Ngày 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV thông qua Luật Đất đai với 16 chương 260 điều (Luật Đất đai năm 2024). Sau đó, ngày 05/3/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 222/QĐ-TTg phân công các Bộ, ngành chuẩn bị nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao chuẩn bị 06 Nghị định để quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Từ những lý do nêu trên, việc ban hành Nghị định quy định về giá đất để quy định chi tiết 05 nội dung được giao trong Luật là cần thiết, bảo đảm có hiệu lực đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5.
Cho đến nay, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập gồm đại diện của các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương để xây dựng xong dự thảo Nghị định quy định về giá đất. Theo đó, dự thảo Nghị định quy định về giá đất gồm có 06 Chương, 55 Điều. Nghị định này quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2024, bao gồm các nội dung về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Bổ sung quy định về xác định tài sản so sánh là diện tích đất thuê, mặt bằng xây dựng
Đề cập việc xác định rõ chỉ áp dụng 01 phương pháp định giá đất cho 1 thửa đất cụ thể trong dự thảo Nghị định về định giá đất, ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam (VAI) cho biết: Tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai đưa ra các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đều nêu rõ điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh khi không áp dụng được phương pháp so sánh, tức là phương pháp so sánh được ưu tiên, có mức độ chính xác nhất. Như vậy, cần quy định cụ thể cho dễ hiểu hơn là phương pháp so sánh được ưu tiên, có mức độ chính xác nhất và được áp dụng phương pháp khác nếu có thể áp dụng được phương pháp so sánh.
Các phương pháp thu nhập, thặng dư đều là phương pháp dòng tiền để áp dụng trong trường hợp thửa đất đã đầu tư, đang khai thác sử dụng (PP Thu nhập) và trường hợp thửa đất đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, mới được phê duyệt thông tin quy hoạch. Như vậy, với các giai đoạn đầu tư khác nhau chỉ phù hợp với 1 phương pháp cụ thể, không thể đồng thời áp dụng từ 2 phương pháp trở lên.
Ông Ngô Gia Cường đề nghị nội dung này được nêu rõ trong Nghị định để tránh người không hiểu chuyên môn yêu cầu áp dụng từ 2 phương pháp trở lên hoặc hiểu nhầm dẫn đến nhận định tổ chức tư vấn có thể tùy tiện áp dụng phương pháp định giá. Ngoài ra, đề nghị bổ sung các quy định về xác định tài sản so sánh là diện tích đất thuê, mặt bằng xây dựng. Bởi các quy định đang tập trung quá nhiều vào đất ở chuyển nhượng, rất ít hướng dẫn đối với thị trường thuê đất, thuê mặt bằng làm căn cứ chủ yếu để áp dụng phương pháp thu nhập, thặng dư. Ví dụ như không có quy định về quy cách, điều kiện của thông tin so sánh đối với thị trường cho thuê đất, thuê mặt bằng.
Trong Dự thảo chủ yếu quy định về chuyển nhượng nhà - đất ở, chưa quy định cụ thể đối với thị trường cho thuê phục vụ định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở áp dụng cho phương pháp thu nhập, thặng dư. Vì vậy, ông Ngô Gia Cường đề nghị Ban soạn thảo quy định bổ sung thêm về tiêu chí tài sản so sánh đối với cho thuê đất, mặt bằng xây dựng.
Ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam.
Về trường hợp lựa chọn áp dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư, đối với đất sản xuất phi nông nghiệp không phải đất ở (sản xuất, thương mại), ông Ngô Gia Cường cho rằng, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập theo quy định của Luật Đất đai rất khó xác định trường hợp áp dụng. Theo điểm b, c khoản 6 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định:
“b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;”
Việc quy định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh có thể xác định được khi không tìm được 3 thửa đất so sánh; Kết quả định giá đất của 2 phương pháp thu nhập và thặng dư chênh lệch nhau rất nhiều. Tuy nhiên, để xác định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập để lựa chọn phương pháp thặng dư là không rõ ràng, như trường hợp chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần tại khoản 1 Điều 30; điểm c khoản 2 Điều 257; khoản 12 Điều 260, ở giai đoạn mới hoàn thành đầu tư dự án, chưa đưa vào khai thác, sử dụng đều có thể “xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất” để áp dụng phương pháp thu nhập hoặc có thể “ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án” để áp dụng phương pháp thặng dư.
