LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Tuy nhiên, mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau hơn 08 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế trong quy hoạch, quản lý, sử dụng, định giá đất…
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 tới (ảnh: Internet).
Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng tại các Nghị quyết, Kết luận và tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền, lợi ích của người dân, doanh nghiệp.
Để đất đai thực sự là nguồn lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội và giải quyết được những vấn đề còn tồn tại hiện nay, ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra 05 quan điểm, 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi. Ngoài ra, mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thay mặt Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ký ban hành Kế hoạch số 329/KH-UBTVQH15 về việc trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Mục đích của Kế hoạch nhằm cụ thể hóa mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đến năm 2023 hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Đồng thời tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng công tác thẩm tra và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), xác định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và Chính phủ, cơ quan thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên, Kiểm toán Nhà nước, các Đoàn đại biểu Quốc hội và Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc tổ chức thực hiện Nghị quyết số 50/2022/QH15 của Quốc hội. Kế hoạch cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong thẩm tra và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua, bảo đảm tiến độ và chất lượng dự án Luật. Theo kế hoạch, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm nhất của Nhân dân khi sửa đổi Luật Đất đai là phải làm sao giải được bài toán giá trị đất đai phải phù hợp với giá thị trường. Nhấn mạnh về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ- Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX bam hành ngày 12/3/2003 tại Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Kể từ đấy, Khung giá đất của Chính phủ, cũng như Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.
Khi đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định đề cập việc giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.
GS.TS Đặng Hùng Võ - Chủ tịch Hội Trắc địa-Bản đồ-Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nhận thấy tình trạng thực tế vẫn 2 giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định rằng, trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể. Các địa phương luôn giải thích rằng phải để giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư về địa phương. Nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia, người dân thì cho rằng, đây chính là hiện tượng gắn kết với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất và tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.
Đến khi xây dựng Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI thông qua Hội nghị Trung ương 6 tiếp tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nưới quy định phải phù hợp thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định như vậy nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng”, thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng. Vậy là, “khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng, chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách Nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều.
Chuẩn quốc tế về giá trị thị trường của đất đai
Tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia. GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường”. Đọc thấy đòi hỏi nhiều kiến thức quá, nhưng cũng là hoàn toàn đúng. Đấy là chưa kể tới ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy.
Khối lượng kiến thức nhiều như vậy tác động vào giá đất làm cho ta hình dung ra giá đất thị trường không phải là một giá trị chính xác cho một thửa đất nào đó và tại một thời điểm nào đó. Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.
Theo định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.
GS.TS Đặng Hùng Võ đưa ra nhận định: Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam, giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng nào cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. Ai cũng biết tăng Bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất, nhưng lại rất ngần ngại khi tăng giá đất của Nhà nước lên ngang thị trường. Tuy biết là như vậy nhưng không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích tư nhiều hơn.
Hiện nay, Ban Chấp hành TW Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Nghị quyết đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ này, GS.TS Đặng Hùng Võ đề xuất thực hiện một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi (đã giới thiệu ở trên);
Thứ hai: Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng;
Thứ ba: Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%);
Thứ tư: Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường gắn với hệ thống thông tin đất đai, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng thông tin của Công chứng;
Thứ năm: Áp dụng phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất thị trường của các giao dịch đất đai.
GS.TS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, và đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.
Định giá hàng loạt và định đối với các thửa đất cụ thể
Ở tất cả các nước công nghiệp, người ta vẫn sử dụng phương pháp định giá hàng loạt để quy định định giá đất của Nhà nước trong giao dịch về đất đai giữa Nhà nước và các đối tượng khác. Lý do rất đơn giản là nhà nước không nên chi phí quá cao cho việc định giá. Trong trường hợp cần thiết, người ta sử dụng cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu việc sử dụng đất của các dự án đầu tư. Đồng thời, người ta cũng đặt ra tiêu chí là việc định giá hàng loạt như đã giới thiệu ở trên chỉ cần đảm bảo độ tin cậy khoảng 80% là hợp lý theo xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khoảng 20%. Mức giá đất thấp hơn đó được coi như sự chia sẻ lợi ích của nhà nước cho các bên có liên quan.
Hiện nay, theo lý thuyết và tiêu chuẩn định giá quốc tế, người ta vẫn sử dụng một số phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sách trực tiếp, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí… để định giá cho những thửa đất cụ thể (pháp luật đất đai của ta vẫn gọi là định giá cụ thể). Đây là nhu cầu của các bên tham gia thị trường đất đai, không phải là yêu cầu của Nhà nước.
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nhiều người nói là nhiều phương pháp định giá đất nhưng thực chất các phương pháp này cũng chỉ dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản. Một là so sánh với giá đất trên thị trường tại những thửa đất tương tự vừa được giao dịch thành công. Hai là dựa vào khả năng tạo lợi ích hàng năm từ sử dụng đất để tính ra giá thửa đất. Theo tình hình giá trị đất đai ở đó ổn định như hiện trạng hay tăng lên ra sao khi có đầu tư trên đất mà người ta áp dụng một phương pháp phù hợp. Điều này có nghĩa rằng, các phương pháp định giá đất cụ thể cũng phải phản ánh được giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.
Vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng, cần thống nhất các phương pháp định giá đất để có giá trị đất đai phù hợp nhất. Ý kiến này là hoàn toàn không đúng vì tùy vào hoàn cảnh cụ thể của thửa đất và đầu tư trên đất mà người định giá đất quyết định sử dụng phương pháp nào cho phù hợp. Nói cách khác, không thể có một phương pháp định giá đất cụ thể với niềm tin tuyệt đối chính xác. Chính vì vậ, người ta vẫn thường nói định giá đất vừa là một nghệ thuật vừa là một khoa học.
GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, nghiệm của bài toán định giá đất không phải là một hàm số chính xác, mà là một ước lượng thống kê với một độ chính xác nào đó dựa vào tập hợp các dữ liệu thống kê từ các kết quả giao dịch thành công trên thị trường. Đây là nguyên tắc định giá hàng loạt để quy định giá đất của Nhà nước phù hợp với giá trị thị trường.
Nhà nước cần tìm mọi cách để giá trị thị trường được ghi trên các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đai. Khi văn hóa thị trường chưa cao, thì có thể quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền chỉ tính theo giá của nhà nước, không căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng. Khi giá trị thuế cao vượt mức thu nhập của dân thì hạ tỷ suất thuế xuống thấp. Định giá hàng loạt khác hoàn toàn định giá cho từng thửa đất cụ thể (định giá cụ thể) theo nhu cầu thị trường cho các bên có yêu cầu. Định giá cụ thể có nhiều phương pháp, tương ứng với hiện trạng hay quá trình đầu tư làm giá trị đất đai tăng lên. Định giá viên phân tích thửa đất cụ thể để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Không có phương pháp định giá tổng hợp cho mọi trường hợp.
Nhà nước không cần quan tâm tới các phương pháp định giá đất cụ thể vì chi phí cao, mà chỉ cần quan tâm tới cơ sở dữ liệu về giá đất trên các hợp đồng chuyển quyền để định giá hàng loạt. Kết quả của định giá hàng loạt chỉ cần đạt mức 80% giá trị thị trường. Khi cần thiết, Nhà nước có thể sử dụng biện pháp đấu giá đất hoặc đấu thầu việc sử dụng đất của các dự án đầu tư./.