CHỦ TỊCH QUỐC HỘI VƯƠNG ĐÌNH HUỆ: SỬA ĐỔI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ VỪA BẢO ĐẢM QUẢN LÝ CHẶT CHẼ VỪA KIẾN TẠO PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
CẦN GIẢI PHÁP THÁO GỠ KHÓ KHĂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023 và sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Đánh giá sự cần thiết của việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản
Góp ý về sự cần thiết của việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho biết, trong hệ thống pháp luật Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia, Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự, trong đó có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ... Bên cạnh đó, các hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ còn được quy định chi tiết, cụ thể bởi Luật Thương mại. Luật Thương mại có quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng mua bán hàng hoá, hợp đồng cung ứng dịch vụ các hoạt động xúc tiến thương mại , trung gian thương mại .
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Như vậy các loại hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng thuê bất động sản hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hoá theo Luật Thương mại. Trong khi đó, các loại hợp đồng dịch vụ bất động sản có thể áp dụng quy định về hợp đồng dịch vụ của Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại theo Luật Thương mại.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho biết, có quan điểm cho rằng bất động sản là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh. Nhưng một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh mà chỉ được quy định chung trong Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này. Vậy về mặt logic, nếu đã có Luật Kinh doanh bất động sản thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng?
Việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện. Cùng với đó, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản có chồng lấn với các luật khác như: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về bất động sản dạng nhà ở), Luật Đất đai (các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ luật dân sự, Luật Thương mại...
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Mặt khác, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự, phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì còn có tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, một số loại cây lâu năm, một số loại rừng... cũng được coi là bất động sản. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh một số loại bất động sản nhất định gồm nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Như vậy, tên gọi của luật không thống nhất với phạm vi điều chỉnh (phạm vi điều chỉnh hẹp hơn), không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học. Do đó, chuyên gia kiến nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xem xét, đánh giá sự cần thiết của việc xây dựng, ban hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đến nay mới triển khai thực hiện được hơn 7 năm. Qua nghiên cứu tổng kết, đánh giá thi hành Luật, chuyên gia nhận thấy dự thảo Luật không có nhiều điểm mới nổi bật, quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa phát sinh nhiều bất cập đến mức phải sửa đổi toàn diện (ban hành Luật Kinh doanh bất động sản mới thay thế Luật hiện hành).
Do vậy, chuyên gia đề xuất không xây dựng Luật để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Nếu cần thiết, đề nghị Bộ Xây dựng xác định các nội dung cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời nhấn mạnh, việc liên tục ban hành các đạo luật mới thay thế luật cũ khi mới triển khai thực hiện được một vài năm là nguyên nhân gây ra sự xáo trộn, giảm tính ổn định của hệ thống pháp luật, khiến người dân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện, tuân thủ pháp luật và khiến các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, ngần ngại khi quyết định bỏ vốn đầu tư.
Trên thực tế, các đạo luật quan trọng có liên quan đến việc sử dụng đất, các hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản (gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng...) chỉ có “tuổi thọ” rất ngắn, chỉ 8-10 năm (cá biệt có Luật Đầu tư năm 2014 chỉ có “tuổi thọ” 6 năm), gây ra sự kém ổn định, kém hấp dẫn trong môi trường đầu tư, kinh doanh.
Ảnh minh họa
Dự thảo Luật chưa thống nhất về các thuật ngữ pháp lý
Góp ý đối với các thuật ngữ pháp lý, tính khoa học, chặt chẽ của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nhận thấy, dự thảo Luật có sự không thống nhất về các thuật ngữ pháp lý, điển hình là các thuật ngữ “dự án bất động sản” (được sử dụng 112 lần rải rác trong toàn bộ các chương), “dự án kinh doanh bất động sản” (được sử dụng 4 lần, gồm Điều 18 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản). Mặt khác, dự thảo Luật cũng như Luật hiện hành đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án bất động sản”. Theo đó, mọi dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng đều coi là “dự án bất động sản”.
Đưa ra ví dụ cho nhận định trên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm), cung cấp các dịch vụ khác: karaoke, spa, chiếu phim…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm; hoặc dự án A2: sản xuất công nghiệp nhẹ, có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.
Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thay vào đó, việc xây dựng công trình chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất. Tuy nhiên, theo cách giải thích thuật ngữ tại Điều 3 dự thảo Luật, các dự án này vẫn là dự án bất động sản. Như vậy, khi chủ đầu tư có nhu cầu mua bán, cho thuê công trình trong dự án hay chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác thì hoạt động ấy được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, cách giải thích từ ngữ rất rộng của dự thảo Luật dẫn đến những câu chuyện tương tự như việc người dân muốn cho thuê chuồng trại chăn nuôi với quy mô diện tích lớn cũng bị coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ phù hợp khi áp dụng với các “dự án kinh doanh bất động sản”, không phù hợp với các dự án có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, mà chỉ xây dựng công trình để tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất. Do đó, kiến nghị ban soạn thảo chỉnh sửa cho phù hợp (giảm bớt phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật)./.