Tổng thuật sáng 28/10: Quốc hội thảo luận về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”
Báo cáo trước Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Một số địa phương có nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển hình thức xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nhưng chưa bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, do đó chưa bảo đảm an toàn, điều kiện sinh sống, làm việc cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội
Chỉ ra nguyên nhân chủ quan của những tồn tại trên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu rõ, chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển NOXH thuộc nhiều ngành, lĩnh vực, có nhiều nội dung phức tạp, chuyên môn sâu, do các cơ quan, đơn vị khác nhau chủ trì với những quan điểm khác nhau về công tác quản lý nhà nước, còn thiếu sự thống nhất trong quan điểm tiếp cận, xây dựng, thực hiện chính sách. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật vẫn là khâu yếu, hiệu quả chưa cao. Các địa phương có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ dẫn đến việc chỉ đạo thực hiện các dự án trên địa bàn còn chưa sát sao, giải quyết thủ tục chưa kịp thời; chưa quan tâm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập.
Xây dựng nhà ở xã hội - bảo đảm tiến độ, chất lượng, phù hợp với nhu cầu của đối tượng thụ hưởng
Cho ý kiến vào Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NOXH tại phiên họp toàn thể ở Hội trường sáng 28/10, đại biểu Nguyễn Văn An, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình bày tỏ nhất trí cao với nhiều nội dung của Báo cáo. Theo đó, Báo cáo có rất nhiều nhận định, kèm theo dẫn chứng, thông tin, số liệu minh họa, v.v. thể hiện rõ ràng, cụ thể việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NOXH với những kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.
Đại biểu cũng đồng tình rằng đây là một chuyên đề giám sát rất khó, có phạm vi rộng, bao phủ rất nhiều lĩnh vực từ (đất đai, nhà ở, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đấu thầu, đấu giá tài sản, ngân hàng…). Báo cáo giám sát đã tập trung vào những vấn đề lớn, quan trọng nổi lên trong quá trình giám sát. Đại biểu nhấn mạnh, dự thảo Nghị quyết sẽ là sản phẩm cuối cùng và quan trọng nhất của giám sát này, sau khi được Quốc hội xem xét ban hành sẽ là căn cứ để các cơ quan, bộ ngành, địa phương triển khai thực hiện.
Đại biểu Nguyễn Văn An, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình
Đưa ra những góp ý chi tiết, đại biểu cho rằng, các nhiệm vụ, giải pháp đề ra vẫn chưa thực sự cụ thể để có thể triển khai ngay, nhằm khắc phục các tồn tại, hạn chế Đoàn giám sát đã chỉ ra. Đối với vấn đề định giá đất, đây là vấn đề lớn trong thực tiễn, đang là vướng mắc chính đối với thị trường bất động sản. Nhưng nội dung giải pháp liên quan tại điểm a khoản 1 Điều 2 dự thảo Nghị quyết chỉ mang tính định hướng: “Tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn thực hiện và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan”.
Đại biểu phân tích, với nhiệm vụ, giải pháp chung chung như vậy, vướng mắc về định giá đất ở các địa phương có lẽ rất khó khăn để tháo gỡ được. Thực tiễn đặt ra những vấn đề rất cụ thể như: Không có đơn vị tư vấn nào chịu tham gia tư vấn định giá đất cho địa phương; xác định lại giá đất cho những dự án từ 5-10 năm trước; hoặc những dự án đáng lẽ phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng lại chỉ định thầu thì giờ phải xác định lại giá đất như thế nào, căn cứ vào đâu, dùng giá đất của Nhà nước hay cho đấu giá, đấu thầu lại…
Nhấn mạnh việc xác định lại giá đất cho 5-10 năm trước là việc quá khó khăn vì thị trường có tính thời điểm đã đi qua, giá qua trung gian (môi giới) không thể kiểm soát, hợp đồng kê khai thì không đúng với giao dịch thực, đại biểu đề nghị cần rà soát, hoàn thiện giải pháp cụ thể hơn, có mốc thời gian thực hiện rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn vấn đề định giá đất. Đồng thời, về việc rà soát pháp lý của các dự án, điểm d khoản 1 Điều 2 dự thảo Nghị quyết giao Chính phủ “hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật, đại biểu đề nghị cần lấy ý kiến các cơ quan, Chính phủ cũng cần sớm có chỉ đạo hướng dẫn để triển khai được khả thi.
