TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 29/8: XEM XÉT, CHO Ý KIẾN VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LỚN CÒN Ý KIẾN KHÁC NHAU CỦA DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, khóa XV cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Trước đó, tại Kỳ họp thứ 5, thảo luận về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có ý kiến đề nghị nghiên cứu, rà soát và quy định chặt chẽ, khả thi hơn đối với điều kiện kinh doanh của bất động sản. Có ý kiến cho rằng, để nâng cao chất lượng bất động sản trên thị trường thì phải quản lý “người bán”, bảo đảm tiêu chuẩn, điều kiện chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn, bắt buộc công khai, minh bạch thông tin.
Có ý kiến đề nghị rà soát các hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân tại khoản 2 Điều 9 có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3. Một số ý kiến đề nghị bỏ khoản 2 do nhầm lẫn sang giao dịch dân sự, không phù hợp với khái niệm “kinh doanh bất động sản”, không có mục đích kiếm lời và đã được điều chỉnh bởi một số Luật khác, các chủ thể tại khoản 2 không đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản. Có ý kiến cho rằng, quy định tại khoản 2 dẫn đến cách hiểu là cá nhân dù phạm tội gì và bị áp dụng hình phạt nào vẫn được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, bao gồm cả cá nhân bị cấm hành nghề.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành thảo luận
Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 02 phương án như sau:
Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.
Phương án 2: Đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1. Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện do những chủ thể được đăng ký ngành, nghề kinh doanh chuyên nghiệp, không điều chỉnh đối với các giao dịch dân sự thông thường. Hiện nay, các giao dịch này đang thực hiện theo Bộ luật Dân sự, các chủ thể giao dịch vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định tại các luật về thuế, không phải tuân thủ các điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản và không vướng mắc trong thực tiễn.
Cùng với đó, việc bắt buộc tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình phải tuân thủ điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh, trong khi chưa có đánh giá tác động của chính sách; chưa làm rõ được sự cần thiết về quản lý nhà nước đối với các trường hợp này và thực tế sẽ không quản lý được; có nguy cơ gây vướng mắc, cản trở cho các giao dịch dân sự trong xã hội.
Đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá
Thảo luận tại hội nghị, có chung phương án lựa chọn như Ủy ban Kinh tế, đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá đề nghị rằng là không nên quy định như tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật. Đại biểu làm rõ, tổ chức, cá nhân, người có tài sản, có công trình, có đất thì được thực hiện các quyền định đoạt tài sản, thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê…và thực hiện nghĩa vụ thuế cho Nhà nước. Lúc này người dân cũng không phải thành lập doanh nghiệp. Vì vậy, đại biểu Mai Văn Hải cho rằng không nên quy định tại Điều 9 mà quy định ở phạm vi điều chỉnh là phù hợp. Đồng thời, đề nghị là cần làm rõ như thế nào là không nhằm mục đích kinh doanh và như thế nào là nhằm mục đích kinh doanh. Bởi vì đây là hai vấn đề ranh giới rất là khó phân biệt. Bất cứ một tổ chức hay cá nhân nào đầu tư thì nó đều hướng tới một việc là lợi nhuận nên việc phân biệt mục đích kinh doanh và không có mục đích kinh doanh phải làm rõ.
Bên cạnh đó cũng có đại biểu lựa chọn phương án 2. Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang nêu rõ, thống kê cho thấy hiện nay có khoảng 3 triệu tài sản là bất động sản đang được cho thuê. Nếu không chọn phương án 2 thì sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều những cá nhân đang là chủ các tài sản là bất động sản đang đưa vào kinh doanh, cho thuê.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh – Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang
Mặt khác, đối với những cá nhân kinh doanh có nhiều bất động sản tự đứng ra kinh doanh cho thuê thì họ đang bị chịu một mức thuế thiệt hơn rất nhiều. Hiện nay, thuế đối với loại hình này, ngoài thuế môn bài còn phải nộp về mức thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nếu họ thành lập tự thành lập doanh nghiệp thì sẽ được thực hiện việc hạch toán thu nhập thuế thu nhập doanh nghiệp và sẽ tiết kiệm hơn khi những khoản chi phí để cho sửa chữa nhà sẽ được hạch toán vào chi phí của tài sản.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh cho rằng cần cần tôn trọng thực tế về quyền lựa chọn thành lập doanh nghiệp và để không bị ảnh hưởng đến nhiều người đang có tài sản trong nền kinh tế đang thực hiện việc cho thuê bất động sản.
Có cùng quan điểm, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết – Đoàn ĐBQH Tp.Hồ Chí Minh cho rằng phương án 2 là phù hợp với thực tiễn và tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, có mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp. Quy định này sẽ giúp các hộ gia đình, cá nhân thuận lợi hơn trong việc cho thuê nhà. Các cá nhân nếu muốn thành lập doanh nghiệp thì họ vẫn có thể thành lập doanh nghiệp, đồng thời họ vẫn có thể chọn các phương án không thành lập doanh nghiệp nhưng đóng thuế đầy đủ.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết – Đoàn ĐBQH Tp.Hồ Chí Minh
Tiếp thu ý kiến của đại biểu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng, các trường hợp không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản, không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 1 để xác định rõ phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật. Trong đó, có đối tượng là tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh.
Đồng thời cho biết trong thời gian tới sẽ tiếp tục nghiên cứu để làm rõ hơn khái nhiệm “nhằm mục đích kinh doanh” và “không nhằm mục đích kinh doanh” để từ đó làm rõ ranh giới, phạm vi, đối tượng áp dụng của luật.