QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội xem xét, thảo luận, cho ý kiến. Đây là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.
Tổng kết quá trình thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân, theo báo cáo của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam tính đến năm 2020 có khoảng 2,7 triệu công nhân khu công nghiệp, trong đó có khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở. Theo mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ phấn đấu đáp ứng cho khoảng 70% công nhân lao động tại các KCN có nhu cầu được giải quyết chỗ ở (tương đương 840.000 người).
Quang cảnh phiên họp
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu, cụ thể là: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000 m2. Đang tiếp tục triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000 m2.
Trong khi đó, một số tổ chức như Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp nên thiếu cơ sở pháp lý để triển khai trên thực tế.
Về quyền chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội để cho thuê chưa khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế.
Tại khoản 1 Điều 58 và khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất). Tuy nhiên, thực tế các ưu đãi này không được tính vào giá thành nhà ở xã hội như chưa tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn hợp pháp của doanh nghiệp đó như: chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác… dẫn đến chính sách ưu đãi hiện hành vẫn chưa thu hút được sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp vào đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở quy định mức ưu đãi áp dụng chung cho các chủ đầu tư là chưa công bằng với các nhà đầu tư có giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng năng lượng hiệu quả, ứng dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ vào xây dựng nhà ở nhằm giảm bớt giá thành nhà ở; các chủ đầu tư là các cơ quan, ban, quỹ thuộc nhà nước (sử dụng vốn ngân sách); các chủ đầu tư là liên danh nhà đầu tư (một bên là nhà đầu tư nước ngoài).
Tại điểm b khoản 1 Điều 58 có quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Tuy nhiên, quy định này là chưa thống nhất với quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, tại điểm d khoản 1 Điều 58 chưa quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức nào và theo pháp luật cụ thể nào, dẫn tới quy định không triển khai được trên thực tế.
Về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội, Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nguyên tắc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Theo đó, giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội chưa được tính đến một số chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), có bao gồm lợi nhuận định mức (10% đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua; 15% đối với nhà ở xã hội cho thuê). Chủ đầu tư phải xây dựng giá, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định. Điều này dẫn đến phát sinh thủ tục hành chính (kéo dài thời gian, làm tăng chi phí,...) và làm tăng giá nhà ở xã hội.
Ngoài ra, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, đồng thời thiếu một số chi phí hợp lý, hợp lệ dẫn đến thiệt hại cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, lợi nhuận định mức như trên (hạch toán chung toàn bộ dự án, bao gồm cả phần 20% công trình kinh doanh thương mại) cũng chưa hấp dẫn được nhà đầu tư.