Toàn cảnh phiên họp
Quan tâm nhiều đối với nội dung về phát triển NOXH, đại biểu cho biết, tại điểm e khoản 1 Điều 2 có nêu: “Thực hiện giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng”. Theo đại biểu, nội dung này được diễn đạt ở mức chủ trương chung, chưa có định hướng cụ thể, ví dụ như: Luật Nhà ở năm 2023 đã có giao cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ quản dự án NOXH bằng nguồn tài chính công đoàn. Tuy nhiên, dự thảo Nghị quyết chưa có kiến nghị nhiệm vụ, giải pháp đối với chủ thể này.
Bên cạnh đó, để hạn chế tình trạng xét duyệt đối tượng không đúng, mua NOXH để bán sang tay, cần đẩy mạnh việc xây dựng NOXH từ ngân sách nhà nước để cho thuê - đây là một vấn đề cần nhấn mạnh, quan tâm thêm. Riêng nhà ở cho công nhân, đại biểu đề nghị cần bổ sung nhiệm vụ, giải pháp gắn với trách nhiệm rõ ràng, cụ thể của chính quyền địa phương, của chủ đầu tư phát triển hạ tầng các khu công nghiệp; kiến nghị Chính phủ phát động phong trào xây dựng nâng cao chất lượng nhà ở cho công nhân lao động.
Cùng cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Mai Văn Hải, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hoá cho biết, các địa phương đã rất nỗ lực chỉ đạo xây dựng NOXH, nhà ở công nhân nhưng đến nay theo báo cáo của Chính phủ, sau 8 năm từ năm 2015 đến năm 2023 mới có 373/800 dự án đã hoàn thành với quy mô đã xây dựng được 193.920 căn hộ. Nếu so với mục tiêu đến năm 2025 mới chỉ đạt 45,3%, so với mục tiêu đến năm 2030 mới chỉ đạt 18,2%. Như vậy, cho chúng ta thấy mục tiêu của dự án đến năm 2025 và đến năm 2030 rất khó có khả năng hoàn thành nếu chúng ta không có giải pháp đột phá.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Để đảm bảo tiến độ xây dựng NOXH đạt yêu cầu, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đưa ra giải pháp cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho NOXH. Theo đó, cần có quy hoạch đồng bộ, dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn, các địa phương có nhiều khu công nghiệp, trong đó nên quy hoạch các khu vực riêng về đất để phát triển NOXH, đảm bảo ít nhất có 30% diện tích đất phát triển bất động sản tại các khu đô thị mới được ưu tiên cho các dự án NOXH. Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp và liên thông quản lý theo hướng thực hiện triệt để cơ chế 1 cửa liên thông trong cấp phép và tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án NOXH.
Tạo một quỹ đất sạch mà doanh nghiệp có thể tiến hành xây dựng nhà ở xã hội
Đưa ra giải pháp quản lý nhà nước về NOXH dưới góc độ nghiên cứu, TS. Nguyễn Thị Giáng Hương, Trường Đại học Lao động - Xã hội cho rằng, việc hoàn thiện quy định về xây dựng và kiểm soát giá bán NOXH nhằm đảm bảo công bằng cho đối tượng thụ hưởng là một trong những nội dung quan trọng. Thực tế, các hoạt động kinh doanh hướng đến mục tiêu lợi nhuận, một số chủ đầu tư có thể có gian lận trong việc hạch toán chi phí nhằm thu lợi nhuận cao. Do vậy, các cơ quan quản lý cần các hoạt động thanh tra, kiểm tra nhằm phát hiện, hạn chế gian lận, sai sót để đưa về đúng mức giá thực.
