CẦN GIẢI PHÁP ĐỂ ĐẨY NHANH GIẢI NGÂN CÁC GÓI TÍN DỤNG, TIẾN TỚI XOÁ BỎ ROOM TÍN DỤNG
Sau Phiên Chất vấn và trả lời chất vấn, Thủ tướng yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; Có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất. Tiếp tục rà soát cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp, gây phiền hà, tốn kém để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn; Có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi, tiến độ triển khai nhanh, tạo động lực cho tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản...
Ngân hàng Nhà nước đã chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng rà soát kỹ các thủ tục điều kiện cho vay thuận lợi thông thoáng, kiểm soát được và đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Chỉ đạo các ngân hàng thương mại khẩn trương hướng dẫn các thủ tục vay vốn tín dụng đối với các dự án đã được công bố đủ điều kiện và có nhu cầu vay vốn đối với cả chủ đầu tư và người cần mua nhà của chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Giải quyết vướng mắc pháp lý của nhiều dự án bất động sản
Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Tại hội nghị, đại diện các ngân hàng đã nêu nhiều nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng rất chậm. Nhiều ngân hàng cam kết tham gia gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho biết, hiện các dự án đã được cấp phép nhưng vẫn có thể bị thu hồi. Điều này dẫn đến việc ngân hàng không những phải thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án mà còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm.
Theo đại diện Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, khó khăn của gói tín dụng này là nguồn cung còn hạn chế. Hiện mới có 23 UBND tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình. Trong số 54 dự án được công bố cũng mới chỉ có 5 dự án được phê duyệt cấp tín dụng. 30 dự án chưa có nhu cầu vay vốn; 11 dự án chưa đủ điều kiện cho vay, trong đó có 6 dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý; 8 dự án đang được các ngân hàng thương mại thẩm định... Theo đó, vướng mắc pháp lý khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, đẩy chi phí đầu tư tăng, trở thành rào cản tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư. Mặt khác, do một số quy định pháp luật còn chồng chéo, chưa ứng dụng được vào thực tế, hành lang pháp lý chưa đầy đủ cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây khó khăn cho ngân hàng khi cho vay và nhận tài sản bảo đảm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản và tín dụng bất động sản hiện nay không phải bắt đầu từ tín dụng, mà phải từ giải pháp phi tín dụng, đó là tháo gỡ pháp lý cho Dự án. Gỡ được pháp lý sẽ gỡ được tín dụng. Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là vấn đề pháp lý. Riêng tại Tp.HCM có tới 148 Dự án cần tháo gỡ khó khăn pháp lý. Tất nhiên, doanh nghiệp vẫn rất mong ngành ngân hàng có nhiều hơn các giải pháp hỗ trợ như hạ thêm lãi vay trong thời gian tới, tháo gỡ vướng mắc về trái phiếu doanh nghiệp, kéo dài thời gian giãn nợ, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ…
Trên thực tế, ngay cả doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, vốn và tín dụng không còn là khó khăn nhất hiện nay. Theo Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, 90% các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính. Do đó, doanh nghiệp rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua. Điều đó đươc chỉ rõ qua các khâu như giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài… có dự án 15 năm chưa xong công tác này. Về thủ tục đầu tư, hiện 1 dự án phải xin trên 30 con dấu. Điều này bào mòn "sức khỏe" của doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, cả nước đang có tới 1.200 dự án nằm chờ tháo gỡ, nhưng chỉ có khoảng 500 dự án đang được xem xét, tức là có trên 800 dự án tiếp tục nằm chờ. Với các vướng mắc pháp lý, không chỉ doanh nghiệp khó mà ngân hàng cũng kẹt. Thực tế, thời gian qua, BIDV ban hành gói cho vay nhà ở thương mại giá rẻ với lãi suất rất cạnh tranh, nhưng các dự án vướng mắc pháp lý rất nhiều, vì vậy, sau gần 1 năm, BIDV phê duyệt khoảng 26.000 tỷ đồng, nhưng mới giải ngân 8.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ do vấn đề pháp lý, bản thân thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản đang có rất nhiều tồn tại. Đó là sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự, trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; Nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc vào nguồn huy động bên ngoài. Vì vậy, lãnh đạo các ngân hàng cho rằng, bản thân doanh nghiệp phải nâng cao khả năng minh bạch, uy tín trong thực hiện cam kết với khách hàng, với ngân hàng thì mới tạo được niềm tin để ngân hàng cấp vốn.
