Tổng thuật sáng 28/10: Quốc hội thảo luận về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”
Toàn cảnh phiên họp
Báo cáo trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua các Nghị quyết về Chương trình giám sát của Quốc hội năm 2024 và thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Đây là chuyên đề giám sát khó; nội dung, phạm vi giám sát rộng do thị trường bất động sản (TTBĐS) và nhà ở xã hội (NOXH) liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều Bộ, ngành, địa phương; trong thời kỳ giám sát đã có nhiều sự thay đổi về chính sách, pháp luật; phạm vi giám sát không chỉ bao gồm những dự án mới triển khai mà còn có nhiều dự án đã và đang được triển khai từ trước đó, giao dịch bất động sản (BĐS) rất đa dạng, dẫn đến có những thông tin, số liệu không thể thu thập đầy đủ, phân tách rõ ràng.
Thị trường bất động sản và nhà ở xã hội phát triển chưa bền vững
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, phát triển và quản lý chặt chẽ TTBĐS, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt TTBĐS, đẩy mạnh phát triển nhà ở, đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển NOXH là định hướng quan trọng được xác định tại nhiều văn kiện của Đảng. Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, công tác ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận, góp phần hiệu quả thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và nâng cao điều kiện sống của người dân.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội trình bày báo cáo
Giai đoạn 2015-2023, TTBĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp Nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước, đồng thời, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó: 373 dự án đã hoàn thành với quy mô 193.920 căn; 129 dự án đã khởi công với quy mô 114.934 căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 258.188 căn.
Bên cạnh những kết quả đạt được, TTBĐS và NOXH còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.
Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định như đã phân tích, dẫn đến cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn. Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao. Còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. Tình hình thị trường TPDN BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. BĐS condotel, officetel gần như “đóng băng”.
Các đại biểu tại phiên họp
Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, TTBĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ rõ hơn dưới áp lực của dịch COVID-19, diễn biến kinh tế - xã hội trong nước và thế giới, nguồn cung BĐS giảm mạnh. Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. Giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp BĐS cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.
Việc tổ chức thực hiện của các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế
Đoàn giám sát cho rằng những tồn tại, hạn chế nêu trên do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu; bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện của các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ.
Trong đó, về nguyên nhân khách quan, BĐS là hàng hóa đặc biệt gắn với quyền sử dụng đất, là đối tượng quản lý của nhiều ngành, lĩnh vực; BĐS nhà ở vừa là nhu cầu thiết yếu của người dân, vừa là sản phẩm kinh doanh, vừa là tài sản tích lũy. Thực tiễn triển khai các dự án rất đa dạng, phát sinh nhiều tình huống khác nhau. Tình hình kinh tế - xã hội biến đổi nhanh, thị trường luôn luôn biến động, hệ thống pháp luật được xây dựng và hoàn thiện trong điều kiện vừa phải bảo đảm tính dự báo, chuyển đổi, vừa tìm tòi, rút kinh nghiệm, quan điểm chính sách có sự thay đổi qua các thời kỳ nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập, một số tồn tại chưa thể khắc phục ngay.
Bên cạnh đó, ảnh hưởng của dịch COVID-19, tình hình kinh tế thế giới suy giảm tác động đến kinh tế Việt Nam nói chung, TTBĐS, nguồn cung BĐS nói riêng. Nguồn lực của Nhà nước cho các công tác: thu thập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin phục vụ thị trường BĐS, phát triển NOXH cho công tác quy hoạch, định giá đất, xây dựng pháp luật, thực hiện chính sách tài khóa, tiền tệ cho phát triển NOXH, hỗ trợ cho người dân mua nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội… còn hạn chế.
Về nguyên nhân chủ quan, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, chính sách, pháp luật trong quản lý TTBĐS và phát triển NOXH thuộc nhiều ngành, lĩnh vực, có nhiều nội dung phức tạp, chuyên môn sâu, do các cơ quan, đơn vị khác nhau chủ trì với những quan điểm khác nhau về công tác quản lý nhà nước, còn thiếu sự thống nhất trong quan điểm tiếp cận, xây dựng, thực hiện chính sách. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật vẫn là khâu yếu, hiệu quả chưa cao. Các địa phương có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ dẫn đến việc chỉ đạo thực hiện các dự án trên địa bàn còn chưa sát sao, giải quyết thủ tục chưa kịp thời; chưa quan tâm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập.
Nhận thức, trách nhiệm của một số cơ quan, đơn vị về công tác xây dựng, kiểm tra, rà soát, hệ thống hóa VBQPPL và tổ chức thực hiện pháp luật có nơi, có lúc chưa đầy đủ. Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật, kiểm tra, giám sát thi hành pháp luật ở một số nơi còn chưa kịp thời, sát sao. Ý thức chấp hành pháp luật một số nơi còn chưa cao. Việc xử lý vi phạm pháp luật còn chậm, chưa kiên quyết.
Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH
Trong năm 2023-2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án Luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý TTBĐS và phát triển NOXH như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các Luật. Các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, hoàn thiện nhiều dự án Luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng… Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các VBQPPL mới được ban hành và dự kiến điều chỉnh trong các dự án Luật.
Đoàn giám sát kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật. Tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, định hướng của Ban chấp hành Trung ương, Bộ Chính trị về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, tạo cơ sở pháp lý cho TTBĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Trong quá trình xem xét, cho ý kiến về các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 và các luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 9, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định theo hướng tôn trọng quy luật thị trường và nguyên tắc phát triển bền vững, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, rõ ràng của hệ thống pháp luật; khắc phục những hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành; giải quyết được những vướng mắc trên thực tiễn. Xem xét, quyết định các vấn đề theo thẩm quyền để thúc đẩy phát triển TTBĐS, NOXH. Tăng cường hoạt động giám sát của cơ quan dân cử đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, việc ban hành và triển khai thực hiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đối với các Luật mới ban hành.
Đoàn giám sát cũng kiến nghị giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cơ quan, tổ chức có liên quan tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý TTBĐS và phát triển nhà ở xã hội đã được nhận diện, được điều chỉnh tại các luật, văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã ban hành, những tồn tại, hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ và có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục tồn tại, hạn chế, vướng mắc, yếu kém quản lý TTBĐS và phát triển NOXH đã nêu tại Báo cáo của Đoàn giám sát, hướng tới phát triển TTBĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, đa dạng hóa sản phẩm cho TTBĐS, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.
Chính phủ cần tập trung chỉ đạo các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao trước ngày 01 tháng 12 năm 2024. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành được Chính phủ nhận định là đã điều chỉnh các hạn chế, vướng mắc, tạo hành lang pháp lý an toàn, đầy đủ, thuận lợi, ổn định, khả thi cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.