ĐẢM BẢO TÍNH THỐNG NHẤT GIỮA LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI) VỚI CÁC LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV
Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) thay thế cho Luật Nhà ở hiện hành tại kỳ họp thứ 5.
Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo luật (sửa đổi) tăng hơn 13 Điều. Trong đó, bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Tán thành với cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, TS. Nguyễn Văn Tuân, Hội luật gia Việt Nam cho rằng, nội dung dự thảo Luật về cơ bản bảo đảm phù hợp với chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về nhà ở nêu tại Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng.
Liên quan đến phạm vi điều chỉnh, TS. Nguyễn Văn Tuân lưu ý, phạm vi cần phải bao hàm các nội dung chính của Luật hoặc các chương của Luật. Dự thảo Luật bao gồm các chương cơ bản sau: Sở hữu nhà ở; Phát triển nhà ở; Nhà chung cư; Nhà ở xã hội; Quản lý, sử dụng nhà ở; Giao dịch về nhà ở; Quản lý nhà nước về nhà ở; Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Vậy, quản lý vận hành được hiểu như thế nào và có phải nội dung chính của dự thảo Luật? Trong chương X có sử dụng cụm từ quản lý vận hành ở các điều 147,148149. Quản lý vận hành có phải nội dung chính của dự thảo Luật Nhà ở không? Vì vậy, theo TS. Nguyễn Văn Tuân về phạm vi của dự thảo luật cần thể hiện một cách đầy đủ nhất có thể các nội dung của Luật.
TS. Nguyễn Văn Tuân, Hội luật gia Việt Nam
Ngoài ra, dự thảo Luật Nhà ở chỉ nên quy định những nội dung được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, không nên quy định nội dung điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định như khoản 2 Điều 4 của dự thảo Luật Nhà ở dễ dẫn tới sự mâu thuẫn với Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu nội dung nào của Luật Nhà ở có trùng lắp với Luật kinh doanh bất động sản thì cần làm rõ, không thể quy định phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản trong Luật Nhà ở.
Về đối tượng áp dụng, TS. Nguyễn Văn Tuân đề nghị làm rõ đối tượng là “hộ gia đình” trong Điều 2 “Đối tượng áp dụng” nói riêng và trong các điều luật khác của dự thảo Luật nói chung. Khái niệm “hộ gia đình” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có phù hợp với khái niệm “hộ gia đình” trong Bộ luật Dân sự không? Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có 01 điều quy định về “sở hữu chung của các thành viên gia đình” (Điều 212).
Dự thảo đã thay cụm từ “hộ gia đình” bằng cụm từ “thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở” ở Điều 3 “Giải thích từ ngữ”, tuy nhiên, ở Điều 2 và một số điều khác của dự thảo Luật vẫn sử dụng cụm từ “hộ gia đình”.
Về tính hợp pháp, tính thống nhất với hệ thống pháp luật, một số nội dung cụ thể cần nghiên cứu, chỉnh lý để đảm bảo tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, để đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, TS. Nguyễn Văn Tuân đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát nội dng dự thảo Luật với các văn bản pháp luật có liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư;….
Liên quan đến chính sách của Nhà nước về nhà ở, trong dự thảo Luật cần có một điều về chính sách nhà ở. Tuy nhiên, Điều 6 của dự thảo Luật chưa thể hiện được chính sách của Nhà nước về nhà ở nói chung mà chỉ mới đề cập đến chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở. Chính sách về nhà ở cần thể chế hóa chủ trương của Đảng đã nêu trong văn kiện Đại hội XIII của Đảng là “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, theo đó nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội…”. Trong các chính sách về nhà ở cần có nội dung về nhà ở xã hội.
Về nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Tuân bày tỏ đồng ý với những bất cập về nhà ở xã hội và những bất cập trong chính sách nhà ở xã hội đã được thể hiện trong Tờ trình số 119/TTr- CP ngày 04/4/2023 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo TS. Nguyễn Văn Tuân cần làm rõ nội hàm của khái niệm “nhà ở xã hội”. Tên gọi của chương VI “Chính sách về nhà ở xã hội” là chưa phù hợp. Chính sách về nhà ở xã quy định ở chương I “Những quy định chung”, còn chương VI quy định cụ thể về “Nhà ở xã hội”. Chúng tôi cho rằng cần xem lại khái niệm “nhà ở xã hội” và nội hàm của nó. Khái niệm “nhà ở xã hội” có mối quan hệ cũng như có sự phân biệt với “nhà ở thương mại” và “nhà ở công vụ”. Khái niệm nhà ở nói chung và nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội cần được xây dựng trên tiêu chí là công trình để ở của các thành viên hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội có sự khác nhau là chủ thể được ở trong những ngôi nhà đó. Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (mua, thuê), nhà ở công vụ theo chế độ công vụ (thuê), còn nhà ở xã hội theo cơ chế ưu tiên, ưu đãi (mua, thuê). Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội được hình thành và phát triển như thế nào lại là một vấn đề cần làm rõ trong dự thảo Luật.
Vì vậy, đề nghị làm rõ cấu trúc và nội dung của chương VI. Chương này nên có tên là “Nhà ở xã hội” với 02 nội dung chính là: Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội; Chủ thể được xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê.
Đồng thời, cũng cần rà soát lại các quy định của chương VI của dự thảo Luật đã thể chế hóa đầy đủ nội dung của văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng về nhà ở xã hội chưa? Văn kiện nêu: “...đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Cần xác định rõ đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội là ai?.
Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Tuân lưu ý, về giải thích từ ngữ trong dự thảo Luật cần rà soát, đối chiếu với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật có liên quan được ban hành; làm rõ khái niệm “sở hữu” trong điều về phạm vi điều chỉnh nói riêng và trong dự thảo Luật nói chung, đặc biệt là chương II./.