Chủ thể định giá phải độc lập với chủ thể quản lý Nhà nước về giá đất.
Giá đất cụ thể được xem là giải pháp tối ưu dung hòa tính chất thị trường và quyền quyết định của Nhà nước trong bối cảnh Nhà nước quyết định giá đất ở nước ta hiện nay. Nội dung về giá đất cụ thể đã được quy định tách biệt thành 1 điều riêng trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và quy định liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất.
Góp ý hoàn thiện quy định này trong dự thảo, TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho biết, quá trình xác định giá đất cụ thể gồm 03 giai đoạn cơ bản với quy định chủ thể thực hiện tại khoản 2 Điều 155 dự thảo Luật: (i) Tiến hành định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể - cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện; (ii) Thẩm định phương án giá đất cụ thể - Hội đồng thẩm định giá đất do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định thành lập; (iii) Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể - UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện theo khoản 2 Điều 155 Dự thảo.
TS. Châu Hoàng Thân, Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ.
Như vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã phân cấp việc thẩm định và quyết định giá đất cụ thể gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Theo TS. Châu Hoàng Thân, điều này đặt ra những khó khăn, vướng mắc như: khi quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/cấp huyện “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất sẽ không tạo nên sự thống nhất, công bằng trong xây dựng phương án giá đất, thậm chí cơ quan quản lý đất đai đồng thời sẽ là cơ bản thẩm định xây dựng phương án giá đất, rất thiếu chuyên nghiệp, thiếu khách quan và không độc lập. Với thực trạng tổ chức, năng lực của UBND cấp huyện hiện nay, mức độ hoạt động rộng khắp và chất lượng của các doanh nghiệp thẩm định giá thì việc phân cấp cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyện và UBND cấp huyện xây dựng, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể sẽ có rất nhiều khó khăn, nhất là những địa phương còn nhiều hạn chế về các điều kiện hoạt động.
TS. Châu Hoàng Thân băn khoăn, trong trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh nhưng UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 82 Dự thảo thì cấp nào sẽ thực hiện quá trình xác định giá đất cụ thể.
TS. Châu Hoàng Thân cho rằng, với quy định tại Điều 155 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quá trình quyết định giá đất cụ thể vẫn là một quy trình hành chính khép kín, thiếu chuyên nghiệp, thiếu khách quan và độc lập. Vì vậy, xây dựng và vận hành hệ thống cơ quan định giá độc lập được tổ chức thống nhất, độc lập với chính quyền địa phương, thực hiện định giá tài sản công nói chung bao gồm đất đai là rất cần thiết. Đây là nội dung đã không thể triển khai từ quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012.
Theo đó, chủ thể định giá phải độc lập với chủ thể quản lý nhà nước về giá đất là điều kiện tiên quyết để có được kết quả định giá khách quan, chuyên nghiệp và phản ánh đúng đủ giá trị của đất đai. Giải quyết vấn đề tính độc lập, khách quan, chuyên nghiệp của chủ thể định giá đất không đơn thuần dự thảo luật quy định bắt buộc mọi trường hợp xây dựng giá đất cụ thể đều phải thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất thì cũng rất khó triển khai, không khả thi vì không phải lúc nào, nơi nào địa phương cũng có thể thuê các đơn vị tư vấn tham gia.
Không để tính hành chính, áp đặt chi phối hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất.
Về Hội đồng thẩm định giá đất, TS. Châu Hoàng Thân nêu nguyên tắc quan trọng về cơ cấu thành phần của Hội đồng thẩm định phải bảo đảm tính độc lập, khách quan với chủ thể tiến hành định giá đất, Hội đồng phải bảo đảm đầy đủ các mục tiêu: phản biện, giám sát, kiểm tra và thẩm định về chuyên môn đối với phương án giá đất cụ thể.
Trước thực trạng quyết định giá đất hiện nay việc phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất ở cấp huyện phải được thực hiện giới hạn trong một số trường hợp với những tiêu chí phân cấp cụ thể. Đặc biệt địa phương được phân cấp phải bảo đảm điều kiện thực thi hiệu quả quyền quyết định giá đất; nội dung này cần xem xét thực hiện thí điểm và đánh giá mới áp dụng rộng khắp.
Với vai trò và mục tiêu của việc thẩm định được xác định rất rõ, thành phần Hội đồng thẩm định giá đất không nên quy định tràn lan, thiếu tập trung mà phải là thành phần thật sự cần thiết và có hiệu quả cho kết quả thẩm định, trong đó cần đánh giá lại sự cần thiết tham gia của cơ quan Sở Giao thông vận tải, Sở Công thương, Sở Tư pháp. Do tính chất Hội đồng làm việc tập thể và quyết định theo đa số nên việc cân đối số lượng giữa đại diện cơ quan nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại diện Hội thẩm định giá và các chuyên gia độc lập là rất quan trọng, không để tính hành chính, áp đặt chi phối hoạt động của Hội đồng, TS. Châu Hoàng Thân phân tích.
