Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp;…
Phiên họp thứ 29 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Luật Đất đai là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi các chính sách, quy định trong rất nhiều luật khác, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới tất cả các tổ chức và từng người dân. Đến thời điểm này, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã được thảo luận qua ba kỳ họp Quốc hội, tổ chức lấy ý kiến sâu rộng trong Nhân dân, rất nhiều các Hội nghị, hội thảo của Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan liên quan.
Vừa qua, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến đối với dự luật này tại Phiên họp thứ 29. Theo dự kiến, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 sắp tới. Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều. So với dự thảo Luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp giữa 02 đợt của Kỳ họp thứ 6, dự thảo Luật đã bỏ 05 điều, hoàn thiện, chỉnh lý, sửa đổi 250 điều.
Quan tâm tới quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản bày tỏ tán thành với phương án quy định về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước. Phương án này sẽ giúp phát huy cơ chế thỏa thuận dân sự giữa nhà đầu tư và người dân để tạo lập quỹ đất cho dự án, giúp hạn chế khiếu kiện của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc. Tuy nhiên, chuyên gia kiến nghị xem xét thêm quy định về loại đất nào được làm nhà ở thương mại quy định tại vế sau của khoản 6 Điều 127 dự thảo Luật. Cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là vấn đề nổi cộm liên quan đến huy động nguồn lực đất đai, đã được nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản... thảo luận thời gian qua.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, tại báo cáo gửi Quốc hội trước kỳ họp thứ 6, Chính phủ đã đề xuất chỉnh lý dự thảo theo hướng đột phá: bãi bỏ hoàn toàn các yêu cầu về loại đất mà nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Dự thảo luật chính thức trình Quốc hội đã thiết kế 2 phương án, trong đó phương án 2 theo như Chính phủ đề xuất, còn phương án 1 là bảo toàn quy định hiện hành. Báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng nêu rõ, đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án 1, khác với phương án Chính phủ đề xuất. Thảo luận tại nghị trường Quốc hội ngày 03/11 về vấn đề này cũng chia làm 2 hướng, một hướng ủng hộ phương án 1, một hướng đồng ý phương án 2.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản
Đây là vấn đề có tính chất then chốt bởi nếu giữ theo dự thảo Luật ngày 02/01/2024 (bảo toàn quy định hiện hành) thì sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước (nhà đầu tư đã “gom đất” nhưng không thể triển khai được vì diện tích đất gom được không có đất ở). Ngoài ra, điều này không thể chế được quy định của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Với vấn đề này, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW quy định rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính) với phương án cho phép thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự). Hơn nữa, các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để phát triển đô thị chủ yếu xảy ra tại khu vực phát triển mới mà thường chưa có đất ở nên nếu yêu cầu phải có sẵn một tỷ lệ đất ở mới được triển khai dự án sẽ bất khả thi. Do vậy, kiến nghị các cơ quan xem xét phương án mở rộng các loại đất được làm nhà ở thương mại.
Mặt khác, thực tế thời gian qua, tại một số địa phương có hiện tượng nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở thương mại trên khu đất có diện tích khoảng vài hecta đến vài chục hecta nhưng chỉ có khoảng vài chục m2 đất ở. Diện tích đất ở trong phạm vi khu đất đề xuất triển khai dự án chỉ chiếm khoảng 0,01%. Dự án phù hợp với các loại quy hoạch; phù hợp chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở. Theo luật hiện hành, trường hợp này nhà đầu tư sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc 0,1% hoặc 0,01% hoặc thấp hơn, thì về nguyên tắc đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Việc quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác, không giới hạn tỷ lệ đất ở sẽ tạo thời cơ cho các doanh nghiệp “lách luật”. Cụ thể, nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được vài chục hecta đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án dù đã phù hợp quy hoạch. Để “đối phó”, doanh nghiệp tất yếu sẽ tìm cách mua thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Chỉ cần mua được căn nhà vài chục m2 thì doanh nghiệp lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Việc doanh nghiệp mua gom thêm vài chục m2 đất ở để “hợp thức hóa” vài chục hecta đất khác là rất rõ ràng, nhưng không có cơ sở nào để cơ quan nhà nước từ chối giải quyết thủ tục.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, một chính sách tốt phải khiến doanh nghiệp chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ hợp tác, tích cực. Ngược lại, một chính sách khiến doanh nghiệp tìm cách “hợp thức hóa” theo hình thức “gom” thêm vài chục m2 đất ở để hợp thức hóa vài chục hecta đất khác sẽ không phát huy hiệu quả, khả thi. Do đó, để Luật Đất đai (sửa đổi) thực sự phát huy hiệu quả, chuyên gia cho rằng không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào nhà đầu tư đang có đất/tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn hình thức tiếp cận quỹ đất là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư. Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là tăng cường chất lượng định giá đất, đảm bảo sát với giá thị trường, tránh gây thất thoát cho ngân sách, đảm bảo công bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội./.