ĐỀ XUẤT QUY ĐỊNH CHI TIẾT HƠN VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM
Quốc hội khóa XV thông qua Luật Đất đai năm 2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5
Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật này với 16 chương và 260 điều thay thế Luật Đất đai năm 2013 nhằm tiếp tục thể chế hóa quy định của Hiến pháp năm 2013; Nghị quyết số 18- NQ/TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Ngày 05/3/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 222/QĐ-TTg phân công các Bộ, ngành chuẩn bị nội dung quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao chuẩn bị 06 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Đây là các văn bản quan trọng, tác động rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, môi trường đầu tư của nước ta.
Đề nghị chỉ quy định đất để kinh doanh “cơ sở lưu trú, dịch vụ cho người chơi gôn” là đất đất thương, mại dịch vụ
Đề cập tới quy định về phân loại đất tại Điều 5 dự thảo Nghị định, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, điểm đ khoản 4, điểm c khoản 5 Điều 5 dự thảo Nghị định quy định: “đ) Đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao là đất xây dựng các công trình phục vụ thể dục thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động gồm khu liên hợp thể thao, trung tâm thể thao, sân vận động, đường gôn của sân gôn, sân tập trong sân gôn và hệ thống cây xanh, mặt nước, cảnh quan của sân gôn...”; “c) Đất thương mại, dịch vụ là đất xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại; công trình, hạng mục công trình phục vụ cho việc quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng, kinh doanh sân gôn (trừ phần đường gôn của sân gôn, sân tập trong sân gôn và hệ thống cây xanh, mặt nước, cảnh quan, các công trình phụ trợ phục vụ cho việc quản lý, vận hành sân gôn) và cơ sở lưu trú cho người chơi gôn...”
Theo chuyên gia, dự án sân golf gồm nhiều hạng mục có chức năng, tính chất sử dụng đất khác nhau. Thực tế, dự án có một số nhà điều hành, nhà kho, khu đón tiếp... để phục vụ trực tiếp cho việc quản lý, vận hành, khai thác sân golf nên cần phân loại là đất thể dục thể thao để đúng tính chất sử dụng đất, nếu phân loại là đất thương, mại dịch vụ sẽ không đúng tính chất và làm tăng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Do đó, đề nghị điều chỉnh, chỉ quy định đất để kinh doanh “cơ sở lưu trú, dịch vụ cho người chơi gôn” mới là đất đất thương, mại dịch vụ; còn đất “công trình, hạng mục công trình phục vụ cho việc quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng, kinh doanh sân gôn” phân loại vào loại “đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao” tương tự như đất “đường gôn của sân gôn”.
Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
Liên quan tới nhận quyền sử dụng đất tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Điều 10 dự thảo Nghị định nhằm quy định chi tiết Điều 28 Luật Đất đai 2024: "3. Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định”. Như vậy chỉ giao Chính phủ quy định chi tiết việc nhận quyền sử dụng đất tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, Điều 10 dự thảo quy định cả việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai có thể chưa thực sự phù hợp.
Bên cạnh đó, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xin ý kiến các Bộ, ngành có liên quan tại điểm b khoản 4 là chung chung, có thể không xác định được phải lấy ý kiến những Bộ nào, đề nghị chỉ quy định việc lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Đối với các bộ, ngành khác, nếu có các quy hoạch chuyên ngành liên quan thì đã có sự đánh giá phù hợp quy hoạch trong giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, chuyên gia đề nghị sửa điểm b khoản 4 Điều 10 dự thảo Nghị định như sau: "b) Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xin ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an; trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trả kết quả giải quyết bằng văn bản.”
Thể chế hoá đầy đủ quy định tại Luật Đất đai năm 2024
Đề cập tới quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, Điều 115 Luật Đất đai 2024 giao: “3. Chính phủ quy định việc thành lập, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế quản lý, hoạt động, cơ chế tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất” nhưng Điều 13 dự thảo Nghị định chỉ quy định về “Trung tâm phát triển quỹ đất” trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, không quy định về “Tổ chức phát triển quỹ đất” là quá hẹp, chưa thể chế hóa đầy đủ nội dung được giao tại Điều 115 Luật Đất đai 2024.
Chuyên gia nêu rõ, quy định tại dự thảo dẫn đến chỉ có duy nhất 01 mô hình Tổ chức phát triển quỹ đất, không quy định các mô hình khác đã được thảo luận trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai 2024. Hơn nữa, nếu Tổ chức phát triển quỹ đất chỉ có duy nhất 01 mô hình hoạt động thì không cần thiết sử dụng thuật ngữ “Tổ chức phát triển quỹ đất” mà nên dùng trực tiếp thuật ngữ “Trung tâm phát triển quỹ đất”. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất, đảm bảo thể chế đầy đủ quy định tại Điều 115 Luật Đất đai 2024.
Đối với trường hợp bất khả kháng áp dụng tại khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai (Điều 32 dự thảo Nghị định), chuyên gia đề nghị bổ sung điểm đ: "đ, Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định”, tương tự quy định tại Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để dự phòng các tình huống phát sinh, cần có cơ chế để xử lý nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích cho người sử dụng đất trong những tình huống người sử dụng đất không có lỗi nhưng không thể triển khai được dự án đúng tiến độ vì nguyên nhân khách quan.". Ngoài ra, đề nghị cân nhắc bổ sung thêm các trường hợp bất khả kháng như: đảo chính, đình công, cấm vận, một số trường hợp thay đổi chính sách của Chính phủ, thay đổi quy định của pháp luật có ảnh hưởng lớn; trường hợp có sự thay đổi quy hoạch, kế hoạch..., thay đổi địa giới hành chính ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ đầu tư./.