Quy định chi tiết hơn về phương pháp định giá đất cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
TS. Châu Hoàng Thân nêu quan điểm, những quy định về phương pháp rất quan trọng và quyết định tính chính xác và bảo đảm tính công bằng, khách quan trong định giá đất, vì vậy ban soạn thảo cần bổ sung những quy định chi tiết hơn về nội dung này tại dự thảo Luật. Bởi thực thế thời gian qua cho thấy việc quyết định giá đất cụ thể không được quy định chi tiết, thống nhất dẫn đến định giá đất cụ thể với một thửa đất, một mục đích sử dụng đất lại định nhiều mức giá khác nhau. Đồng thời, với thực trạng những bất cập của các phương pháp định giá đất, quá trình định giá đất cụ thể tại các khu vực bảo đảm thông tin áp dụng nhiều phương pháp định giá thì phải áp dụng ít nhất hai phương pháp để kiểm tra, đối chiếu khi định giá đất.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và đang lấy ý kiến Nhân dân hoàn thiện luật.
Bên cạnh đó, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất cụ thể tại các khu vực đã có bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá trị thửa đất chuẩn là không khả thi trước thực trạng quản lý đất đai ở nước ta hiện nay; hơn thế nữa, với những bất cập của phương pháp hệ số điều chỉnh giá, thể hiện mạnh mẽ ý chí chủ quan trong quyết định giá đất, TS. Châu Hoàng Thân cho rằng việc định giá đất cụ thể không được áp dụng phương pháp này. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá chỉ nên được sử dụng đúng bản chất tên gọi là “điều chỉnh giá đất” chứ không là “phương pháp định giá đất”, dùng điều chỉnh bảng giá đất khi giá đất thị trường có biến động.
Về kết quả quyết định giá đất cụ thể, TS. Châu Hoàng Thân cho biết, dự thảo luật quy định về các giai đoạn từ định giá đến thẩm định phương án giá đất và quyết định giá đất cụ thể thể hiện quy trình hành chính với sự chi phối mạnh mẽ của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khách quan, độc lập và hiệu quả của từng giai đoạn của quá trình xác định giá đất cụ thể Dự thảo cần quy định ràng buộc kết quả quyết định giá đất cụ thể với kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Dự thảo chỉ quy định kết quả của Hội đồng thẩm định là căn cứ để cấp có thẩm quyền quyết định giá đất; còn kết quả do tư vấn xác định chỉ là một trong những căn cứ để quyết định giá đất. Vì vậy, cần ràng buộc chặt chẽ hơn giữa kết quả quyết định giá đất và kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất, cụ thể quy định “giá đất cụ thể được quyết định phải phù hợp/dựa trên kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất”; trên cơ sở đó, văn bản hướng dẫn thi hành sẽ làm rõ tỉ lệ cụ thể bảo đảm nguyên tắc này.
Bên cạnh những ý kiến đóng góp cụ thể về giá đất cụ thể, TS. Châu Hoàng Thân cũng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, xem xét và giải quyết toàn diện những vấn đề liên quan đến vai trò quản lý Nhà nước đối với giá đất. Mặc dù, dự thảo đã quy định rõ ràng, cụ thể vai trò của Nhà nước đối với giá đất nhưng nội dung các điều luật cụ thể chỉ chú trọng một khía cạnh là xác định giá đất. Cụ thể, khoản 8 Điều 21 Dự thảo quy định Nhà nước quản lý giá đất nhưng nội dung những điều luật tại Mục 2 - Giá đất trong Chương XI - Tài chính đất đai, giá đất thì chỉ quy định những nội dung về quyết định giá đất. Như vậy, Dự thảo vẫn chưa thể hiện toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.
Ngoài ra, Dự thảo cần bổ sung quy định cụ thể về phương thức xây dựng, quản lý và khai thác dữ liệu giá đất thị trường phục vụ cho công tác quản lý và quyết định giá đất; Hoàn thiện những quy định và thực tiễn thực thi quản lý đất đai đáp ứng điều kiện ứng dụng công nghệ, kỹ thuật hiện đại trong định giá đất; Thiết lập hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước độc lập với cơ quan quản lý, cùng phát triển với hệ thống định giá của tư nhân; Tòa án phải có thẩm quyền giải quyết và giải quyết triệt để tranh chấp về giá đất…/.