HỘI THẢO “BẢO ĐẢM TÍNH ĐỒNG BỘ, THỐNG NHẤT CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) VỚI HỆ THỐNG PHÁP LUẬT”
Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ xem xét, cho ý kiến về dự án luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án luật quan trọng, nhận được nhiều sự quan tâm của cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Vừa qua, Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi nhân dân trên phạm vi cả nước về dự án Luật này. Công tác tổng hợp, tiếp thu thông tin, phản hồi, ý kiến, kiến nghị của nhân dân về dự án luật đang được triển khai tích cực.
Tham gia thẩm tra dự án luật này, Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách cho biết, về chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 117), Luật đất đai 2013 (Điều 57) và Dự thảo luật hiện nay (Điều 117) liệt kê “các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”, trong đó không cấm việc người đang sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất”.
Luật Đất đai 2013 (Điều 65) và bản Dự thảo luật đất đai lấy ý kiến nhân dân (Điều 81) có quy định việc nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác”. Bản Dự thảo Luật hiện nay (Điều 78 khoản 1.a.) về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất đã không còn nội dung quy định đối với trường hợp “chuyển đi nơi khác” này.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn
Với quy định tại Luật đất đai 2013, các đại biểu cho biết, có một kẽ hở giữa quy định về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập/ngoài công lập) “chuyển đi nơi khác”. Đó là, trước khi hoặc trong khi di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở, cơ sở làm việc, đến nơi khác thì hầu hết các tổ chức, đơn vị này đã căn cứ Điều khoản về “cho phép” chuyển mục đích sử dụng đất để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất tại vị trí cũ sang thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ và cơ quan nhà nước đã bỏ qua điều khoản quy định thu hồi đất trong những trường hợp “chuyển đi nơi khác” này và cho phép tổ chức có văn bản nhu cầu và đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014 được chuyển mục đích sử dụng đất.
Hệ quả là, cùng là người đang sử dụng đất, nhưng có trường hợp thì bị Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho nhà đầu tư khác thuê đất thực hiện dự án đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ, nhưng có trường hợp thì không những không bị thu hồi đất mà còn được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào các mục đích nêu trên mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không chỉ giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư phải đấu giá quyền sử dụng đất với nhà đầu tư không phải đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án luật Đất đai (sửa đổi)
Trong khi cơ chế tài chính về đất đai và giá đất còn có những vấn đề khó xử lý được triệt để thì người được hưởng lợi lớn nhất (quy về giá trị) đó là người sử dụng đất vừa được chuyển trụ sở đến vị trí mới không phải đấu giá đất vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Người duy nhất chịu thiệt hại về lợi ích là Nhà nước (bị thất thu ngân sách). Do mối quan hệ về lợi ích lúc này chỉ liên quan giữa Nhà nước và nhà đầu tư (người sử dụng đất đồng thời là nhà đầu tư) nên trên thực tế ít phát sinh khiếu nại, vì vậy mà cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất này ít được dư luận đề cập đến và quan tâm xử lý.
Để khắc phục “kẽ hở” trong luật Đất đai 2013 và đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư và giữa các nhà đầu tư với nhau, Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách đề nghị cân nhắc, đưa lại nội dung về “thu hồi đất” trong trường hợp các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác” vào Điều 78 về thu hồi đất như đã được dự thảo tại bản lấy ý kiến nhân dân; đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung vào Điều 117 về chuyển mục đích sử dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất (là tổ chức) không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 (giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại các Điều 115 (giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc Điều 116 (cho thuê đất); Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; (iv) Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất: đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đồng thời sửa đổi, bổ sung tương ứng tại các điều khoản liên quan khác như tại khoản 5 Điều 120 (về giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 117 quy định: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 120 của Luật này.”. Tuy nhiên khoản 5 Điều 120 lại quy định: “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 117 của Luật này.”. Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh lý, tránh dẫn chiếu chồng chéo giữa các Điều khoản.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên
Cùng tham gia thẩm tra dự án luật này, Thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khoản 1 Điều 57 của dự thảo Luật quy định hệ thống quy hoạch sử dụng đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; quy hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch sử dụng đất an ninh.
Thường trực Ủy ban Pháp luật cho biết, Mục IV.2.2.1 của Nghị quyết số 18-NQ/TW đã quy định: “Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển”. Do đó, nội dung chương V của dự thảo Luật cần rà soát để thể chế đúng và đầy đủ yêu cầu này của Nghị quyết số 18-NQ/TW, cụ thể là thể hiện rõ vị trí, thứ bậc, mối liên hệ của các quy hoạch sử dụng đất với nhau và với các quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch quốc gia theo quy định của Luật Quy hoạch, ví dụ mối liên hệ giữa quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể quốc gia, mối liên hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh với quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng, quy hoạch ngành quốc gia...
Ngoài ra, về các dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập, một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Có ý kiến đề nghị cân nhắc tính khả thi của việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch để tạo quỹ đất vì việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất phụ thuộc vào nhu cầu của các dự án đầu tư và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng thời kỳ. Việc thu hồi đất nhưng không kịp thời đưa vào sử dụng sẽ dẫn đến lãng phí, không phát huy được hiệu quả của nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.