TỜ TRÌNH
CỦA CHÍNH PHỦ VỀ DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
CỦA QUỐC HỘI VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01 THÁNG 7 NĂM 1991
(Do ông Nguyễn
Đình Lộc, Bộ trưởng Bộ Tư pháp
đọc tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa IX,
ngày 29-10-1996)
Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,
Căn cứ Công văn số 1180/VP-CN ngày 10-9-1996 của Văn phòng Quốc hội về
chương trình kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa IX, trong đó, Quốc hội xem xét dự
thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01-7-1991. Chính phủ xin trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết về giao dịch
dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 như sau:
I-
VỀ SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH NGHỊ QUYẾT
CỦA QUỐC HỘI
Ngày 28 tháng 10 năm 1995, cùng với việc ban hành Bộ luật dân sự, Quốc hội
đã thông qua Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự, trong đó có quy
định hiệu lực của Bộ luật bắt đầu từ ngày 01 tháng 7 năm 1996, đồng thời,
Nghị quyết còn có quy định “Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở xác lập
trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, thì sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc
hội “ (điểm 4).
Cho đến nay, tuy Bộ luật dân sự đã có hiệu lực thi hành, nhưng Quốc hội chưa
có quy định về vấn đề này cho nên Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát
nhân dân tối cao tại Thông tư liên ngành số 03/TTLN ngày 10 tháng 8 năm 1996
đã hướng dẫn các Tòa án tạm thời không thụ lý các tranh chấp hợp đồng thuê
nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Do đó, hiện nay, khi phát
sinh các tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự về nhà ở như đòi lại
nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm
1996 vẫn chưa có căn cứ pháp luật để giải quyết. Vì vậy, việc Quốc hội xem
xét tại kỳ họp thứ 10 Nghị quyết về loại giao dịch dân sự này là rất cần
thiết tạo cơ sở pháp lý để giải quyết những tranh chấp phát sinh. Xét về mặt
pháp lý, đây vẫn có thể xem là một loại giao dịch có tính chất dân sự về nhà
ở, nhưng rất đặc thù, mang dấu ấn rõ nét của tình hình xã hội và chủ trương,
chính sách của thời kỳ cải tạo xã hội chủ nghĩa, kế hoạch hóa tập trung, bao
cấp trước đây, không hoàn toàn giống các giao dịch dân sự được Bộ luật dân
sự mới quy định và vì vậy, không thể vận dụng quy định của Bộ luật để giải
quyết nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức liên quan, bảo đảm
sự thông suốt trong giao lưu dân sự.
II-
VỀ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH CỦA
DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
Các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt về nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, là ngày có hiệu lực của Pháp lệnh nhà ở
do Hội đồng Nhà nước trước đây ban hành bước đầu đã thể chế hóa đường lối
của Đảng trong thời kỳ đổi mới về nhà ở, rất đa dạng và phức tạp. Có thể
phân thành ba loại chính sau đây:
1.
Nhà ở do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất, cải tạo công thương nghiệp tư bản
tư doanh, bao gồm nhà cải tạo cho thuê, nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc
bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và đảng phái phản động, nhà cải tạo
công thương nghiệp tư bản tư doanh.
2.
Nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý;
3.
Nhà ở được chuyển dịch thông qua các giao dịch có tính chất dân sự (hợp đồng
thuê, mua bán, tặng cho nhà ở; nhà ở cho mượn, cho ở nhờ, thừa kế nhà ở, ủy
quyền quản lý nhà ở vắng chủ...).
Hai loại đầu được xác lập bằng biện pháp hành chính, vì vậy không thuộc đối
tượng điều chỉnh của Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự.
