Phiên họp thứ 26 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 263 điều, 16 chương và gồm 212 trang. Theo TS. Cấn Văn Lực, với Bản cập nhật lần này, dù số lượng chương và điều vẫn giữ nguyên so với dự thảo tháng 6/2023, song các nội dung chỉnh sửa chi tiết hơn, thể hiện sự cẩn trọng, khoa học trong việc chọn lọc các từ ngữ, thuật ngữ phù hợp, chuẩn xác, tăng tính logic kết nối, logic giữa các chương, các cấu phần và giữa các điều khoản.
Tuy nhiên, để tiếp tục hoàn thiện dự thảo, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị, cần tăng chế tài đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng. Cụ thể: Nên bổ sung chế tài cụ thể, mạnh hơn như mức phạt bằng tiền cao hơn, áp thuế, yêu cầu chuyển đổi lại mục đích sử dụng ban đầu đối với trường hợp không/chậm đưa đất vào sử dụng sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhận chuyển nhượng; bỏ hoang đất; sử dụng đất không đúng mục đích; không/chậm nộp tiền sử dụng đất (cùng với các biện pháp xử phạt hành chính, thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; tăng tiền thuê đất).
Cũng theo TS. Cấn Văn Lực cần nghiên cứu bổ sung việc rà soát định kỳ (hằng năm) để phát hiện kịp thời các trường hợp đối tượng, tổ chức, cá nhân đã được giao đất song chưa/chậm đưa vào sử dụng (tối thiểu 12 tháng liên tục và tối đa 24 tháng - Điều 81/khoản 7, 8, 9) để có thể chuyển giao cho đơn vị, cá nhân có nhu cầu và có thể đưa vào sử dụng ngay, tránh lãng phí nguồn lực đất đai (đặc biệt các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao), tăng nguồn thu cho ngân sách.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế
Liên quan đến quy định về tổ chức phát triển quỹ đất và việc phát triển quỹ đất/ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp, TS. Cấn Văn Lực đề nghị, nên chuẩn hóa khái niệm và bổ sung đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất, tránh chồng chéo với chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Bên cạnh đó, xem xét bổ sung 1 điều mới tại chương VIII về phát triển“ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp” (thay cho thuật ngữ “quỹ đất nông nghiệp”) do Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; cơ chế giao đất, cho thuê đất của ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp phù hợp thị trường và phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng miền; dữ liệu về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai…. Việc cho thuê đất nông nghiệp phù hợp với sự phát triển của cơ chế thị trường, đồng thời tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân không trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp có thể tiếp cận và phát triển kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp (đặc biệt nông nghiệp xanh, sạch, tuần hoàn…).
Ngoài ra, nên bổ sung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là: “tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải ký gửi vào ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp, cam kết sử dụng, cho thuê lại cho mục đích sản xuất nông nghiệp” (bên cạnh yêu cầu về “phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND tỉnh chấp thuận”) vừa thống nhất với chủ trương tích tụ đất nông nghiệp vừa đảm bảo an ninh nông nghiệp, đảm bảo việc làm cho người dân nông thôn sau khi chuyển nhượng đất.
Đối với hoạt động của tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Dự thảo có quy định về Tổ chức quan trọng là “Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, quy định như dự thảo chưa chuẩn hóa về tên gọi, chức năng nhiệm vụ, thẩm quyền, cơ chế phối hợp của tổ chức/cơ quan này (hiện Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Tổ chức phát triển quỹ đất thuộc sự quản lý, chỉ đạo của UBND cấp tỉnh).
Theo kinh nghiệm quốc tế, “Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” nên là 1 tổ chức, là cơ quan độc lập do Nhà nước/Chính phủ thành lập để đảm bảo hiệu quả trong hoạt động. Vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất nên: Tổ chức các cơ quan này theo ngành dọc chặt chẽ, hiệu quả từ TW đến địa phương có sự độc lập tương đối với hoạt động của chính quyền/cơ quan quản lý TW và địa phương; có cơ chế phối hợp, phân công trách nhiệm/quyền hạn giữa cơ quan này với UBND cấp tỉnh/huyện/xã, đảm bảo tính khách quan, minh bạch, hạn chế sai phạm, khiếu kiện tại địa phương khi nhiệm vụ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi ở Việt Nam hiện nay đang tập trung vào các cấp chính quyền địa phương.
Về hoạt động của Quỹ phát triển đất, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần xác định rõ nguồn tài chính của quỹ phát triển đất là sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hay ngoài ngân sách nhà nước (hiện chưa thống nhất tại điểm 1 và 2/điều 113) và cơ quan trực tiếp quản lý là UBND tỉnh hay Tổ chức phát triển quỹ đất?.
Ngoài ra, xem xét tỷ lệ phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất (điểm 3/Điều 113); Cơ chế huy động các nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất sẽ thực hiện như thế nào? có cơ chế hỗ trợ đặc thù để huy động vốn hiệu quả? phối hợp thế nào với các nguồn từ ngân sách TW, địa phương và các nguồn khác để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vốn cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch...
Về phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin đất đai và thủ tục hành chính đất đai: Chuẩn hóa khái niệm về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai gồm hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được xây dựng tập trung, thống nhất từ TW đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông cả nước trên nền tảng công nghệ hiện đại (nhất là Big Data, Blockchain, AI...).
Nên bổ sung thông tin về “giao dịch quyền sử dụng đất” trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (cùng với cơ sở dữ liệu về giá đất) đồng thời bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh về “thực hiện đăng ký bắt buộc về giao dịch quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai”, đồng thời có chế tài phù hợp với trường hợp giao dịch BĐS, đất đai không đăng ký tại cơ quan Nhà nước;
Phát triển chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai; yêu cầu về đẩy mạnh thanh toán điện tử, thanh toán không dùng tiền mặt góp phần thu thập chính xác, đầy đủ, minh bạch thông tin về giá chuyển nhượng BĐS, giá giao dịch đất đai; Để có thể chính thức, vận hành, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu về đất đai quốc gia từ đầu năm 2026, cần tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin, dữ liệu đất đai toàn quốc.
TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý, để có thể sớm hoàn thiện và ban hành Luật đất đai, cần chú trọng các yếu tố sau: tham khảo thông lệ, kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng Luật đất đai theo hướng tổng quát cao (các nội dung quy định chi tiết hiện nay nên xem xét đưa vào các văn bản hướng dẫn thi hành, Nghị định, thông tư, văn bản quy định của các Bộ ngành); nên sớm lựa chọn, quyết định các phương án phù hợp nhất (với các nội dung đang để nhiều phương án) theo hướng đảm hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất; đưa ra các căn cứ, giải thích khoa học, thuyết phục với trường hợp loại bỏ/bổ sung các nội dung, điều luật; nhất quán các nội dung sửa đổi trong dự thảo Luật đất đai với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật TCTD, các Luật Thuế…, góp phần khơi thông các nguồn lực về đất đai cho phát triển kinh tế xã hội bền vững; chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng để tăng hiệu quả thực thi các quy định Luật đất đai, đó là “chuẩn hóa quốc tế - chế tài nghiêm minh - vai trò, trách nhiệm của các cấp, người đứng đầu”./.