HƯỚNG TỚI SỰ THỐNG NHẤT CAO TRONG DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI), DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) VÀ LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Giá mua cuối cùng nên được đưa vào trong cơ cấu thanh toán của hợp đồng thuê mua
Có những nghiên cứu chuyên sâu về cơ sở tính giá thuê mua, phương thức thanh toán và cơ chế kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội, giảng viên Phạm Yến Nhi, Trường Đại học An Giang - Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh cho biết, nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội của bên thuê mua đối với bên cho thuê mua được phân chia theo tỷ lệ dựa trên số tiền thanh toán lần đầu và tồng số tiền thanh toán trong thời hạn thuê mua. Tỷ lệ này được các bên xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá giới hạn quy định pháp luật.
Cùng bàn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội nêu rõ, theo khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 tỷ lệ này là thanh toán trước ít nhất 20% nhưng không vượt quá 50% giá trị nhà ở (tiền mua nhà) và 80% còn lại sẽ tính thành tiền thuê nhà và được trả định kỳ trong thời hạn thuê mua (tiền thuê nhà). Đối với khoản thanh toán trước tối thiểu 20% giá trị của nhà ở xã hội, người thuê mua phải nộp lần đầu tại thời điểm bàn giao nhà ở. Phần giá trị còn lại của căn nhà được tính thành tiền thuê nhà hàng tháng và bên thuê mua thanh toán cho bên cho thuê mua trong thời gian thuê mua. Thời gian này được ấn định tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên thuê mua (Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP)9. Như vậy, tổng giá trị căn nhà được chia làm hai phần, một phần là khoản tiền thanh toán trước (ít nhất 20%), phần còn lại được thanh toán dần bằng tiền thuê nhà cho đến khi hoàn tất (80% còn lại). Đến cuối thời gian thuê mua, bên thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu nhà ở.
Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội
Nếu trong quá trình thuê mua, bên thuê mua không thanh toán đầy đủ theo quy định (không thanh toán 03 tháng tiền thuê mua) có thể bị thu hồi nhà. Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên thuê mua, số tiền thanh toán trước cần được quy định là số tiền tối đa mà bên thuê mua cần phải thanh toán thay vì quy định số tiền tối thiểu. Quy định cụ thể 20% sẽ trở nên cứng nhắc và làm mất đi tính tự thỏa thuận của hợp đồng.
Giảng viên Phạm Yến Nhi cho biết thêm, trong một số trường hợp, để giảm gánh nặng tài chính ban đầu khi xác lập họp đồng thuê mua, các bên có thể thỏa thuận số tiền ứng trước này thấp hơn 20% giá trị căn nhà. Quy định này vừa tạo tính linh hoạt cho các bên thỏa thuận vừa bảo vệ được quyền lợi của bên thuê mua để tránh trường hợp bên cho thuê mua áp đặt số tiền ứng trước quá cao, vượt quá khả năng tài chính của người có thu nhập thấp, trong khi đó người có thu nhập cao hơn sẽ có lợi hơn đối với quy định này. Điểm b khoản 2 Điều 13 6 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê mua được quyền chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Trong khi đó, một số quốc gia không tính theo tháng mà dựa theo số lần vi phạm nghĩa vụ thánh toán. Trung Quốc và Hàn Quốc quy định về vấn đề vi phạm nghĩa vụ thanh toán là “lần” mà không phải “tháng”. Quy định theo “tháng” có hai cách hiểu không trả tiền nhà kể từ ngày không trả là 03 tháng hoặc đã không trả 03 tháng tiền nhà. Neu hiểu theo cách thứ hai thì sẽ gặp vướng mắc khi áp dụng trên thực tế. Ví dụ, hợp đồng cho thuê quy định thanh toán định kỳ là bốn tháng một lần, đến tháng thứ ba bên thuê mua chưa thanh toán là hoàn toàn họp lý. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định thì bên thuê mua vi phạm và bên cho thuê mua có quyền chấm dứt họp đồng.
Ở Chile, việc thanh toán cho phép linh hoạt để tránh bị trục xuất khi người thuê mua mất khả năng thanh toán tạm thời, người thụ hưởng nhà ở xã hội có thể thanh toán trễ hạn tối đa ba tháng. Trợ cấp có thể bị rút lại nếu người thụ hưởng thanh toán trề hạn hơn ba tháng. Tuy nhiên, việc rút trợ cấp của Chính phủ Chile không đương nhiên dần đến chấm dứt hợp đồng đang thực hiện.