Việc ban hành Nghị định quy định về giá đất là căn cứ quan trọng để thực thi Luật Đất đai năm 2024 được hiệu quả hơn trong thực tiễn cuộc sống (ảnh minh họa: Internet).
Nếu căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 6 của Dự thảo quy định Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất “Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.”
Như vậy, chỉ có thể nội suy lựa chọn áp dụng phương pháp theo ngưỡng thời điểm ban hành quyết định chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền duy nhất được xác định là dự án đã hoàn thành đầu tư, phải hoạt động sau 3 năm mới có thể xác định được điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập giá đất cao hơn khi áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là yếu tố rất dễ xảy ra tranh chấp khi báo cáo tài chính khó xác định thời điểm thửa đất định giá bắt đầu tạo doanh thu hay, doanh thu chưa ổn định, không phản ánh được số thu ổn định hoặc năm tài chính của doanh nghiệp không trùng với năm dương lịch… Theo ông Ngô Gia Cường, đây là yếu tố nhạy cảm, quyết định giá đất, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn để tránh rủi ro cho người thực hiện.
Về điều kiện áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh: Quy định của Luật làm khó khi lập luận lựa chọn phương pháp hệ số điều chỉnh. Theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai quy định: “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.”
Việc Luật Đất đai quy định điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ thực hiện khi “không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh” là quy định khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Do nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở hoặc chỉ thực hiện được phương pháp hệ số điều chỉnh bằng bình quân số học khi tìm được 3 thửa đất so sánh là hầu như không thể thực hiện, trường hợp khác phải điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường thì lại không đủ điều kiện theo quy định của Luật.
Ông Ngô Gia Cường đề nghị: Trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, Nghị định cần có biện giải để không sung đột với quy định trường hợp áp dụng tại khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai 2024.
Về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh: Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh quá chi tiết, khó thực hiện. Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 10 Dự thảo quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:“Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;”
Theo nguyên tác xác định các yếu tố tác động đến giá đất, mỗi khoảng cách sẽ là một yếu tố phải chấm điểm điều chỉnh theo một nguyên tắc nhất định. Tuy nhiên nếu chỉ đưa ra khoảng cách đến vị trí các điểm được cho là yếu tố tác động đến giá đất sẽ rất không cụ thể, cần phải làm rõ như:
Khoảng cách tính theo đường thẳng hay tính theo đường bộ.
Trung tâm hành chính: Đối với quận nội thành, việc xác định trung tâm hành chính là UBND cấp tỉnh, thành phố vì đối với trung tâm hành chính cấp quận, phường không tác động đến giá đất. Tuy nhiên tại đất nông thôn, thị trấn cũng có ảnh hưởng nhưng ảnh hưởng không nhiều, nhất là các địa phương chuyển ra xây dựng trụ sở ngoài trung tâm thị xã, thị trấn hoặc trong các quận nội thành, địa điểm có mật độ dân cư cao thì gần các địa điểm này không có nghĩa là có giá đất khác biệt.
Trung tâm thương mại, chợ: Trung tâm thương mại và chợ rất khó phân biệt có yếu tố tác động đến giá đất và phân hạng chợ (chợ theo quy hoạch và chợ cóc), việc gần Trung tâm thương mại lớn nhưng không có lợi thế thương mại (không tại vị trí 1 mặt đường) thì cũng không làm tăng giá trị; Thửa đất định giá và thửa đất so sánh có thể đồng thời gần các địa điểm này nhưng có quy mô Trung tâm thương mại, chợ khác nhau (chợ theo quy hoạch và chợ cóc, trung tâm thương mại lớn, nhỏ)
Cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao: Cũng tương tự như trung tâm thương mại, các cơ sở giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng nhiều cấp và phân bố rải rác, khó có thể xác định được cơ sở nào có ảnh hưởng đến giá đất, thậm chí ở gần sát trường học rất ồn, bệnh viện là ổ dịch, … có thể làm giảm giá trị đất.
Công viên, khu vui chơi giải trí: bao gồm công viên lớn, vườn hoa công cộng và các trung tâm vui chơi giải trí có thu phí sẽ có tác động khác nhau, ảnh hưởng tiếng ồn cũng khác nhau, thậm chí làm giảm giá trị đất. Vị trí thửa đất giáp với công viên là một lợi thế về môi trường có thể trùng với yếu tố môi trường.
