Định giá đất của Nhà nước phải theo cơ chế thị trường.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có quyền quy định giá đất với mục đích quản lý đất đai trên phương diện kinh tế, thông qua những nội dung cơ bản như điều tiết các nguồn lợi thu được từ đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, Điều 132, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: c) Phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Quy định này tối nghĩa và khó thực hiện.
Góp ý vào quy định này, PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng, không thể xác định được “giá thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Bởi mỗi thửa đất có lợi thế khác nhau sẽ có giá khác nhau và vào các thời điểm khác nhau cũng có giá khác nhau. Như vậy “giá thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” không phải giá giao dịch. Nếu coi “giá thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” là giá giao dịch trung bình trong năm cũng không phù hợp, vì trong năm một thửa đất có thể giao dịch nhiều lần là rất ít, hơn nữa các giá giao dịch thực trên thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn của đầu cơ, nên không thể là cơ sở để tính giá của Nhà nước. Vì vậy, PGS.TS Trần Thị Minh Châu đề nghị sửa thành “việc định giá đất của Nhà nước phải theo cơ chế thị trường”.
PGS.TS Trần Thị Minh Châu kiến nghị Bảng giá đất nên ổn định trong thời gian từ 3-5 năm thay vì 01 năm như dự thảo luật.
Định giá theo cơ chế thị trường trước hết phải tuân thủ sự đồng thuận giữa hai bên: cơ quan nhà nước và công dân, tổ chức. Muốn có sự đồng thuận phải dựa trên cân bằng lợi ích hai bên thông qua việc trao đổi thông tin minh bạch về lợi ích của người có đất bị thu hồi, lợi ích của địa phương, quốc gia, nhà đầu tư để thuyết phục các bên, kể cả áp dụng các phương pháp định giá đất mà các thị trường bất động sản phát triển vẫn áp dụng.
Tuy nhiên, Nhà nước không phải là người kinh doanh đất vì lợi ích của bộ máy nhà nước hay ngân sách nhà nước, mà Nhà nước ta được Hiến pháp giao quyền đại diện pháp lý của chủ sở hữu toàn dân và được toàn dân ủy quyền quản lý đất đai theo Luật Đất đai. Trách nhiệm của Nhà nước là tìm cách sử dụng quỹ đất của quốc gia có hiệu quả cao nhất; đồng thời chia lợi ích từ việc sử dụng đất đó cho công dân nước mình và các nhà đầu tư vừa theo nguyên tắc thị trường (mua bán thỏa thuận tự do), vừa theo nguyên tắc công bằng giữa các công dân, giữa người đang có quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi và nhà đầu tư nhận đất, giữa người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước. Vì vậy, cần tôn trọng nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở thuyết phục và đa số phục tùng thiểu số.
Bảng giá đất nên ổn định trong thời gian từ 3-5 năm thay vì 01 năm như dự thảo luật.
Liên quan đến Bảng giá đất quy định tại Điều 133 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng, thời hạn Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm là quá ngắn, tốn chi phí xây dựng và hiệu quả sử dụng không cao. Vì vậy, kiến nghị nên ổn định bảng giá đất cho giai đoạn dài hơn, có thể từ 3-5 năm. Bởi Bảng giá đất liên quan đến nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước nên không nhất thiết phải sát với giá giao địch vì lợi ích thu được từ sử dụng đất không liên quan trực tiếp đến giá giao địch đất. Hơn nữa, ổn định giá tính thuế trong thời gian dài có vai trò to lớn trong việc thu hút đầu tư và hỗ trợ người sử dụng đất xây dựng kế hoạch sử dụng đất hiệu quả.
PGS.TS Trần Thị Minh Châu nêu kiến nghị, Bảng giá đất chỉ nên áp dụng cho các trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đó là các trường hợp quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
c) Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưađất vào sử dụng;
đ) Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;
e) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
g) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
h) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
k) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
Giá tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cần phải căn cứ vào thu nhập tương lai của người thuê đất, có tính đến chính sách khuyến khích đầu tư và nên tính lại theo một số năm tùy theo hợp đồng, không nên áp dụng bảng giá đất chung, nhưng quy định phải tối thiểu bằng giá trong bảng giá.
i) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này không hợp lý nếu như khi tính giá thuê đất Nhà nước không tính theo bảng giá đất như trên đã trình bày. Nên sửa đổi là khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao và được thuê trả tiền 1 lần thì cần có sự thỏa thuận, hiệp thương giữa hai bên trên cơ sở hợp đồng giá tính tiền thuê, giao trước đây để tính lại giá Nhà nước trả lại cho người trả đất.
