về các trường hợp được sử dụng kinh phí bảo trì, chứng từ cần thiết để chứng minh, thanh quyết toán… để thực hiện thống nhất.
Bên cạnh đó, một số ý kiến nhấn mạnh, hạ tầng kỹ thuật là yêu cầu quan trọng với nhà ở chung cư, song cần làm rõ, phân biệt hạ tầng kỹ thuật với khu chung cư, nhà chung cư riêng lẻ (đa dạng trong khu đô thị mới). Dự thảo quy định khu vực có nhà chung cư rất chung chung, có thể hiểu khác nhau nên cần nêu rõ căn cứ từ đâu (theo chủ trương đầu tư hay từ dự án). Đơn vị có tiếp nhận bàn giao cần nêu rõ (địa phương, cơ quan quản lý...) không chung chung là có thẩm quyền.
Quan tâm và phân tích sâu về nội dung này, giảng viên Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung những bất cập liên quan đến vấn đề trên, đã giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc trong công tác bàn giao quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung Nghị định này vẫn chưa quy định cụ thể, rõ ràng, cần được hướng dẫn chi tiết:
Giảng viên Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh
Thứ nhất, chưa quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư trong giai đoạn quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐCP đều quy định số liệu quyết toán kinh phí bao trì do hai bên thống nhất là căn cứ quan trọng để chủ đầu tư chuyển tiền quỳ bảo trì cho ban quản trị. Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng hướng dần chi tiết thành phần các tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, các quy định hiện hành không nêu rõ thời gian tối đa để thực hiện thủ tục này cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp các số liệu, hồ sơ, chứng từ... cần thiết cho việc quyết toán.
Trên thực tế, ban quản trị phải kiểm tra các số liệu mà chủ đầu tư đưa ra có đảm bảo chính xác hay không bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các số liệu tổng hợp và chi tiết về tổng giá trị trước thuế của các căn hộ đế tính toán số tiền bảo trì 2% mà cư dân đã nộp; yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các quyết định, bản vẽ, tài liệu thể hiện phần diện tích chung - riêng của nhà chung cư để tính 2% quỳ bảo trì cho phần diện tích mà chủ đầu tư chưa bán hoặc giữ lại; yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin tài khoản (kỳ hạn, lãi suất...) mà chủ đầu tư đã mở để thu quỳ bảo trì... Tất cả những tài liệu trên chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ, nhanh chóng thì ban quản trị mới có cơ sở đối soát, kiểm tra tính chính xác của các số liệu trước khi ký vào các biên bản quyết toán. Việc pháp luật không quy định rõ quyền của ban quản trị và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin, tài liệu, không quy định rõ thời gian tối đa để thực hiện quyết toán dẫn đến tình trạng tranh chấp, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục bàn giao.
Thứ hai, không quy định rõ thời gian tối đa mà chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị kể từ thời điểm ban quản trị có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì, hoặc kể từ thời điểm các bên thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Đây chính là căn cứ quan trọng để xác định việc chủ đầu tư có bàn giao kinh phí bảo trì đúng hạn hay không, cũng như xác định thời điểm mà ban quản trị được quyền gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện thủ tục cưỡng chế, yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.
Thứ ba, không quy định rõ thời gian tối đa để UBND cấp tỉnh phải xem xét các thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp để ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị. Việc bỏ ngỏ quy định về khoảng thời gian trên có thể làm cho quá trình bàn giao kéo dài nếu những người có thẩm quyền thiếu trách nhiệm, chậm giải quyết công việc.
Từ những phân tích trên, nhà nghiên cứu Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh, cần thiết phải sửa đổi các quy định về bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư từ chính các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, đảm bảo tính khả thi của những quy định này trong thực tiễn.