Đối tượng điều chỉnh của Nghị quyết trình Quốc hội xem xét lần này là giao
dịch có tính chất dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập chỉ giữa
cá nhân với cá nhân trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Cụ thể, phạm vi điều
chỉnh của Nghị quyết này là các giao dịch chỉ giữa cá nhân với cá nhân về
nhà ở cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở và ủy
quyền quản lý nhà ở vắng chủ được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
Nhà ở thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu của tổ chức xã hội hoặc
các giao dịch về nhà ở mà một hoặc các bên tham gia đều là các cơ quan, tổ
chức đều không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này. Trong quá trình
chuẩn bị Dự thảo Nghị quyết có ý kiến đề nghị mở rộng phạm vi quy định, nên
đưa kèm vào đây cả các giao dịch nhà ở vẫn thuộc sở hữu tư nhân những giao
dịch được xác lập giữa một bên là cá nhân chủ sở hữu, còn bên kia thì không
chỉ cá nhân mà bao gồm luôn cả tổ chức, cơ quan đã thuê hoặc mượn, ở nhờ và
đã hết thời hạn hoặc không có thời hạn nhưng đã quá lâu, nay chủ nhà có yêu
cầu đổi, trả lại thì quyền đó phải được tôn trọng, người thuê, mượn, ở nhờ
phải trả lại nhà ở cho họ. Chúng tôi thấy, đây là loại vấn đề phức tạp cần
phải được nghiên cứu, khảo sát, giải quyết từng bước trong các văn bản
riêng.
III-
NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
Dự thảo Nghị quyết gồm 7 điểm quy định những nội dung chủ yếu sau đây:
Điểm 1 xác định rõ đối tượng, phạm vi quy định của Nghị quyết là các giao
dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01 tháng 7
năm 1991 giữa cá nhân với cá nhân.
Điểm 2 xác định rõ đối với nhà ở cho thuê, mà đến ngày 01 tháng 7 năm 1996
đã hết hạn thuê, thì bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận tiếp tục cho
thuê và thuê. Trong trường hợp tiếp tục cho thuê, thì các bên phải ký kết
hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự, trên cơ sở khung giá
do Chính phủ quy định, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên cho thuê được lấy lại nhà ở theo yêu cầu của người đó, nếu bên thuê có
chỗ ở khác do được Nhà nước phân phối nhà ở, do tự tạo lập chỗ ở khác hoặc
được thừa kế, tặng cho nhà ở.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc tiếp tục ký kết hợp
đồng thuê hoặc bên thuê không có chỗ ở khác, thì bên cho thuê có quyền lấy
lại nhà khi có yêu cầu, kể từ ngày 01-7-2000.
Khi có yêu cầu lấy lại nhà ở, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho
bên thuê biết trước sáu tháng.
Quy định trên nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của chủ nhà cho
thuê đồng thời cũng quan tâm thích đáng đến quyền lợi của người thuê nhà,
nhất là trong điều kiện từ năm 1991 trở về trước có rất nhiều cán bộ, công
nhân, viên chức không có chỗ ở phải đi thuê nhà của tư nhân và chưa được Nhà
nước phân phối, chưa được giao quyền sử dụng đất ở. Mặt khác, vấn đề nhà tư
nhân trong mấy chục năm qua phản ánh chính sách nhà ở của Đảng và Nhà nước
trong thời kỳ quá độ theo nhận thức, quan niệm trước đây về cải tạo xã hội
chủ nghĩa, dù giao lưu về nhà ở được thực hiện giữa cá nhân với cá nhân có
tính chất dân sự, nhưng vẫn không mang đầy đủ tính chất giao lưu dân sự
thuần túy như Bộ luật dân sự sau này quy định. Đó không chỉ là quan hệ tài
sản mà còn là vấn đề xã hội.
Pháp luật của Nhà nước ta trong thời kỳ đó tuy cũng có quy định bảo vệ quyền
lợi của chủ nhà, nhưng thường nặng về bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà.
Trong báo cáo số 158/BC ngày 25 tháng 3 năm 1995 của Tòa án nhân dân tối cao
tổng kết công tác xét xử các tranh chấp về mua bán nhà và cho thuê nhà ở của
tư nhân tại các thành phố, thị xã, thị trấn có quy định:
“a) Nếu chủ nhà thật sự cần nhà để ở và người thuê cũng có điều kiện chuyển
đi nơi khác, thì Tòa án cương quyết xử cho chủ nhà lấy lại nhà;
b) Nếu người ở thuê thực sự chưa có điều kiện để chuyển đi nơi khác nhưng
hiện tại điều kiện về chỗ ở của người thuê còn dễ chịu hơn chủ nhà, thì Tòa
án cần xử cho chủ nhà được lấy bớt lại một phần diện tích đã cho thuê hoặc
chủ nhà có chỗ ở hẹp hơn chỗ đang cho thuê, thì có thể giải quyết theo hướng
hai bên đổi chỗ ở cho nhau. Người thuê nhà sẽ đến chỗ hẹp hơn để trả lại
diện tích đang thuê;
c) Nếu người có nhà cho thuê đòi lại nhà do những yêu cầu chính đáng nhưng
bên thuê nhà thực sự cũng đang ở trong hoàn cảnh khó khăn, diện tích cho
thuê không rộng, nên không thể trả bớt và chủ nhà cũng không có chỗ hẹp hơn
để chuyển đổi, thì Tòa án nên xử cho chủ nhà được lấy lại nhà, nhưng cho bên
thuê được tiếp tục thuê thêm một thời gian nữa, tối đa là hai năm, sau hạn
đó sẽ phải thi hành án”.
Quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng số 297/CP ngày 02 tháng 10 năm
1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở, tại Điều 4 có quy định “Đối
với nhà cho thuê của tư nhân trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, thì áp dụng
những quy định về thống nhất quản lý nhà ở của Nhà nước, đặc biệt về giá cho
thuê và quyền lưu cư của người thuê.
Trong trường hợp chủ nhà thực sự có khó khăn và đòi lại nhà mà người thuê
nhà có điều kiện trả lại nhà, thì có thể giải quyết trả lại toàn bộ hoặc một
phần diện tích cho chủ nhà”.
Thông tư của Bộ Xây dựng số 383/BXD-ĐT ngày 05 tháng 10 năm 1991 hướng dẫn
thi hành Quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một
số vấn đề về nhà ở, có hướng dẫn chủ nhà thực sự có khó khăn được hiểu là:
gia đình chủ nhà ở quá chật so với mức bình quân tại địa phương, chủ nhà
thực sự có khó khăn về đời sống... và người ở thuê có điều kiện trả lại nhà
như: gia đình chủ nhà tạo điều kiện thu xếp cho người ở thuê diện tích khác,
người ở thuê đã tạo được chỗ ở khác hoặc đang ở quá rộng so với chủ nhà...,
thì Tòa án xem xét giải quyết.
Những quy định trong các văn bản pháp luật nêu trên và thực tiễn xét xử đều
cho thấy nhiều trường hợp cho đến nay các quan hệ thuê, cho mượn, cho ở nhờ
nhà còn tồn đọng và thường chủ nhà không lấy lại được nhà cho thuê, mặc dù
đã hết hạn hợp đồng thuê nhà hàng chục năm nay, bởi vì điều kiện để chủ nhà
được lấy lại nhà là khi người đó thực sự có khó khăn về nhà ở và người thuê
lại có điều kiện trả lại nhà.
Như vậy, điều kiện lấy lại nhà cho thuê và trong nhiều trường hợp cả nhà cho
mượn, cho ở nhờ nhà ở đang phụ thuộc vào những điều kiện mang tính xã hội
nhiều hơn tính pháp lý của giao dịch dân sự: người thuê và cả người mượn,
người ở nhờ có tạo lập được chỗ ở khác không và người cho thuê cũng như cho
mượn, cho ở nhờ có thực sự có nhu cầu về nhà ở không ?
Để bảo đảm cho Bộ luật dân sự phát huy đầy đủ hiệu lực, ổn định quan hệ xã
hội thì tình trạng tồn đọng trong giao lưu dân sự về nhà ở trên đây đã đến
lúc phải có biện pháp, phương thức giải quyết dứt điểm thông qua các bước
đi, biện pháp thích hợp bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của cả
hai bên mà không nên để dây dưa kéo dài hết năm này qua năm khác mà đến một
thời điểm cũng phải giải quyết dứt điểm.
Thể hiện tinh thần trên đây, Dự thảo Nghị quyết quy định: “Bên cho thuê được
lấy lại nhà ở theo yêu cầu của người đó, nếu bên thuê có chỗ ở khác thuộc
một trong các trường hợp sau đây:
a) Do được Nhà nước phân phối nhà ở;
b) Do tự tạo lập được chỗ ở khác;
c) Do được thừa kế, được tặng cho nhà ở.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc tiếp tục ký kết hợp
đồng hoặc bên thuê không thuộc một trong các trường hợp nêu trên, thì bên
cho thuê có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu, kể từ ngày 01 tháng 7 năm
2000.
