Ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18 được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, minh bạch và hiệu quả hơn.
Chia sẻ về Nghị quyết quan trọng này, Chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Minh Phong cho rằng, về tổng thể, những nội dung và tinh thần Nghị quyết 18 bảo đảm tính thống nhất với Hiến pháp và củng cố, làm sâu sắc thêm các chủ trương, quan điểm lớn của Đảng và Nhà nước về đất đai. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.
.jpg)
Chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Minh Phong
Theo TS.Nguyễn Minh Phong, điểm đáng chú ý trong Nghị quyết 18 là ở nội dung yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Qua quan sát thực tiễn, TS.Nguyễn Minh Phong cho biết, giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, đặc biệt ở những đô thị phát triển sôi động. Đây là nguyên nhân chính gây tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước từ thuế sử dụng đất, phí và lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cũng như từ tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; người dân chịu thiệt khi bị thu hồi đất…
Bởi vậy, việc cho phép các tỉnh, thành được ban hành bảng giá đất địa phương không bị khống chế bởi khung giá của Chính phủ không chỉ giúp giá đất tiến sát giá thị trường, mà còn tạo căn cứ kê khai và áp đúng giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai, đẩy nhanh tiến trình hợp thức hóa các giấy tờ nhà đất và công tác bồi thường, thu hồi đất, triển khai các dự án trong nền kinh tế.
Bàn về vấn đề này, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường. Khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.
.jpg)
GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
GS.Đặng Hùng Võ chia sẻ, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số 1,5 đến 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những kẽ hở trong thất thoát nguồn thu ngân sách. Không những vậy, thực tế còn ghi nhận các kỳ điều chỉnh khung giá đất còn là kẽ hở để các môi giới, cò đất tung tin thất thiệt, thổi giá, tạo sốt ảo. Do vậy, việc đổi mới thể chế, bỏ khung giá đất có thể nói là bước đột phá để đưa đất đai về giá trị thực, ngăn ngừa tham nhũng về đất.
Cũng theo GS.Đặng Hùng Võ, Nghị quyết 18 xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới. Nghị quyết cũng đã nêu rõ, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 18 cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với đất thương mại, đất dịch vụ.
Nhận định về Nghị quyết 18, TS.Nguyễn Thị Thiện Trí, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh cho rằng nội dung Nghị quyết có tác động trực tiếp đến kế hoạch lập pháp, lập quy tổng thể của Nhà nước, đặt ra nhu cầu hoàn thiện các luật nội dung quan trọng. Để thể chế hóa, Nghị quyết không chỉ đặt ra nhu cầu cấp bách sửa đổi Luật Đất đai mà còn đặt vấn đề hoàn thiện các luật chuyên ngành liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Tố tụng hành chính… Điều này rất có ý nghĩa trong hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Nhấn mạnh Nghị quyết 18 cho thấy sự đổi mới tư duy trong quản lý đất đai, TS.Nguyễn Thị Thiện Trí cho biết, bên cạnh việc tiếp tục khẳng định chế độ đặc biệt về sở hữu đất đai thì chủ trương của Nghị quyết cho thấy sự linh hoạt trong chế độ quản lý, tiệm cận với cơ chế quản lý đất đai mang tính thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, chủ trương bỏ khung giá đất là điểm mới và đắt giá của Nghị quyết, cho thấy sự quyết tâm đổi mới mạnh mẽ của Đảng về chính sách đất đai. Nếu nội dung này được Luật Đất đai tiếp thu và sửa đổi thì chắc chắn những thực trạng về khiếu nại, tố cáo, kiện tụng kéo dài liên quan đến đất đai thời gian qua sẽ được tháo gỡ.
Ngoài ra, Nghị quyết cũng chủ trương loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực hợp lý, phù hợp với yêu cầu phân cấp, phân quyền hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn. Theo TS.Nguyễn Thị Thiện Trí, điều này giảm thiểu tình trạng “đóng băng”, gây lãng phí đất nông nghiệp, đồng thời đáp ứng được nhu cầu thay đổi ngành nghề, lao động ở nông thôn khi người dân có nhu cầu. Những nội dung này của NQ không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà qua đó còn đạt được ý nghĩa chính trị sâu sắc, giải quyết được cơ bản những tồn đọng, vướng mắc giữa người dân và cơ quan quản lý đất đai.