Nêu ý kiến về quy định này, PGS.TS Trần Thị Minh Châu nhấn mạnh, giá tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào giá giao địch trong hợp đồng với các quy định pháp lý về cung cấp thông tin trong đăng ký đất đai khi mua bán quyền sử dụng đất. Về bản chất thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh vào thu nhập tăng bất thường của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là cơ quan thuế phải xác định được quy mô thu nhập tăng lên do mua và bán đất, không phải khoản thuế doanh thu bất hợp lý đánh vào tiền bán đất. Người bán đất có thể chỉ bán mảnh đất đó để mua mảnh đất khác thuận lợi cho họ hơn, không có thu nhập tăng thêm nên đánh thuế theo doanh thu bán đất tính theo bảng giá Nhà nước là không hợp lý, không công bằng.
PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng, trong quá trình sửa luật cần phân biệt giá trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cơ quan Nhà nước và công dân (thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư) với giá dùng làm cơ sở nghĩa vụ tài chính đất đai của công dân với xã hội qua việc áp giá tính thuế, phí.
PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng, muốn tạo căn cứ để xác định giá Nhà nước không thoát ly quá xa giá giao dịch thực trên thị trường cần đầu tư thích đáng vào hoạt động đăng ký đất đai, coi thủ tục đăng ký chủ sử dụng đất đai là một trong những điều kiện khẳng định quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất. Thậm chí có thể áp dụng nguyên tắc cứng: người đăng ký trước có quyền ưu tiên trong giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Bên cạnh đó, để thu thuế chuyển nhượng đất một cách thực chất, cần quy định giao dịch đất phải thanh toán qua tài khoản ngân hàng. Sự kiểm soát của cơ quan thuế qua tài khoản ngân hàng và đăng ký thay đổi chủ quyền sử dụng đất sẽ cung cấp căn cứ chính xác cho việc xác định thuế chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, quy trình xác định giá Nhà nước cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn, định giá chuyên nghiệp và cần sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan có thẩm quyền trong bộ máy Nhà nước.
Bảng giá đất nên được sử dụng để tính thuế đất, phí các dịch vụ từ đất do cơ quan Nhà nước cung cấp, giá đất bán cho các dự án cung cấp dịch vụ công ích phi lợi nhuận. Nếu sử dụng giá Nhà nước cho các mục đích này thì Bảng giá đất của Nhà nước nên ổn định trong thời kỳ tương đối dài (3-5 năm) để người dân có cơ sở tính thuế ổn định nộp cho Nhà nước. Bảng giá Nhà nước không nhất thiết phải sát giá giao dịch (ở nhiều quốc gia loại giá này chỉ khoảng 70% giá giao dịch trung bình thực tế cho từng loại đất cụ thể).
PGS.TS Trần Thị Minh Châu nhấn mạnh, trong quá trình sửa luật cần phân biệt giá trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cơ quan Nhà nước và công dân (thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư) với giá dùng làm cơ sở nghĩa vụ tài chính đất đai của công dân với xã hội qua việc áp giá tính thuế, phí. Cùng với đó, cần phân biệt giá tính thuế sử dụng đất và giá tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức phi nhà nước… “Giá chuyển nhượng dù giữa công dân với công dân hay với cơ quan Nhà nước thì cũng phải theo cơ chế thị trường, tức giá cụ thể (xác định theo cơ chế thỏa thuận đi đến nhất trí giữa hai bên; dựa trên các phương pháp định giá khoa học, phù hợp, công khai, minh bạch thông tin, lợi ích giao dịch…). Giá để tính nghĩa vụ của công dân với nhà nước nên theo bảng giá cố định cho giai đoạn 3-5 năm, PGS.TS Trần Thị Minh Châu đề xuất.
Giá đất cụ thể phải được xác định theo cơ chế thị trường, trên cơ sở thỏa thuận giữa người mua và người bán
Góp ý đối với quy định về giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp tại Điều 134 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Trần Thị Minh Châu cho rằng, cần phải được xác định theo cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là Nhà nước định giá đất trên cơ sở thỏa thuận giữa người mua và người bán. Thu hồi đất phải được coi là hành vi Nhà nước mua lại quyền sử dụng đất từ người dân. Theo cơ chế thị trường, giá mua – bán quyền sử dụng đất phải là giá thỏa thuận theo hợp đồng giữa hai bên trong khung khổ tuân thủ việc sử dụng đất theo quy hoạch.