Để việc mua nhà không mang tính bắt buộc trong họp đồng thuê mua, theo kinh nghiệm một số quốc gia là thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), một khía cạnh quan trọng trong phương thức thanh toán là giá mua cuối cùng được đưa vào trong cơ cấu thanh toán của hợp đồng thuê mua. Trong đó, nghĩa vụ thanh toán của bên thuê mua được chia làm ba phần: phần thứ nhất là giá trị thanh toán trước được thực hiện khi bàn giao nhà ở; phần thứ hai là tiền thuê mua được thực hiện trong thời hạn thuê mua; phần thứ ba là giá mua cuối cùng được thực hiện khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Khi hết thời hạn thuê mua, nếu bên thuê mua muốn sở hữu nhà ở phải thanh toán phần giá mua cuối cùng này. Nếu không muốn sở hữu nhà ở và trả lại tài sản thuê, bên thuê mua không phải thanh toán phần giá mua cuối cùng và được hoàn trả lại phần thanh toán trả trước theo một tỷ lệ nhất định.
Cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở
Theo giảng viên Phạm Yến Nhi, Trường Đại học An Giang - Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cho thuê mua Nhà nước tác động đến giá nhà ở xã hội thông qua việc giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư. Tác động lên giá là cần thiết, nhưng cần lựa chọn cách tác động sao cho không triệt tiêu động cơ kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời phải bảo đảm được chất lượng nhà ở. Cho nên, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở.
Tại Việt Nam, giá nhà ở xã hội được kiểm soát thông qua cam kết về giá của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi nhận được hồ trợ tài chính của Nhà nước như thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn hai điều kiện: giá bán không cao hơn giá thị trường và định suất lợi nhuận không được vượt 15%. Tuy nhiên, việc kê khai chi phí do chú đầu tư cung cấp nên rất khó kiểm soát được giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội.
Nhiều hội thảo đã được tổ chức để đóng góp ý kiến hoàn thiện dự án luật Nhà ở (sửa đổi)
Nhằm giảm bớt gánh nặng về tài chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư không được tính những ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc không kiềm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá nhà ở xã hội rất khó kiểm soát. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay vẫn còn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân. Đây chính là rào cản lớn nhất cản trở việc tiếp cận nhà ở xã hội của những người có nguồn lực tài chính hạn chế.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án được trao quyền xác định giá nhà ở xã hội dựa theo chi phí xây dựng thực tế mà chưa có cơ che kiểm tra, giám sát hiệu quả. Do đó, không thể chắc chắn rằng, giá thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định theo đúng công thức quy định. Như đã đề cập ở nội dung trên, cơ quan giám sát cần đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra việc tính giá nhà ở xã hội cho thuê mua, để tránh tình trạng giá nhà ở xã hội không chênh lệch so với nhà ở thương mại đang lưu thông trên thị trường, vốn không nhận được hồ trợ tài chính từ Nhà nước.
Mặc dù cơ chế kiểm soát giá được thực thi nhưng nếu không được phối hợp với cơ chế kiểm soát chất lượng sẽ dẫn đến hệ quả nhà ở xã hội giá thấp đi kèm với chất lượng kém. Đẻ giảm chi phí xây dựng, nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng quá xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng, thiết bị và chất lượng phù hợp. Những thiếu sót trong thiết kế, xây dựng và quản lý đã gây ra những ảnh hưởng lâu dài cho người sử dụng nhà ở.
Vì vậy, bên cạnh cơ chế kiểm soát về giá, pháp luật cần có những quy định kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội. Trong đó, cần đưa ra những tiêu chí cụ thể để nhà ở xã hội trở thành nơi trú ngụ an toàn, tiện nghi với giá cả phải chăng. Đây được gọi là nhà ở giá hợp lý (affordable housing) và nó không mang ý nghĩa trọn vẹn nếu nó có nghĩa là các gia đình phải di chuyển xa và đắt tiền để có được việc làm và các địa điểm quan trọng khác. Chi phí kết hợp của nhà ở và di chuyển được coi là một thước đo sự thích hợp về nhà ở xã hội.