Với những yếu tố trên, ông Ngô Gia Cường đề nghị Ban soạn thảo Nghị định khi lập mẫu phiếu khảo sát cần phân nhóm rõ ràng để không bị trùng lặp, thiếu các yếu tố tác động (chưa đề cập đến gần các địa điểm làm giảm giá đất khác như: cơ sở sản xuất ô nhiễm, nghĩa trang, trạm xăng, điểm tập kết rác, bãi rác tập trung …) và ví dụ minh họa cần xét đến các yêu tố này, không nên quy đồng tất cả các yếu tố vào 1 lần điều chỉnh, sẽ không thể có nguyên tắc điều chỉnh hợp lý hoặc có điều khoản mở, cho phép tổ chức tư vấn chủ động xác định các yếu tố tác động đến giá đất, không bắt buộc phải thực hiện toàn bộ như mẫu phiếu hay ví dụ.
Nghiên cứu để khắc phục chênh lệch giá trong bảng giá đất với giá trúng đấu giá
Về phương pháp xây dựng xác định giá đất trong bảng giá đất, góp ý vào Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định (Điều 11): “Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.”
Tuy nhiên, theo ông Ngô Gia Cường, việc xây dựng giá đất trong Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường đều phải thực hiện theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư (theo điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai) là khối lượng công việc rất lớn. Theo lý thuyết, đối với phương pháp thu nhập, thặng dư chỉ có thể định giá đất từng thửa đất, không phù hợp áp dụng để xây dựng bảng giá đất có giá trị hàng loạt được. Vì vậy, Ban soạn thảo nghiên cứu quy định có thể đáp ứng được quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai vừa đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 vừa đảm bảo tính khả thi cho đội ngũ xây dựng Bảng giá đất thực hiện.
Theo điểm i khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong Bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp: “Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;”
Trong Luật Đất đai 2013 không quy định về cách xác định giá khởi điểm bán đấu giá, tuy nhiên tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 135/2016/NĐ-CP đã quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất trong một số trường hợp được xác định theo Bảng giá đất. Tuy nhiên, qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của Bảng giá đất trong Khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh làm giá khởi điểm mà vẫn phải thuê tư vấn và Hội đồng thẩm định giá vẫn phải họp để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.
Do bảng giá đất mới có hiệu lực từ 01/01/2026 thay thế Bảng giá đất hiện nay có khoảng thời gian rất dài, chất lượng của Bảng giá đất có đảm bảo sát giá thị trường hay chưa còn là vấn đề triển khai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định việc áp dụng Bảng giá đất là giá khởi điểm nhưng Ban soạn thảo cần nghiên cứu để khắc phục chênh lệch giá trong bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay là rất lớn để ban hành hướng dẫn tạm thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho các địa phương phải bán đấu giá đất cho đến khi có Bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024.
Hơn nữa, cơ sở dữ liệu thông tin chuyển nhượng thị trường được thống kê trong thời gian 24 tháng trở về trước tức là vẫn dùng cơ sở dữ liệu trong tình trạng kê khai giá giao dịch 2 giá như hiện nay thì phải có lộ trình nhất định để có thể đưa bảng giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên, đối tượng điều chỉnh của Bảng giá đất được Luật Đất đai quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động tiêu cực trong đấu giá đất.
Ông Ngô Gia Cường nêu quan điểm: Từ nay đến khi có Bảng giá đất mới đáp ứng được yêu cầu của Luật Đất đai năm 2024 (01/01/2026) là một khoảng thời gian dài nên đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng mở như hiện nay, cho phép trong trường hợp các Hội đồng nhận thấy Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ quyết định giá khởi điểm tr tổ chức bán đấu giá.
Về nội dung chuyển tiếp về Hệ số điều chỉnh Bảng giá đất đến hết 2025: Bảng giá đất hiện nay có hiệu lực đến 01/01/2026 nhưng thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/01/2025 và có thể sớm hơn (từ ngày 01/7/2024). Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm trong khi vẫn sử dụng khi Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực. Do đó, ông Ngô Gia Cường đề nghị có điều khoản chuyển tiếp để các địa phương tiếp tục được ban hành Hệ số điều chỉnh bảng giá đất hàng năm đến hết năm 2025 trong khi luật Đất đai 2024 không yêu cầu thực hiện hệ số này./.