Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV
Luật Đất đai năm 2013 quy định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, việc phân loại một số loại đất hiện hành chưa hợp lý dẫn đến việc quy định chế độ quản lý một số loại đất còn lỏng lẻo và chưa phù hợp (như đất sử dụng hỗn hợp, đa mục tiêu...). Việc phân loại đất mới chỉ dừng lại ở việc phân loại đất theo mục đích sử dụng, chưa thực hiện phân loại theo không gian sử dụng để đồng bộ và phục vụ tốt cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và định hướng phát triển vùng như hiện nay.
Để khắc phục những bất cập trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đề ra nhiệm vụ xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Để thực hiện nhiệm vụ này, Nghị quyết yêu cầu bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh. Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển… Thể chế hoá quan điểm của Đảng cũng như khắc phục hạn chế của Luật hiện hành, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những sửa đổi về quy định các loại đất, nổi bật là việc bổ sung quy định về sử dụng đất đa mục đích với những nội dung như khái niệm đất sử dụng đa mục đích, nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích; ...
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Tăng hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo sinh kế cho người dân
Đóng góp ý kiến về chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, việc Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra nhiệm vụ, giải pháp xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý, sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhằm gia tăng hiệu quả sử dụng đất và cần được thể chế hóa đầy đủ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng “tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch”; “xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích: bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ”. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khá rõ nét chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa những người sử dụng đất.
Theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, cùng là một thửa đất nhưng nếu cho phép chuyển mục đích sang đất sản xuất phi nông nghiệp có thể mang lại giá trị gấp cả trăm lần so với trồng lúa. Chính vì vậy, thời gian qua các tỉnh có “trào lưu” chuyển mục đích đất trồng lúa sang làm khu công nghiệp, khu đô thị,... Những tỉnh, thành dẫn đầu về thu ngân sách đều có rất nhiều khu công nghiệp, khu đô thị. Trong khi đó, mức thu ngân sách và thu nhập, đời sống của người dân trong lĩnh vực nông nghiệp thấp hơn nhiều so với các địa phương có các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, gần đây xuất hiện hiện tượng bỏ hoang đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích. Có thể thấy rằng, nhu cầu chuyển hướng sản xuất kinh doanh hiệu quả, cải thiện thu nhập là nhu cầu chính đáng của mọi người dân mà Nhà nước cần có chính sách bảo đảm. Một mặt Nhà nước cần bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho an ninh lương thực; mặt khác, người nông dân sản xuất nông nghiệp, trồng lúa cũng cần được bảo đảm quyền lợi một cách thỏa đáng so với người sử dụng đất phi nông nghiệp thông qua cơ chế pháp lý để có thể tự tăng gia sản xuất, cải thiện thu nhập.
Ảnh minh hoạ
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra rằng, tinh thần đổi mới của Luật Đất đai (sửa đổi) là chuyển từ chế độ sử dụng đất đơn nhiệm sang chế độ sử dụng đất đa nhiệm. Điều 209 dự thảo Luật đã quy định cụ thể về đất sử dụng đa mục đích, gồm đất sử dụng hỗn hợp, đất sử dụng kết hợp. Dự thảo cũng đề ra nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích để quản lý chặt chẽ, đồng thời quy định tiền sử dụng đất nộp thêm khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Dự thảo cũng quy định Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp; nhưng cũng cho phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp (Điều 176).
Từ những phân tích trên có thể thấy, chính sách sử dụng đất đa mục đích sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo công ăn việc làm, đảm bảo sinh kế cho người nông dân, giúp cải thiện thu nhập. Đồng thời bổ sung nguồn thu từ tiền sử dụng đất cho ngân sách. Nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là một giải pháp ích nước - lợi nhà, giúp khắc phục tình trạng bỏ hoang đồng ruộng hoặc sử dụng sai mục đích, qua đó đưa đất nông nghiệp vào khai thác với hiệu quả cao nhất. Chính sách mới này hứa hẹn tạo điều kiện thúc đẩy các loại hình du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm khám phá miệt vườn..., đặc biệt là mô hình “Farmstay” nở rộ thời gian gần đây; tạo động lực phát triển cho vùng đồng bằng sông Hồng, sông Cửu Long - những “vựa lúa” cả nước.
Đánh giá cao những đổi mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tuy nhiên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, các quy định mới dừng lại ở những nguyên tắc chung, cần thiết phải được thể chế hóa đầy đủ trong Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi (Điều 209 dự thảo luật đã giao Chính phủ quy định chi tiết về đất sử dụng đa mục đích). Do đó, vị chuyên gia này kiến nghị Nghị định cần phải làm rõ được thế nào là đất sử dụng hỗn hợp/kết hợp nhưng “không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính”; làm rõ nguyên tắc “tuân thủ các pháp luật chuyên ngành” khi sử dụng đất hỗn hợp/kết hợp trong từng trường hợp cụ thể. Đồng thời cần làm rõ nguyên tắc “thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định” khi sử dụng đất hỗn hợp/kết hợp; trong đó có quy định phương pháp tính và hướng dẫn tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất bổ sung khi người sử dụng đất sử dụng thửa đất vào mục đích hỗn hợp/kết hợp, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước nhưng phải đảm bảo khả năng chi trả của người sử dụng đất, hiệu quả, khả thi.
TS.Trần Công Phàn - Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam
Cần xây dựng đầy đủ hơn khái niệm đất sử dụng đa mục đích
Cùng với đó, TS.Trần Công Phàn - Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam nêu rõ, việc quy định đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích là điểm tiến bộ nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tế hiện nay, đồng thời thể chế hoá những nhiệm vụ, định hướng trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đề ra. Tuy nhiên, TS.Trần Công Phàn cho biết, quy định trong dự thảo Luật còn chung chung, lúng túng. Do đó, Hội Luật gia Việt Nam đề nghị cần xây dựng đầy đủ hơn khái niệm đất sử dụng đa mục đích, bổ sung cụ thể thêm về “đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch cố yếu tố tâm linh...” theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW đã đề ra. Theo đó, quy định cụ thể các loại đất có thể kết hợp mục đích sử dụng và các nội dung này trong các điều về đất sử dụng đa mục đích; đất thương mại, dịch vụ; đất ở tại nông thôn; đất nông nghiệp, đất tôn giáo.
Đồng thời Quy định cụ thể về nghĩa vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất sử dụng đa mục đích trong trường hợp là đất sử dụng hỗn hợp và đất sử dụng kết hợp; việc thể hiện cụ thể các loại mục đích sử dụng của thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất đa mục đích trong trường hợp các loại đất trên cùng một thửa đất có thời hạn sử dụng khác nhau; vấn đề tách thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đa mục đích.
Về nguyên tắc sử dụng đất đa mục đích, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam cho rằng cần bỏ nguyên tắc “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép” và làm rõ nguyên tắc “Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính” trên cơ sở làm rõ việc xác định mục đích sử dụng đất chính (về diện tích, mục đích, căn cứ...); đặc biệt là khi thực hiện các dự án đầu tư cũng như đất sử dụng đa mục đích có mục đích tôn giáo, tâm linh./.