Khi có yêu cầu lấy lại nhà, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên
thuê biết trước sáu tháng” (điểm 2).
Quy định thời gian để người cho thuê có quyền lấy lại nhà, kể từ ngày 01
tháng 7 năm 2000 là nhằm tạo điều kiện cho bên thuê có thời gian tạo lập chỗ
ở mới, đồng thời đây cũng là thời gian Nhà nước triển khai thực hiện chính
sách phát triển nhà ở có tác dụng hỗ trợ cho bên thuê nhà ở thuộc diện hộ
nghèo, hộ chính sách.
Dự thảo Nghị quyết quy định trong thời gian thuê nhà, nếu bên thuê đã làm
thêm diện tích riêng biệt với nhà thuê trên đất thuộc quyền sử dụng của bên
cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà có sự đồng ý bằng văn bản của bên
cho thuê tại thời điểm làm nhà và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy phép và bên thuê không có chỗ ở khác, thì diện tích làm thêm đó được
công nhận thuộc quyền sở hữu của bên thuê, nhưng bên thuê phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Trong trường hợp bên thuê làm thêm diện tích trước ngày 01 tháng 7 năm 1991
mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê hoặc tuy có sự đồng ý
bằng văn bản của bên cho thuê nhưng phần diện tích làm thêm gắn liền với nhà
thuê không thể sử dụng để ở riêng biệt được hoặc bên thuê đã có chỗ ở khác,
thì bên cho thuê được công nhận là chủ sở hữu phần diện tích làm thêm đó,
nhưng phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư của phần diện tích làm
thêm theo thời giá, trừ trường hợp buộc phải phá dỡ theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Dự thảo Nghị quyết có quy định như trên một mặt là nhằm kế thừa quy định của
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Quyết định số 297/CT ngày 02 tháng 10 năm 1991
của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Pháp lệnh nhà ở; mặt khác phù hợp
với tình hình xã hội hiện nay, nhất là trong điều kiện Bộ luật dân sự đã
được ban hành lần đầu tiên đã ấn định một hành lang pháp lý chặt chẽ bảo vệ
quyền sở hữu tư nhân (hợp pháp) đối với tài sản, kể cả bất động sản.
Đối với nhà ở thuê mà không còn do bị hư hỏng nặng phải phá dỡ hoặc do
trường hợp bất khả kháng và bên thuê đã xây dựng trên nền nhà cũ nhà ở mới
có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy phép, thì bên thuê được công nhận là chủ sở hữu nhà mới đó,
nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bên cho thuê; nếu không
có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê, thì nhà ở mới đó được công nhận
thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, nhưng bên cho thuê phải thanh toán cho
bên thuê giá trị đầu tư xây dựng nhà ở mới đó theo thời giá, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.
Dự thảo Nghị quyết đã đề xuất phương án xử lý hậu quả pháp lý của tình hình
này cụ thể hơn và rõ hơn, với những điều kiện chặt chẽ hơn so với các quy
định của Quyết định của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng số 297/CT ngày 02 tháng
10 năm 1991 nêu trên, trong đó có quy định tại Điều 4: “Diện tích nhà ở do
người thuê nhà đã tự làm thêm mà không có khiếu nại của chủ nhà tại thời
điểm làm nhà và được phép bằng văn bản của cấp có thẩm quyền, thì thuộc
quyền sở hữu của người thuê nhà”. Thông tư của Bộ Xây dựng số 383/BXD-DT
ngày 05 tháng 10 năm 1991 nêu trên cũng hướng dẫn theo tinh thần của Quyết
định số 297/CT. Pháp lệnh nhà ở được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 26
tháng 3 năm 1991 quy định bên thuê nhà ở được công nhận quyền sở hữu đối với
phần diện tích nhà ở đã làm thêm, nếu được sự đồng ý bằng văn bản của bên
cho thuê và được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy phép (khoản 5
Điều 25).
Dự thảo Nghị quyết quy định đối với nhà ở thuê mà đến ngày 01 tháng 7 năm
1996 chưa hết hạn hợp đồng thuê, thì các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng phù
hợp với quy định của Bộ luật dân sự.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn thuê, thì nay các bên
thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê theo quy định của Bộ luật dân sự.
