TỔNG THUẬT SÁNG 24/10: QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ LUẬT KHÁM BỆNH, CHỮA BỆNH (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 4 này, Quốc hội khóa XV sẽ cho ý kiến lần đầu cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án Luật đặc biệt quan trọng, có phạm vi rộng, ảnh hưởng lớn đến tình hình phát triển kinh tế- xã hội cũng như quyền lợi người dân. Được xác định là một trong những trọng tâm của công tác lập pháp cả nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, dự án Luật nhận được sự quan tâm của đông đảo cử tri và nhân dân cả nước.
Tham gia ý kiến vào quá trình hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật về đất đai, nhiều đại biểu Quốc hội, chuyên gia, nhà nghiên cứu cho rằng, bất động sản (BĐS) và thị trường BĐS có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống của con người. Phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh trong nội ngành và liên ngành sang rất nhiều ngành khác, qua đó, thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm, thu nhập và GDP.
Toàn cảnh Kỳ họp thứ 4
Tuy nhiên, việc đầu tư và quản lý đầu tư bất động sản nhà ở không hiệu quả có thể gây nhiều rủi ro khác nhau cho chính doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và cả hệ thống tài chính, nền kinh tế. Nhiều cuộc khủng trong lịch sử nhân loại, nhất là cuộc khủng hoảng tiền tệ Đông Á năm 1997 - 1998, nhất là Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007 - 2008 (xuất phát từ Mỹ) và bất ổn nghiêm trọng trên thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay đã cho thấy những hậu quả nghiêm trọng của sự yếu kém trong chính sách, quản lý thị trường, đầu tư bất động sản. Với sự “giúp sức” của các yếu kém cơ cấu kinh tế khác, sự yếu kém trong quản lý chính sách đầu tư BDS chính là những nguyên nhân cốt yếu gây sự khủng hoảng thị trường bất động sản rồi lan sang hệ thống tài chính, để lại nhiều thiệt hại “đớn đau” cho nền kinh tế.
Theo các chuyên gia, nhà nghiên cứu, trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỗ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, từ người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản (còn gọi là Quỹ tín thác đầu tư BĐS –REIT) và nhiều định chế, tổ chức đầu tư khác.
Tại Việt Nam, cùng quá trình cải cách, mở cửa và hội nhập, các kênh đầu tư BĐS cũng từng bước hình thành và phát triển, với các mức độ khác nhau. Đến nay, xét về tên gọi, các kênh đầu tư ở Việt Nam đã có tương đối đẩy đủ, tuy có sự chênh lệch lớn về độ rộng và độ sâu của từng kênh, một vài kênh chỉ mới manh nhà phát triển. Thêm vào đó, khác với nhiều nước, vốn kiều hối cũng là kênh bổ sung quan trọng cho thị trường BĐS Việt Nam, ngoài những ý nghĩa nhân văn.
Các đại biểu Quốc hội tham dự Kỳ họp thứ 4
Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trải qua nhiều biến động thăng trầm trong hơn 3 thập niên qua, với các chu kỳ phát triển nóng - lạnh khác nhau. Gần đây nhất, từ 2020, thị trường đã có những cơn sóng mới, với nhiều yếu tố bất thường, nhất là giá cả theo từng phân khúc, khu vực và địa phương. Cùng với xử lý những sai phạm nghiêm trọng trên thị trường chứng khoán nói chung và phát hành trái phiếu BDS nói riêng, từ đầu năm 2022, Việt Nam đã siết chặt kỷ luật huy động vốn thông qua thị trường này. Bối cảnh tác động tiêu cực của Đại dịch Covid-19, xung đột quân sự Nga – Ucraina, mức lạm phát cao lịch sử toàn cầu, vốn tín dụng cho BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhất là tín dụng cho những phân khúc có tính rủi ro, đầu cơ, thao túng thị trường cao.
Bối cảnh phức tạp khiến giá trị giao dịch, giá cả nhiều phân khúc thị trường, địa phương thị trường BĐS Việt Nam chững lại và đi xuống, nhất là từ quý 2/2022. Tình hình mới phức tạp cả trong nước lẫn ngoài nước đặt việc hoạch định chính sách khơi thông các luồng vốn đầu tư BĐS theo hướng lành mạnh, an toàn và vững bền, đặt trong mục tiêu tổng thể là bảo đảm ổn định vĩ mô, nhất là kiềm chế lạm phát dưới mức mục tiêu đặt các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách vào thể “lưỡng nan”, phải tìm ra các giải pháp phù hợp, hữu hiệu và khả thi trong bối cảnh thách thức và cơ hội đan xen.
Gần đây, Chính phủ đã ban hành một số văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường BĐS cũng như các lĩnh vực liên quan như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp BĐS; đặc biệt, ngày 29 tháng 8 năm 2022, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số: 13/CT-TTG về Một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây là những cơ sở pháp lý nền tảng cho việc xây dựng, hoàn thiện thể chế phát triển các kênh đầu tư BĐS nói chung và xử lý các rủi ro, bất cập liên quan.
TS.Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam
Để khơi thông các nguồn vốn đầu tư cho phát triển BĐS nhà ở một cách hữu hiệu, lành mạnh trong bối cảnh mới có nhiều yếu tố thay đổi, xuất hiện, TS.Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cùng các chuyên gia cho rằng cần ưu tiên cao nhất cho công tác xây dựng, thực thi hữu hiệu các giải pháp xử lý nợ đáo hạn đối với dư nợ trái phiếu bất động sản và đáp ứng kịp thời tín dụng BĐS ở những phân khúc, khu vực dễ bị tổn thương, rủi ro lây nhiễm cao. Tập trung phòng tránh và xử lý hữu hiệu các yếu tố, nguyên nhân trực tiếp gây thiếu hụt/mất thanh khoản các luồng vốn trả nợ, phát triển BĐS nhà ở. Cân nhắc ưu tiên hơn việc ngăn chặn rủi ro hệ thống (nợ xấu tăng, giá BĐS lao dốc, thị trường đóng băng,..) do tắc nghẽn tín dụng BĐS gây ra so với việc mức lạm phát có thể vượt (nhẹ) mục tiêu đề ra.
Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu BĐS nhà không nên “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để đảm bảo sự phục hồi, phát triển hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các giải pháp khơi thông, phát triển các kênh đầu tư BĐS nhà ở cần được phân định, theo lộ trình thực hiện trong ngắn hạn và trong trung - dài hạn; ưu tiên xử lý hữu hiệu các rủi ro, khơi thông điểm nghẽn, đối các luồng vốn tín dụng và từng bước ươm dưỡng tính lành mạnh, bền vững của các nguồn vốn trái phiếu, các quỹ đầu tư BDS.
Ngoài ra, các giải pháp khơi thông, phát triển cách kênh đầu tư được thực hiện chủ yếu trên nguyên tắc thị trường, song trong một vài trường hợp có thể linh hoạt thực hiện biện pháp hành chính, mang tính tạm thời theo mục tiêu ngắn hạn. Bảo đảm tốt nhất an ninh tài chính, giảm thiểu rủi ro hệ thống; coi lợi ích quốc gia, dân tốc là trên hết các lợi ích ngành, địa phương cục bộ khác.