TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG NGÀY 07/4: HỘI NGHỊ ĐBQH CHUYÊN TRÁCH TIẾP TỤC CHO Ý KIẾN VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Đảm bảo hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư
Góp ý vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến đại biểu quan tâm đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất. Qua nghiên cứu dự án Luật và tra đổi thảo luận, các ý kiến đề nghị cần đảm bảo hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm bảo sự thống nhất, phù hợp với các luật liên quan.
Góp ý kiến về nội dung chuyển mục đích sử dụng đất hiện đang được quy định tại Điều 117 của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Vân Chi - Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An cho biết, Luật Đất đai 2013, Điều 57 và cũng như dự thảo Luật hiện nay đều liệt kê các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, trong đó không cấm việc người đang sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013, Điều 65 và dự thảo Luật Đất đai lần này lấy ý kiến Nhân dân tại Điều 81 có quy định việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà chuyển đi nơi khác.
Đại biểu Nguyễn Vân Chi - Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An
Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Vân Chi nhận thấy, dự thảo luật trình ra tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Điều 78 khoản 1a về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất đã không còn nội dung quy định đối với trường hợp chuyển đi nơi khác này. Quy định tại Luật Đất đai 2013 có một kẽ hở giữa việc quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (ở đây chủ yếu là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập, ngoài công lập chuyển đi nơi khác). Đó là, trước khi hoặc trong khi di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh, trụ sở, cơ sở làm việc đến nơi khác thì hầu hết các tổ chức, đơn vị này đã căn cứ điều khoản về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các khu đất tại các vị trí cũ sang thực hiện các dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ.
Đại biểu cho rằng, cơ quan nhà nước đã bỏ qua điều khoản về thu hồi đất trong những trường hợp chuyển đi nơi khác này và cho phép tổ chức có văn bản yêu cầu đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 14 của Nghị định số 43/2014 thì được chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời chỉ rõ hệ quả của vấn đề này: cùng là người đang sử dụng đất nhưng có trường hợp thì bị Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư khác thuê đất thực hiện dự án đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại hay là khu thương mại dịch vụ, nhưng có những trường hợp không những không bị thu hồi đất mà còn được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào các mục đích nêu trên mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Đại biểu Nguyễn Vân Chi nhận thấy, sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không chỉ là giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất, mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư phải đấu giá quyền sử dụng đất và nhà đầu tư không phải đấu giá quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.
Do đó, “người được hưởng lợi nhất là người sử dụng đất, vừa được chuyển trụ sở đến vị trí mới, không phải đấu giá đất, vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ mà không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất. Người duy nhất bị thiệt hại về lợi ích ở đây là Nhà nước, bị thất thu ngân sách”, đại biểu Nguyễn Vân Chi giải thích thêm.
Để đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư cũng như đảm bảo sự công bằng giữa các nhà đầu tư với nhau, đại biểu Nguyễn Vân Chi đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc đưa lại nội dung “về thu hồi đất trong trường hợp các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển đi nơi khác” vào Điều 78 về thu hồi đất như đã được dự thảo tại bản lấy ý kiến nhân dân trong thời gian vừa qua. Đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung Điều 117 về chuyển mục đích sử dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
Thứ nhất, trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 về giao đất không thu tiền sử dụng đất sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 115, tức là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Điều 116 cho thuê đất.
Thứ ba, chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Thứ tư, chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất, như đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất
Đại biểu Nguyễn Thành Nam - Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ
Cùng quan tâm đến việc hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thành Nam - Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ góp ý về điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 118, và bày tỏ nhất trí với những quy định mới về cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại dự thảo Luật, theo hướng phân quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng, theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thành Nam cho rằng, quy định các điều khoản của Điều 118 còn chưa rõ ràng, chưa hợp lý, chưa khắc phục được những hạn chế như quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy, đề nghị quy định rõ trong Điều 118 dự thảo Luật sửa đổi giao cho Hội đồng nhân dân tỉnh có thẩm quyền quyết định về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất trong chỉ tiêu đã được phân bổ. Thủ tướng Chính phủ quyết định phân bổ chỉ tiêu trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Đại biểu Nguyễn Thành Nam cho rằng, quy định như vậy sẽ đảm bảo với chủ trương đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền trong quản lý nhà nước, loại bỏ các thỏa thuận, chấp thuận, xin ý kiến cho phép của cơ quan nhà nước cấp trên đối với những vấn đề đã được quản lý trên cơ sở quy hoạch và xác định rõ tiêu chuẩn, quy chuẩn, tiêu chí, điều kiện, định mức kỹ thuật.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phải đảm bảo sự phù hợp, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở
Góp ý liên quan đến điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản được quy định tại Điều 46 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hồ Thị Kim Ngân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn cho biết, theo quy định tại điểm a Điều 46, việc chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có thể được thực hiện khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đại biểu Hồ Thị Kim Ngân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn
Liên quan đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Hồ Thị Kim Ngân nêu rõ, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đó là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép việc xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Đại biểu Hồ Thị Kim Ngân cho rằng, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi có giấy tờ quyền sử dụng đất có thể không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các điều kiện khác theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật này.
Liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đại biểu Hồ Thị Kim Ngân nêu rõ, khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở quy định điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của điểm a, điểm b khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mặc dù đã có chỉnh sửa, tuy nhiên, đại biểu Hồ Thị Kim Ngân cho rằng, quy định của dự án Luật chưa thật sự phù hợp, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Do đó, đề nghị xem xét điều chỉnh để đảm bảo phù hợp, thống nhất với 2 luật trên./.