Điểm 3 quy định đối với nhà ở cho mượn, cho ở nhờ, thì bên mượn, bên ở nhờ
phải trả lại nhà cho bên cho mượn, bên cho ở nhờ theo thỏa thuận hoặc khi có
yêu cầu của bên cho mượn, bên cho ở nhờ.
Khi có yêu cầu lấy lại nhà, bên cho mượn, cho ở nhờ phải báo bằng văn bản
cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước một năm.
Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ nhà ở làm thêm diện tích trước ngày 01
tháng 7 năm 1991 mà có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho mượn, bên cho ở
nhờ và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép, thì bên mượn, bên
ở nhờ nhà được công nhận là chủ sở hữu phần diện tích làm thêm theo quy định
tại điểm 2 của Dự thảo Nghị quyết.
Trong trường hợp không có điều kiện trả lại nhà cũ do đã xây dựng nhà mới
trên nền đất cũ, thì các bên thương lượng để bên đang sử dụng trả tiền hoặc
trả nhà khác, đất khác với giá trị tương đương; nếu không thỏa thuận được,
thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được công nhận là chủ sở hữu nhà đó, nhưng
phải thanh toán cho bên mượn, bên ở nhờ giá trị đầu tư xây dựng nhà theo
thời giá.
Nguyên tắc bên mượn, ở nhờ phải trả lại nhà ở theo thỏa thuận hoặc khi chủ
nhà có yêu cầu là phù hợp với đạo lý và thực tiễn xét xử. Trong kết luận của
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao tại Hội nghị tổng kết ngành Tòa án năm 1985
có ghi: “Về nhà cho ở nhờ: về nguyên tắc người ở nhờ khi chủ nhà đòi lại
nhà, thì phải trả lại. Nhưng vẫn phải điều tra thật đầy đủ mối quan hệ giữa
hai bên đương sự trong quá trình cho nhau ở nhờ, tình hình diện tích nhà ở
của chủ nhà và hoản cảnh của người ở nhờ để xử lý sao cho thỏa đáng, tạo
điều kiện cho người đi ở nhờ không rơi vào tình trạng bế tắc không có chỗ ở,
nếu phải trả ngay toàn bộ diện tích ở nhờ”.
Điểm 4 quy định đối với trường hợp mua bán, tặng cho nhà ở mà không có tranh
chấp, nhưng cho đến nay chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì bên
mua, bên được tặng cho được công nhận quyền sở hữu đối với nhà đó. Các bên
phải hoàn tất thủ tục theo quy định của Bộ luật dân sự. Thời hạn để các bên
hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 1997.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền
sở hữu nhà trong thời hạn nêu trên. Sau ngày đó, nếu thủ tục chuyển quyền sở
hữu chưa hoàn tất do lỗi của các bên, thì giao dịch vô hiệu và hậu quả pháp
lý được giải quyết theo Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Trong trường hợp chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu đối với hợp đồng
mua bán, tặng cho nhà ở mà có tranh chấp, thì được giải quyết theo hướng:
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, mà bên bán đã giao nhà, bên mua đã trả đủ
tiền, thì công nhận hợp đồng hợp pháp. Các bên phải làm thủ tục chuyển quyền
sở hữu nhà theo quy định của Bộ luật dân sự, chậm nhất là ngày 30 tháng 10
năm 1997.
Trong trường hợp bên mua đã trả đủ tiền, mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên
bán đã giao nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện
nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà và cũng phải làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu nhà theo quy định của Bộ luật dân sự chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm
1997.
- Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở mà bên được tặng cho đã nhận nhà, thì công
nhận hợp đồng hợp pháp. Các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà
theo quy định của Bộ luật dân sự chậm nhất là ngày 30 tháng 10 năm 1997; nếu
bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và bên tặng cho xin hủy bỏ hợp đồng, thì
hợp đồng bị hủy bỏ.
Trong các trường hợp trên đây, dự thảo Nghị quyết đã quy định thời hạn chậm
nhất là đến ngày 30 tháng 10 năm 1997 phải hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở
hữu để giải quyết dứt điểm các giao dịch về mua bán, tặng cho nhà ở được xác
lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, tức là dành cho hai bên thời hạn cả một
năm để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu này, tránh tình trạng dây dưa
kéo dài như hiện nay.
Điểm 5 xác định các việc thừa kế nhà ở được mở trước ngày 01 tháng 7 năm
1991 mà di sản chưa chia, nay có yêu cầu chia thì được giải quyết theo quy
định của Bộ luật dân sự.
Điểm 6 quy định đối với nhà vắng chủ không do Nhà nước quản lý, mà trước khi
đi chủ nhà có ủy quyền hợp pháp cho những người là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc
con quản lý mà được chính quyền địa phương công nhận, thì được giải quyết
theo hướng:
- Nếu chủ nhà di chuyển từ miền Bắc vào miền Nam trước năm 1960 mà trước
ngày 01 tháng 7 năm 1991 trở về làm ăn sinh sống tại địa phương (xã, phường,
thị trấn nơi có nhà), thì chủ nhà được công nhận quyền sở hữu; nếu không trở
về, thì công nhận quyền sở hữu cho người đang quản lý nhà đó. Trong trường
hợp người quản lý chết trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, thì nhà ở thuộc Nhà
nước và người đang quản lý được ký kết hợp đồng thuê nhà, nếu có yêu cầu;
- Nếu chủ nhà đã ra nước ngoài mà đã trở về định cư ở Việt Nam trước ngày 01
tháng 7 năm 1991, thì được công nhận quyền sở hữu; nếu không trở về, thì
công nhận quyền sở hữu cho người đang quản lý nhà đó. Trong trường hợp người
quản lý chết trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, thì nhà ở thuộc Nhà nước và
người đang quản lý được ký kết hợp đồng thuê nhà, nếu có yêu cầu.
Điểm 7 Dự thảo Nghị quyết có quy định giao Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Nghị quyết này.
IV-
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CÒN CÓ Ý KIẾN KHÁC NHAU
CẦN XIN Ý KIẾN CHỈ ĐẠO
1.
Về đối tượng, phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết
Có ý kiến nhất trí chỉ giới hạn nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nhưng đề nghị
phạm vi điều chỉnh không chỉ là giao dịch giữa cá nhân với cá nhân mà cần mở
rộng đối với giao dịch giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức, vì trong thực tế
có nhiều trường hợp cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê nhà, mượn nhà trong
mấy chục năm qua nay có yêu cầu không được trả lại. Nếu không quy định giao
dịch về nhà ở giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức, thì không giải quyết được
bức xúc và tồn đọng hiện nay.
Về vấn đề này, Chính phủ thấy rằng nếu mở rộng phạm vi quy định bao gồm cả
cơ quan, tổ chức mượn, ở nhờ, thuê nhà ở của tư nhân, thì sẽ phát sinh nhiều
vấn đề phức tạp. Dù là cơ quan, tổ chức thuê, mượn, ở nhờ, thì trước đây đó
đều là cơ quan, tổ chức nhà nước hoặc hợp tác xã, theo quan niệm trước đây
đều mang tính chất xã hội chủ nghĩa. Qua mấy chục năm phát triển, một bộ
phận không nhỏ cơ quan, tổ chức thuê mượn, ở nhờ hiện nay không còn tồn tại
và trong các nhà mượn, thuê, ở nhờ đó hiện nay là cán bộ, công nhân viên,
quân nhân, sĩ quan quân đội đang ở. Một số nhà cũng đang được sử dụng làm
công sở hoặc phục vụ công ích. Nếu đồng loạt bắt buộc những người đang ở
trong các nhà đó phải trả diện tích nhà đang ở hoặc phải dời công sở, phục
vụ công ích đến địa điểm khác, thì sẽ phát sinh nhiều vấn đề mà Nhà nước
hiện nay chưa có điều kiện giải quyết. Trong tinh thần đó, Chính phủ cho
rằng vấn đề giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm
1991 mang tính lịch sử, nhất là đối với nhà cho thuê dưới diện, nhà cho cơ
quan, tổ chức mượn, ở nhờ, nhà ở vắng chủ không do Nhà nước quản lý cần phải
được giải quyết từng bước, trong các văn bản riêng. Trước mắt, chỉ mới giải
quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và giữa cá nhân với
cá nhân, còn giao dịch dân sự về nhà ở giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức thì
cần được tiếp tục nghiên cứu, khảo sát, nắm chắc tình hình mới có căn cứ để
giải quyết. Trên thực tế, tuy ở một số địa phương, nhất là các thành phố
lớn, có tình hình cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê, mượn, ở nhờ trong mấy
chục năm qua vẫn chưa được giải quyết khi chủ nhà có yêu cầu lấy lại, nhưng
các cơ quan chức năng cho đến nay không nắm được số liệu đầy đủ.
Có ý kiến đề nghị Quốc hội chỉ ra Nghị quyết chung, quy định các nguyên tắc
để giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng
7 năm 1991, không phân biệt hình thức sở hữu và chủ thể tham gia và giao lại
cho Ủy ban thường vụ Quốc hội giải quyết lần lượt bằng các Nghị quyết riêng.
2.
Đối với nhà ở cho thuê
Có ý kiến đề nghị cần bổ sung các trường hợp bên cho thuê được lấy lại nhà ở
như sau:
- Đối với trường hợp bên thuê nhà ở cho người khác thuê lại hoặc chuyển dịch
bất hợp pháp nhà ở (bán, tặng, cho, đổi, cho mượn, cho ở nhờ, hoa hồng, đem
thế chấp) mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, thì bên thuê nhà ở được
lấy lại nhà cho thuê đó;
- Trong trường hợp bên cho thuê nhà ở vì rủi ro không còn nhà để ở và cũng
không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tùy từng trường hợp cụ thể mà
được tiếp tục thuê một phần hoặc toàn bộ nhà đang cho thuê;
- Trong trường hợp chủ nhà thực sự có khó khăn về chỗ ở (nhà đông người,
diện tích ở quá chật hẹp) trong khi đó người thuê nhà tuy không có chỗ ở
khác nhưng lại ở nhà thuê rộng rãi hơn so với chủ nhà, thì tùy từng trường
hợp cụ thể giải quyết cho chủ nhà được lấy lại một phần diện tích nhà cho
thuê.
3.
Đối với nhà ở vắng chủ không do Nhà nước quản lý
Có ý kiến cho rằng nếu chủ sở hữu trước khi đi có ủy quyền quản lý cho cha,
mẹ, vợ, chồng hoặc con và được chính quyền địa phương công nhận (xuất cảnh
hợp pháp), thì được công nhận quyền sở hữu không phụ thuộc vào việc họ có
trở về địa phương làm ăn sinh sống hay không hoặc họ có trở về định cư ở
Việt Nam hay không.
Đa số ý kiến tán thành cách thể hiện của dự thảo Nghị quyết. Những người ra
đi thường đã tạo lập được chỗ ở mới, do đó, chỉ khi nào họ trở về làm ăn
sinh sống tại địa phương (nơi có nhà vắng chủ) hoặc từ nước ngoài về định cư
ở Việt Nam, thì được công nhận quyền sở hữu, nếu họ không trở về, thì công
nhận quyền sở hữu cho người đang quản lý hợp pháp là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc
con của chủ sở hữu; nếu ngoài người đang quản lý thuộc hàng thừa kế thứ nhất
thì người đang quản lý tiếp tục quản lý cho đến ngày mở thừa kế nhà được
chia theo pháp luật về thừa kế; nếu không có những người đang quản lý hợp
pháp nói trên thì nhà ở thuộc Nhà nước và người đang quản lý được ký hợp
đồng thuê dài hạn.
Cũng có ý kiến cho rằng không nên khống chế thời hạn cho người di cư, xuất
cảnh là phải trở về trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 như vậy là quá chặt chẽ,
dễ gây phản ứng bất lợi từ phía người di cư, xuất cảnh mà nên quy định thời
hạn một năm kể từ ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Nhưng lại có ý kiến cho
rằng, giải quyết vấn đề quyền sở hữu đối với nhà ở của người di cư, xuất
cảnh trong thời điểm hiện nay là chưa thuận. Vì vậy, nên để vấn đề này lại
giải quyết sau tại một văn bản khác. Nghị quyết lần này chỉ nên tập trung xử
lý dứt điểm vấn đề nhà ở cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ và nhà ở do mua bán,
tặng cho được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
Trên đây là dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở
được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và một số vấn đề còn có ý kiến
khác nhau, Chính phủ xin trình Quốc hội xem xét, quyết định.
Lưu tại
Trung tâm Lưu trữ
quốc gia III, phông Quốc hội