Những chủ hộ có diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp đã ấn định trong quy hoạch sử dụng đất sẽ có quyền sử dụng đất theo mục đích mới; hoặc bán cho nhà đầu tư sau khi đóng cho Nhà nước thuế chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với mức chênh lệch giá của hai loại đất. Điều này cũng có nghĩa là không cần cơ quan Nhà nước đứng ra thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất lại cho nhà đầu tư sử dụng theo mục đích mới và thu tiền sử dụng đất từ nhà đầu tư.
Quy định như vậy cũng sẽ triệt tiêu các vụ khiếu kiện của người dân do giá đất thấp, cũng xóa bỏ mâu thuẫn không đáng có giữa người có đất bị thu hồi với nhà đầu tư nhận đất và cơ quan Nhà nước thu hồi đất, giảm cơ hội tham nhũng đất đai. PGS.TS Trần Thị Minh Châu phân tích, các nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn khi phải thỏa thuận với quá nhiều chủ hộ có quyền sử dụng đất, vì vậy các cơ quan Nhà nước và các tổ chức xã hội có thể hỗ trợ thông qua việc vận động và tư vấn định giá hợp lý…
Ngoài ra, PGS.TS Trần Thị Minh Châu kiến nghị nên quy định áp dụng đấu giá đất công (đất chưa giao cho các chủ thể phi nhà nước sử dụng trong đó đặc biệt là diện tích đất do các cơ quan nhà nước và đoàn thể chính trị, xã hội không có nhu cầu sử dụng hoặc muốn chuyển sang vị trí khác); hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất công trong trường hợp Nhà nước giao đất công cho các chủ thể phi nhà nước sử dụng vì mục tiêu lợi nhuận. Để đảm bảo giá đấu thầu là giá thị trường, cần sửa đổi Luật Đấu thầu theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh trong quá trình tổ chức đấu thầu.
PGS.TS Trần Thị Minh Châu cũng góp ý về điều kiện để xác định giá Nhà nước theo cơ chế thị trường là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch theo loại đất và theo vùng; Xây dựng bộ chỉ số giá quyền sử dụng đất làm công cụ điều tiết giá trên thị trường bất động sản. Quy định trách nhiệm của các Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo tình hình và giá giao dịch thực tế cho cơ quan thu thập thông tin đất đai của Nhà nước. Công khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để có cơ sở định giá đất phù hợp. Thông tin giá giao dịch thực tế đất đai được thu thập liên tục theo thời gian là căn cứ quan trọng để rà soát định kỳ giá đất của Nhà nước (theo giá trung bình của giai đoạn). Tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức tư vấn và định giá bất động sản độc lập tiếp cận các thông tin và dịch vụ đất đai của Nhà nước. Khuyến khích xây dựng các tổ chức định giá bất động sản, định giá quyền sử dụng đất chuyên nghiệp, có uy tín đi đôi với việc khuyến khích Hiệp hội Định giá bất động sản xây dựng bộ quy tắc đạo đức hành nghề và giám sát thành viên thực hiện bộ quy tắc đạo đức này.
Nhà nước cần tích cực tác động vào quan hệ cung cầu thông qua quỹ đất công cũng như các chính sách thuế, phí, bảo vệ đất, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng trên đất nhằm tăng tổng giá trị của đất, kiểm soát mức tăng giá đất tạo điều kiện cho tăng trưởng, phát triển bền vững.
Tăng cường vai trò kiểm tra, thanh tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đối với cơ quan và cán bộ quản lý đất đai ở địa phương, nhằm ngăn ngừa sự cấu kết giữa họ với nhà đầu tư ép giá nông dân. Phát huy vai trò giám sát của người sử dụng đất đối với cơ quan và cán bộ quản lý đất đai, tổ chức tư vấn, định giá bất động sản, ngăn ngừa hành vi lãng phí đất đai, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Tuyên truyền nâng cao hiểu biết của người sử dụng đất để họ vừa tuân thủ pháp luật, vừa biết cách bảo vệ hợp pháp quyền lợi của người sử dụng đất./.