Lấy ví dụ về thực tiễn tại thành phố Hà Nội, TS. Nguyễn Thị Giáng Hương nêu rõ, thành phố cần mở rộng quy hoạch, phát triển NOXH về các vùng ven thành phố thay vì tập trung ở nội đô. Đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hơn cho các doanh nghiệp đồng ý đầu tư các dự án ở vùng ven như: tạo một quỹ đất sạch mà doanh nghiệp có thể tiến hành xây dựng luôn, không phải trả tiền thuê đất trong 5 năm đầu; đối với các dự án đang được triển khai thì cần cùng với doanh nghiệp xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện. Điều này sẽ giảm áp lực về NOXH ở khu vực nội đô, giá hạ nhiệt, các chủ dự án NOXH ven đô nhanh chóng giải quyết được đầu ra, đồng thời người mua dễ dàng mua được nhà với giá cả hợp lý.
TS. Nguyễn Thị Giáng Hương, Trường Đại học Lao động - Xã hội
Cũng theo TS. Nguyễn Thị Giáng Hương, cần hoàn thiện quy định về thị trường tài chính hỗ trợ người mua NOXH. Trước hết, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho các Quỹ phát triển nhà ở. Quỹ tiết kiệm nhà ở của địa phương có thể tạo điều kiện cho vay vốn với lãi suất ưu đãi cho nhiều đối tượng có khó khăn về nhà ở tại địa phương. Đồng thời, cần có nhiều hơn nữa các chính sách tài chính từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho những người có thu nhập thấp có thể vay tiền hay trả góp để mua NOXH.
Cùng bàn về vấn đề này, TS. Nguyễn Trung Thành, Phó Viện trưởng Viện Khoa học Môi trường và Xã hội nêu rõ, Việt Nam đang thực hiện được mục tiêu đến năm 2030, là nước đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao; đến năm 2045, trở thành nước phát triển, thu nhập cao. Để đạt được các mục tiêu đó, phát triển con người, bảo đảm các quyền con người vừa là động lực thúc đẩy, vừa là mục tiêu hướng đến. Do đó chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân, nhất là NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp, người hưởng lương từ ngân sách được Đảng và Nhà nước xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để giải quyết vấn đề nhà ở một cách hiệu quả cần có sự tham gia quyết liệt của toàn hệ thống chính trị, của xã hội; cần xây dựng những giải pháp đồng bộ từ các chính sách về đất đai, quy hoạch - kiến trúc, chính sách tài chính, chính sách thuế, phát triển thị trường bất động sản đến cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý đất đai - nhà ở, hoàn thiện bộ máy quản lý...
Cần có những cơ chế đặc thù hơn nữa trong việc bố trí, sử dụng đất phát triển nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)
Đồng thời, cần nâng cao nhận thức xã hội về vấn đề nhà ở bằng cách tích cực tuyên truyền chủ trương, đường lối, chính sách pháp luật về vấn đề đất đai, nhà ở tới người dân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư... Tuyên truyền vận động thay đổi quan điểm, tập quán về việc phải sở hữu nhà đất riêng thay vào đó là các hình thức thuê nhà, nhà ở chung cư, NOXH. Cải cách các thủ tục hành chính bảo đảm quyền lợi cho người dân với bất cứ hình thức cư trú, sở hữu nhà ở nào cũng được công bằng, thuận tiện.
Đối với vấn đề phát triển NOXH cho người thu nhập thấp, cho công nhân tại các khu công nghiệp, TS. Nguyễn Trung Thành cho rằng cần có những cơ chế đặc thù hơn nữa trong việc bố trí, sử dụng đất; trong tiếp cận vốn tín dụng; trong chính sách ưu đãi thuế; trong thẩm định, phê duyệt dự án, phê duyệt giá bán cũng như các thủ tục mua bán, thuê, sang nhượng NOXH... để thu hút các nhà đầu tư triển khai phát triển các dự án NOXH; người dân tiếp cận được với NOXH. Thống nhất đầu mối xét duyệt cũng như quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng NOXH tại các địa phương.