Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần đầu về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - Lấy ý kiến lần hai gồm 16 chương, 236 điều. Nội dung dự thảo đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội. Đặc biệt đã thể chế hóa 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương nhằm giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. Trong đó, trọng tâm là: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất;...
Nghiên cứu về dự luật, Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ bản đáp ứng với yêu cầu về bố cục. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm cơ quan chủ trì thẩm tra và Ban soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát thêm để hoàn thiện về tên chương, mục, sắp xếp điều luật, cách thức quy định trong một số điều luật.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội
Góp ý cụ thể vào quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Trương Anh Tuấn, đưa ra 04 nhóm vấn đề kiến nghị sửa đổi, bổ sung, liên quan đến: Bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất và tài chính đất đai. Cụ thể:
Một là, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay đang tách biệt giữa quản lý đất quản lý tài sản khác gắn liền với đất. Điều này, đã và đang gây khó khăn cho nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc quản lý, từ đó gây thất thu thuế cho nhà nước, khó khăn về tiếp cận cho người dân, doanh nghiệp.
Do đó, cần có sự rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định liên quan đến vấn đề có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền bởi trong dự thảo luật vẫn quy định một số trường hợp không cần giấy chứng nhận. Quy định sửa đổi phải đảm bảo thống nhất, logic nhằm bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Hai là, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thông tin về bản đồ địa chính là cơ sở để thực hiện các quyền, trách nhiệm của người sử dụng đất. Vì vậy, công dân, người sử dụng đất phải được quyền tiếp cận bản đồ địa chính để thực hiện quyền, trách nhiệm của mình.
Bên cạnh đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung căn bản để quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp tới từng người dân, tổ chức kinh tế. Khi thực hiện lấy ý kiến công khai, nhưng phiên họp thẩm định không công khai, việc tiếp thu, giải trình cũng không công khai, minh bạch thì sẽ làm hạn chế hiệu quả của việc lấy ý kiến người dân. Do đó, người dân cần phải được tham dự vào những nội dung quan trọng liên quan tới nhà cửa, đất sản xuất, kinh doanh,...
Ba là, về đăng ký đất đai: Đây là quy định bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, ngoại trừ quyền sở hữu trong công trình xây dựng nhiều tầng là bắt buộc đăng ký sở hữu tài sản. Tuy nhiên, đây là điều cần sửa đổi vì đối với công trình cao tầng, nếu không đăng ký sở hữu tài sản thì không thể đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời, không cấp được Giấy chứng nhận cho người sử dụng, người được giao.
Ngoài ra, cũng cần tính tới việc thống nhất khái niệm giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai liên quan tới quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không.
Bốn là, về giá đất và tài chính đất đai: Giá đất trước và sau khi thu hồi giống nhau là cùng khu đất nhưng có rất nhiều điểm khác biệt. Kể cả trường hợp thửa đất bị thu hồi cùng là đất ở, thì thửa đất sau khi bị thu hồi vẫn có những giá trị gia tăng nên giá sẽ vẫn cao hơn. Vì vậy, cần xác định giá đất có mục đích cuối cùng là thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất.
Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường. Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Từ đó, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, ...
Do đó, kiến nghị cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai vì nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.
Tuy nhiên, để không ảnh hưởng tới đầu tư, phát triển bất động sản, nên quy định: những nội dung trên không áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản. Đối với, dự án cho việc mua bán nhà đất trong thời gian ngắn, từ 1 đến 5 năm thì vẫn bị áp dụng quy định thuế suất cao về thuế thu nhập, thuế tiêu thụ đặc biệt, không được vay vốn, thế chấp để mua bán nhà, đất,...
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV (vào tháng 10/2022) và theo quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (sau khi cho ý kiến lần đầu, Quốc hội sẽ thảo luận cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, thảo luận lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023)./.