Theo khẳng định các ngân hàng tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội thì dù có chính sách mở rộng các đối tượng cho vay mua bất động sản; nhưng ngân hàng kinh doanh rủi ro, do đó rủi ro lớn thì ngân hàng phải thẩm định chặt chẽ hơn. Doanh nghiệp cũng phải cung cấp chính xác, minh bạch về tài chính. Vậy nên, điều quan trọng là cần có giải pháp đồng bộ, trong đó trọng tâm là những chính sách đúng và trúng. Đặc biệt là sự cộng đồng trách nhiệm của cả bên vay, bên cho vay và các cơ quan chức năng có liên quan.
Cần thống nhất để đưa mặt bằng giá nhà về mức hợp lý
Vốn có nhưng khó giải ngân là thực tế đang diễn ra đối với lĩnh vực bất động sản nói chung và xây dựng nhà ở xã hội nói riêng. Dẫn chứng cụ thể về tình trạng này là gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Dù mức lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước nhưng đến đến nay cũng mới chỉ có hai ngân hàng ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng 1.091 tỷ đồng cho 3 dự án; cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền cam kết 605 tỷ đồng và tổng số tiền đã giải ngân mới chỉ đạt 105 tỷ đồng.
Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM trong 3 tháng đầu năm nay tăng trưởng -16,2%, 6 tháng tăng trưởng -11%, nhưng lũy kế 9 tháng chỉ còn -8,7%. Sức mua trầm lắng, giao dịch đóng băng khiến doanh nghiệp khó xoay xở nguồn tiền. Chính vì vậy, tín dụng kinh doanh bất động sản 9 tháng đầu năm tăng mạnh (tăng 21,46%), song doanh nghiệp bất động sản vẫn khát vốn. Dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất, song nhu cầu vay mua nhà lại liên tục giảm. Nguyên nhân là khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản, cùng tâm lý chờ giá nhà xuống thấp hơn nữa.
Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Đào Minh Tú
Do đó, theo Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Đào Minh Tú, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, cùng với ngân hàng giảm lãi suất hỗ trợ người vay, doanh nghiệp cũng cần có sự thống nhất để đưa mặt bằng giá nhà về mức hợp lý. Thời gian qua, giá nhà giảm rất chậm, thậm chí còn tăng, trong khi lãi suất cho vay giảm mạnh. Doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất trong cuộc chơi về giá nhà. Hiện nay, giá nhà rất cao, doanh nghiệp phải cân nhắc mới có thể giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường
Trong khi đó, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc BIDV nêu thực tế khác hẳn với những năm trước, đó là, dư nợ bất động sản tiêu dùng tăng rất chậm, chỉ 4%, trong khi những năm trước luôn tăng trưởng trên 20%. Điều này cho thấy cá nhân không mặn mà mua nhà. Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng tăng 6,04% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng, tự sử dụng chiếm 64%, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.
Trả lời chất vấn trước Quốc hội mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận gói 120.000 tỷ đồng đến nay mới giải ngân được hơn 100 tỷ đồng. Hiện có 18/63 UBND gửi văn bản công bố Dự án tham gia chương trình, 53 dự án với nhu cầu vay 27.000 tỷ đồng. Về nguyên nhân khiến giải ngân gói tín dụng này còn hạn chế, theo Thống đốc, trước hết là do cả "cầu lẫn cung" còn hạn chế (nguồn cung về nhà ở xã hội còn ít; người dân có nhu cầu về nhà ở lớn nhưng nhu cầu vay mua nhà thì họ cân nhắc rất kỹ). Thứ hai, điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội còn bất cập, như quy định về thu nhập không chịu thuế thu nhập cá nhân, chưa có nhà ở... Thứ ba, gói 120.000 tỷ thực hiện 10 năm, trong khi cho vay bất động sản thường kéo dài và giải ngân theo thời gian, nên đạt thấp.