Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà tại buổi làm việc rà soát chuẩn bị các nội dung cho phiên chất tại phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2013 và các pháp luật khác có liên quan đã hoàn thiện để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo báo cáo của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực đến nay, cả nước có: 3.177.936 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với trên 23.292,46 nghìn ha; 81.829 giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất với 7.156,29 ha; 4.117.428 giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với 39.858,5 nghìn ha; 65.446 giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp với trên 4.349,97 ha; 917.850 giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất với 11.776,85 nghìn ha; 442.214 giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất với 7.327,66 nghìn ha.
Trong các giao dịch nêu trên, chủ yếu là các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (26,28%), thế chấp quyền sử dụng đất (56,58%). Còn giao dịch cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng thấp (lần lượt là 0,09% và 0,20%) và chủ yếu tập trung vào thị trường chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (lần lượt là 13,7% và 26,24%).
Các giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng đáng kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, nhất là các giao dịch về chuyển nhượng, thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã thuê quyền sử dụng đất để tổ chức sản xuất kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp.
Pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua, hứa bán”, mà quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng hứa mua, hứa bán. Việc hứa mua hứa bán thường tồn tại dưới các dạng sau: Trước hết là người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhà đang trong thời gian xây dựng cần giấy tờ hoàn công, bán một phần thửa đất và cần thời gian làm thủ tục tách thửa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Vì nhiều lý do khác nhau người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và người mua cũng sẵn sàng nhận chuyển nhượng. Các bên ký với nhau một hợp đồng (thỏa thuận) hứa mua, hứa bán kèm điều khoản đặt cọc hoặc ký hợp đồng đặt cọc để hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tiếp đến là một số doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên mời gọi người dân hoặc các nhà đầu tư ký các dạng hợp đồng dưới dạng góp vốn, vay tiền, phát hành trái phiếu…nhưng trong hợp đồng có kèm điều khoản về hứa mua, hứa bán và có điều khoản về đặt cọc và phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo lý giải của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các dạng hợp đồng nêu trên đều ở dạng “tiền hợp đồng” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật có liên quan về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Các giao dịch này không phát sinh vấn đề khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu phát sinh tồn tại liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc (hứa mua, hứa bán). Việc đặt cọc để thực hiện giao dịch nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế.
Về nguyên nhân của tình trạng trên, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện theo quy định của luật đất đai). Luật không quy định về các hợp đồng đặt cọc (một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự). Nội dung này được quy định bởi pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở, pháp luật về công chứng.
Mặt khác, do tác động của đại dịch Covid-19 đối với chuỗi sản xuất toàn cầu, do đó nhiều tổ chức, người dân lựa chọn đầu tư bất động sản, vàng, chứng khoán làm kênh đầu tư an toàn thay vì đầu tư sản xuất, kinh doanh. Các bên tham gia giao dịch quan tâm nhiều đến lợi ích trước mắt của mình và chấp nhận rủi ro nếu có phát sinh tranh chấp về sau.
Về giải pháp khắc phục, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số giải pháp trước mắt. Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến “hứa mua, hứa bán” trong Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự và các luật khác có liên quan để khắc phục các tồn tại nêu trên. Thứ hai, cần cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý. Thứ ba, các cơ quan có liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân Tối cao, UBND các cấp) cần rà soát hệ thống quy định pháp luật nhằm đưa ra các giải pháp để quản lý, tuyên truyền vận động người dân nhận thức và thực hiện đúng các quy định của pháp luật; giải quyết các tranh chấp phát sinh giao dịch liên quan đến đặt cọc, hứa mua, hứa bán để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.