Có những nghiên cứu sâu về nội dung này, nhà nghiên cứu Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giảng viên trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã chỉ ra một số bất cập pháp lý về Condotel. Theo đó, đã có hàng chục nghìn căn hộ nghỉ dưỡng Condotel được giao dịch, nhưng loại hình căn hộ này đang gặp những vướng mắc sau:
Thứ nhất, chưa có quy định thống nhất việc xác định Condotel là loại hình nhà ở hay kinh doanh Đi kèm với loại hình này là khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là một khái niệm mới, chưa được ghi nhận ở bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào, kể cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Luật Đất đai năm 2013 mới chỉ xác định đất sử dụng để phát triển bất động sản thương mại, dịch vụ là loại hình đất phi nông nghiệp, chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng. Với khái niệm này, có thể hiểu, loại hình này xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không thể ở được.
Nhà nghiên cứu Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giảng viên trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Và nếu không ở được là đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Bản chất đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng - một hoạt động điển hình của kinh doanh du lịch, nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán theo kiểu mua bán đứt đoạn giống hoạt động kinh doanh bất động sản thông thường. Điều này, gây ra sự không rõ ràng về mặt pháp lý và quản lý của Nhà nước với loại hình đầu tư Condotel.
Tuy nhiên, vào ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ khách sạn hay căn hộ khách sạn (Condotel). Theo công văn hướng dẫn, trường hợp các dự án có công trình căn hộ khách sạn (Condotel), biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Có thể thấy, theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì nếu dự án Condotel đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản, thì sẽ được xem xét và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đây sẽ là cú hích cho loại hình đầu tư Condotel khi được pháp luật công nhận và có pháp lý rõ ràng.
Nhưng ngay sau Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì Bộ Công An đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về những bất cập trong quy định pháp luật liên quan căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel). Bộ Công An cho rằng, hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự. Hơn nữa, quy định về quản lý, vận hành căn hộ condotel và toà nhà hỗn hợp (căn hộ nhà ở và căn hộ du lịch) thiếu chặt chẽ chưa có vai trò của chủ đầu tư dự án tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn tòa nhà.
Các đại biểu Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Thứ hai, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng Condotel chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài... Phát triển dự án Condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế về vốn. Vối các dự án này, chủ đầu tư bán Condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư có thể vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, vừa được quyền kinh doanh căn hộ Condotel đã bán cho khách hàng. Mặc dù sau đó, chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Bên cạnh đó, nếu như đối với một dự án căn hộ chung cư thông thường, chủ đầu tư phải đảm bảo dự án đã xong móng và phải được Sở Xây dựng địa phương đó xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai mới được mở bán ra thị trường thì bất động sản nghỉ dưỡng lại không chịu sự chi phối của điều kiện này, bởi đây không phải một sản phẩm nhà ở.
Thứ ba, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có condotel hiện chưa rõ ràng, chưa có các quy định, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng. Từ đó gây khó khăn trong công tác quản lý, đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành với các loại hình bất động sản này, đặc biệt là việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế đối với các dự án vì không có cơ sở áp dụng theo loại hình công trình nào (nhà ở hay khách sạn) cho phù hợp. Nếu sử dụng lâu dài (hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch phải gắn với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, dịch vụ, thương mại...; Nếu sử dụng lưu trú ngắn hạn (không hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành như công trình khách sạn.
Trên cơ sở chỉ ra những bất cập, hạn chế trên, các chuyên gia đã đề xuất một số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý và phát triển condotel. Theo đó, cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bổ sung thêm loại hình "căn hộ khách sạn” (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ lưỡng" là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng).... Đối với dự án, công trình condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng...) như đối với nhà ở chung cư; đối với dự án, công trình condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung cư đối với công trình khách sạn.
Ngoài ra, chúng ta cần nhìn nhận quyền đối với condotel là quyền bề mặt cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2015 và tuân thủ những quy định có liên quan của pháp luật đã quy định về vấn đề này.