NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP: CẦN CÓ SỰ ĐỒNG BỘ VỀ CHÍNH SÁCH ĐẾN KHƠI THÔNG QUỸ ĐẤT
Hội thảo lấy ý kiến chuyên gia về Luật Nhà ở (sửa đổi) (ảnh minh họa)
Vấn đề nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm
Đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở xã hội, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chỉ ra rằng, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vấn đề nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở nước ta, với tốc độ nhanh, tăng trưởng kinh tế phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các thành phố và đô thị ngày càng lớn, làm cho người có thu nhập thấp khó có khả năng tiếp cận được nhà ở xã hội, khiến tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nhà ở đô thị ngày càng cao. Việc bảo đảm sự phát triển NƠXH, ổn định trong cơ cấu nhà ở đô thị thời gian qua luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, đã góp phần hạn chế sự mất cân đối cơ cấu nhà ở tại đô thị và các thành phố lớn, tạo chỗ ở ổn định, lâu dài cho người dân, đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp…
Thời gian qua, các dự án NƠXH tại đô thị, nhà ở cho công nhân đã được triển khai xây dựng ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu cao về nhà ở cho những người thu nhập thấp, những gia đình chính sách, công nhân và đông đảo các bộ phận dân cư trong xã hội. Người yếu thế, hộ gia đình, cá nhân là người có công với cách mạng, hộ nghèo tại khu vực nông thôn, vùng thường xuyên bị thiên tai… đã được hỗ trợ cải thiện nhà ở bằng nhiều hình thức, góp phần quan trọng bảo đảm an sinh xã hội, xóa đói, giảm nghèo bền vững.
Tuy nhiên, qua thực tiễn công tác tuyên truyền pháp luật và giải quyết các vụ việc, Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư Tp. Hà nội cho biết, tại các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung, đa số công nhân hầu như không có khả năng tiếp cận với NƠXH. Mặc dù không có chỗ ở và gặp rất nhiều khó khăn về cải thiện điều kiện ở nhưng đa số cán bộ, công chức, viên chức và công nhân lao động lại có mức thu nhập không đủ để trang trải và tích lũy cho chi phí về nhà ở.
Trong thực tế, khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch đang có biểu hiện dư thừa, thì phân khúc NƠXH, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại ngày càng vắng bóng trên thị trường nhà ở. Với các chính sách về nhà ở, đất đai như hiện nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn quay lưng với phân khúc này, bởi còn rất nhiều khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai NƠXH.
Đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn quay lưng với phân khúc này, bởi còn rất nhiều khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai nhà ở xã hội
Còn hạn chế trong quy định về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, theo quy định, các dự án NƠXH được hưởng một số chính sách ưu đãi như vay lãi suất thấp, tăng 1,5 lần các chỉ tiêu so với quy hoạch chung của khu vực. Tuy nhiên, trong thực tế rất nhiều doanh nghiệp đã không mặn mà với phân khúc này.
Thứ nhất, mặc dù cho phép tăng 1,5 các chỉ tiêu quy hoạch nhưng quy định lại bị ràng buộc bởi quy định tại NĐ 31/2021NĐ-CP, đó là để được chấp thuận đầu tư phải đánh giá sơ bộ sự phù hợp quy hoạch của dự án với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu sau đó mới điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Đây thực chất là một vòng luẩn quẩn. Vì theo Sở KH&ĐT ở các địa phương, để được chấp thuận đầu tư thì phải điều chỉnh quy hoạch. Trong khi các Sở ngành khác lại cho rằng khi Sở KH&ĐT chưa ra chấp thuận chủ trương đầu tư thì chưa thể điều chỉnh cục bộ được.
Thứ hai, liên quan đến quy định về phát triển NƠXH trong quỹ đất 20% của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Có nhiều ý kiến cho rằng quy định này trong thực tế không hiệu quả, do việc điều tiết NƠXH thông qua các chính sách hỗ trợ như hiện nay không đủ hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, dẫn đến nhiều chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng vẫn không chịu triển khai xây dựng. Việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới đang gây khó khăn trong công tác xây dựng NƠXH cũng như phát triển nhà ở thương mại.
Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng NƠXH đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm. Việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Thứ ba, tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP không còn sử dụng cụm từ “không phân biệt quy mô diện tích đất” và quy định dự án nhà ở thương mại “nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% làm NƠXH”, điều này gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại và không phù hợp với Luật Nhà ở.
Thứ tư, việc chỉ chú trọng vào 20% quỹ đất trong các dự án phát triển thương mại, khu đô thị mới dẫn đến hầu hết các địa phương không chú ý bố trí quỹ đất để phát triển dự án NƠXH độc lập. Việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị, dẫn đến quỹ đất để phát triển NƠXH trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Thứ năm, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”. Việc cho phép hoán đổi quỹ đất 20% do có sự thay đổi quy hoạch chi tiết sẽ dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% với lý do không phù hợp quy hoạch và việc quy định phải được Thủ tướng chính phủ xem xét chấp thuận sẽ kéo dài thời gian triển khai dự án.
Thứ sáu, việc không có quy định cụ thể về vị trí, thời điểm thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, nên các chủ đầu tư thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi của dự án hoặc bố trí tại vị trí khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến mặc dù đã có quy hoạch về quỹ đất NƠXH trong dự án nhà ở thương mại nhưng không được thực hiện. Như vậy, để tháo gỡ các nút thắt trong phát triển NƠXH, Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần theo hướng Nhà nước phải giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về hạ tầng, đất đai, tài chính, ban hành những cơ chế, chính sách phát triển NƠXH đủ mạnh thay cho những quy định cứng nhắc, để cho các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp chung tay tham gia xây dựng NƠXH.
KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam
Nhà ở xã hội - sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân dễ dàng tiếp cận và sở hữu
Các chuyên gia cho rằng, phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân dễ dàng tiếp cận và sở hữu. Vì vậy, dự án NƠXH nên là đầu tư công, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Nhà nước cần phải tạo quỹ đất sạch cho các dự án phát triển NƠXH, hướng tới NƠXH có giá mua, thuê hoặc thuê mua thấp để phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được thụ hưởng, để người mua hoặc thuê, thuê mua chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thỏa mãn về điều kiện ở của mình. 7 Điều này lại càng đúng khi Luật Nhà ở đã định nghĩa NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước. Đó cũng là lý do tại sao Luật lại quy định phải dành 20% quỹ đất trong các dự án phát triển nhà thương mại cho NƠXH. Điều này là để tạo cơ hội cho các đối tượng xã hội được thụ hưởng với chất lượng cao hơn khi được tiếp cận, sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của nhà ở thương mại.
Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lần này, Bộ Xây dựng đang đề xuất phương án, bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Trong khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp… phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH. Hiện phương án này đang nhận được sự đồng tình của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần phải cân nhắc kỹ việc sửa đổi này vì theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021), đã nêu “khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm NƠXH”.
Với quỹ đất 20% của hàng nghìn dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang là con số cần quan tâm để tạo thêm quỹ NƠXH vốn đang rất thiếu và hiếm này. Khi giao cho các địa phương, thì phải quy định: Khi lập quy hoạch đô thị các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu đại học… phải quy hoạch quỹ đất để xây các khu NƠXH, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Cần dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư.