BÁO CÁO THẨM TRA
CỦA ỦY BAN PHÁP LUẬT CỦA QUỐC HỘI
VỀ DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI
VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01 THÁNG 7 NĂM 1991
(Do ông Nguyễn Văn Yểu, Phó Chủ nhiệm
Ủy ban pháp luật của Quốc hội đọc tại kỳ họp thứ 10,
Quốc hội khóa IX, ngày 29-10-1996)
Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,
Thực hiện Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội, trong các ngày 15 và 18-10-1996, Ủy ban pháp luật đã họp phiên toàn thể để thẩm tra về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991. Tại phiên họp, sau khi nghe đồng chí Bộ trưởng Bộ Tư pháp thay mặt Chính phủ trình bày về dự thảo Nghị quyết, đại diện các cơ quan và các thành viên Ủy ban pháp luật đã thảo luận và nêu nhiều ý kiến về dự thảo Nghị quyết.
Thay mặt Ủy ban pháp luật, chúng tôi xin báo cáo ý kiến của Ủy ban về dự thảo Nghị quyết này như sau:
I- VỀ SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU
CỦA VIỆC BAN HÀNH NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI
Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân sự và Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự. Tại điểm 4 Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân dự quy định: Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 (tức là ngày Pháp lệnh nhà ở do Hội đồng Nhà nước ban hành ngày 26-3-1991 có hiệu lực), thì sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc hội. Cho đến nay, tuy Bộ luật dân sự đã có hiệu lực thi hành (từ ngày 01-7-1996), nhưng vẫn chưa có quy định của Quốc hội về vấn đề này. Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ra Thông tư liên ngành số 03/TTLN ngày 10-8-1996 hướng dẫn Tòa án các cấp tạm thời không thụ lý các tranh chấp nhà có liên quan tới việc thực hiện chính sách cải tạo nhà cửa hoặc cho thuê nhà. Vì vậy, hiện nay, các tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 như đòi lại nhà cho thuê, cho mượn..., vẫn chưa có căn cứ pháp luật để giải quyết. Xuất phát từ tình hình thực tế trên đây, Ủy ban pháp luật nhất trí với Tờ trình của Chính phủ về sự cần thiết ban hành Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch này nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, phù hợp với tính chất đặc thù của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập từ trước ngày 01-7-1991.
Về mục đích, yêu cầu của việc ban hành Nghị quyết của Quốc hội thì qua thảo luận, Ủy ban pháp luật nhận thấy, trong quá trình tiến hành cách mạng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách quan trọng trong đó có chính sách về nhà ở phù hợp với tình hình cụ thể trong từng giai đoạn cách mạng. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để thể chế hóa các đường lối, chính sách của Đảng về vấn đề nhà ở, như: Điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã (ban hành kèm theo Nghị định số 115/CP ngày 29-7-1964; Nghị định số 02/CP ngày 04-01-1979 của Hội đồng Chính phủ ban hành nhiều điều lệ thống nhất quản lý nhà ở các thành phố, thị xã, thị trấn; Quyết định số 297/CT ngày 02-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở; Thông tư số 383/BXD-ĐT của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 05-10-1991 hướng dẫn thi hành quyết định của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề nhà ở... Vì vậy, Ủy ban pháp luật cho rằng, việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 (khi chưa có Pháp lệnh về nhà ở) cần phải tính đến các đặc điểm lịch sử và căn cứ vào các quy định của pháp luật thời điểm đó, bảo đảm ổn định chính trị - xã hội, có khả năng thực thi và được xã hội đồng tình. Các quan hệ dân sự này không chỉ đơn thuần là các quan hệ tài sản mà còn là vấn đề có tính chất xã hội, rất phức tạp và nhạy cảm, liên quan đến quyền và lợi ích của số đông người thuê nhà, người mượn nhà, ở nhờ nhà mà phần lớn là cán bộ, viên chức, người lao động, trong đó có cả những người đi tham gia kháng chiến, do đó việc giải quyết dứt điểm những tranh chấp về nhà ở từ trước ngày 01-7-1991 cần phải có bước đi, biện pháp thích hợp để vừa giữ vững ổn định xã hội, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh hiện nay của đất nước, vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Đồng thời, Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở cần kế thừa những quy định còn phù hợp của pháp luật thời điểm đó, chỉ sửa đổi, bổ sung những vấn đề cần thiết trên cơ sở khảo sát nghiên cứu tình hình thực tiễn, khái quát hóa thành các quy phạm pháp luật.
Với cách đặt vấn đề trên đây, Ủy ban pháp luật xin trình với Quốc hội ý kiến của Ủy ban về nội dung dự thảo Nghị quyết này như sau:
II- VỀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH
CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
Ủy ban pháp luật nhận thấy rằng, các quan hệ về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 rất đa dạng và phức tạp, có thể chia thành một số loại sau đây:
1. Nhà do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh;
2. Nhà vắng chủ do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng, nhà vắng chủ không do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng;
3. Nhà được chuyển dịch thông qua các giao dịch dân sự (hợp đồng thuê, mua bán, tặng cho nhà ở; nhà ở cho mượn, cho ở nhờ, thừa kế, thế chấp nhà ở, ủy quyền quản lý nhà vắng chủ...).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì khái niệm giao dịch dân sự (được nói tại điểm 4 Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự) là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Các giao dịch dân sự về nhà ở này bao gồm:
- Thuê nhà ở;
- Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;
- Mua bán nhà ở;
- Tặng cho nhà ở;
- Thừa kế nhà ở;
- Quản lý, sử dụng có ủy quyền hoặc không có ủy quyền nhà ở vắng chủ không do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng.
Do đó, Ủy ban pháp luật tán thành với Tờ trình của Chính phủ là các loại nhà do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo về nhà ở, nhà vắng chủ do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng là các loại nhà được xác lập bằng biện pháp hành chính, không thuộc các “giao dịch dân sự về nhà ở” được quy định tại điểm 4 Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự và vì vậy không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị quyết này. Chúng tôi đề nghị Quốc hội giao cho Chính phủ hướng dẫn giải quyết những khiếu nại về nhà cửa thuộc loại trên đây.
Mặt khác, các giao dịch dân sự về nhà ở nói tại điểm 4 Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự cũng gồm rất nhiều loại khác nhau: giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; giao dịch dân sự về nhà ở thuộc các hình thức sở hữu khác nhau. Nếu xét về chủ thể của quan hệ dân sự thì các giao dịch dân sự này cũng rất khác nhau: giao dịch về nhà giữa cá nhân với cá nhân; giữa cá nhân với pháp nhân (hoặc tổ chức); giữa các pháp nhân (hoặc tổ chức) với nhau. Đồng thời, đối với nhà vắng chủ không do Nhà nước quản lý hoặc bố trí sử dụng cũng chia làm nhiều loại: nhà vắng chủ khi đi chủ sở hữu có ủy quyền quản lý nhà cho người khác và nhà vắng chủ khi đi chủ sở hữu không có ủy quyền quản lý nhà.
Trong Dự thảo Nghị quyết không có quy định để điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, thuộc các hình thức sở hữu khác không phải là sở hữu tư nhân; các giao dịch về nhà ở mà một hoặc các bên tham gia là các cơ quan, tổ chức; giao dịch dân sự về nhà vắng chủ mà khi đi chủ sở hữu không có ủy quyền quản lý cho người khác. Trong quá trình thảo luận trong Ủy ban pháp luật, còn có các loại ý kiến khác nhau về vấn đề này như sau:
Loại ý kiến thứ nhất: đề nghị dự thảo Nghị quyết cần phải quy định về tất cả các loại giao dịch dân sự về nhà được xác lập trước ngày 01-7-1991 (có nghĩa là cần mở rộng đối với cả nhà thuộc các hình thức sở hữu không phải là sở hữu tư nhân và chủ thể tham gia giao dịch không chỉ là cá nhân mà còn là cơ quan, tổ chức), với những lý do sau đây:
Thứ nhất, Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Bộ luật dân sự đã quy định: “Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 thì sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc hội”, có nghĩa là cần có quy định của Quốc hội về tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở, chứ không loại trừ một loại giao dịch dân sự nào;
Thứ hai, các giao dịch dân sự về nhà không chỉ đơn thuần là một giao dịch giữa hai bên mà có thể là nhiều giao dịch có liên quan chặt chẽ với nhau, ví dụ nhà của cá nhân thuê, (mượn hoặc ở nhờ) của cá nhân, nhưng sau đó người thuê (mượn hoặc ở nhờ) lại đem đổi nhà, cho mượn, v.v. với các cơ quan, tổ chức khác. Vì vậy, nếu không có quy định đồng bộ về tất cả các loại giao dịch dân sự này thì trong nhiều trường hợp sẽ không thể giải quyết được các tranh chấp xảy ra trên thực tế.
Loại ý kiến thứ hai, tán thành với dự thảo Nghị quyết chỉ quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và giữa các cá nhân với nhau, để phúc đáp một phần đòi hỏi bức xúc của thực tế. Còn đối với các giao dịch về nhà ở liên quan đến sở hữu Nhà nước, sở hữu của các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội và các giao dịch về nhà mà có một bên tham gia là cơ quan, tổ chức là những vấn đề rất phức tạp, thì cần phải được tiếp tục khảo sát, nghiên cứu để có quy định cho phù hợp.
Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng trên thực tế thì ngoài nhà ở ra còn có các giao dịch dân sự về nhà sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở như cửa hàng, nhà kho, nhà xưởng..., vì vậy, cũng cần phải điều chỉnh cả các loại nhà này trong Nghị quyết của Quốc hội.
Sau khi cân nhắc các loại ý kiến, hầu hết các thành viên Ủy ban pháp luật đều nhất trí cho rằng, trong Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội lần này cần phải có quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và giữa các chủ thể sau đây: giữa cá nhân với cá nhân; cá nhân với cơ quan, tổ chức (cá nhân cho cơ quan, tổ chức mượn nhà, thuê nhà; mua bán nhà...) để phúc đáp một phần đòi hỏi cấp bách của thực tiễn công tác xét xử; còn các hình thức giao dịch dân sự khác cần được tiếp tục khảo sát, nghiên cứu và quy định sau. Quy định như vậy sẽ bảo đảm cho Nghị quyết của Quốc hội không chỉ điều chỉnh về các giao dịch dân sự về nhà ở giữa các cá nhân với nhau mà còn giải quyết cả các trường hợp tổ chức, cơ quan Nhà nước mượn nhà, thuê nhà, mua bán nhà của tư nhân, cũng là vấn đề rất bức xúc mà thực tế đang đặt ra. Việc quy định về những vấn đề này sẽ góp phần giải quyết những tồn đọng về nhà ở, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mỗi bên, giữ vững ổn định xã hội, đáp ứng mong muốn của các ngành, các địa phương và nhân dân, tránh sự hiểu lầm không cần thiết là Nhà nước chỉ quy định những vấn đề gì dễ, chỉ liên quan đến người dân với nhau trước, còn những vấn đề phức tạp, liên quan đến quyền, lợi ích của Nhà nước (mà trong nhiều trường hợp là quyền lợi của các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội hoặc của cá nhân) thì để lại không giải quyết.
Đối với quy định về vấn đề nhà vắng chủ trong dự thảo Nghị quyết thì chúng tôi nhận thấy, Nghị quyết về công tác xây dựng pháp luật từ nay đến hết nhiệm kỳ Quốc hội khoá IX, được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 8 đã quyết nghị đưa vào chương trình xây dựng pháp luật, pháp lệnh về nhà vắng chủ. Tại kỳ họp này, Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng đã có Tờ trình Quốc hội số 307/UBTVQH ngày 23-10-1996 về việc điều chỉnh, bổ sung chương trình xây dựng pháp luật, trong đó tiếp tục đề nghị Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng pháp luật từ nay đến hết nhiệm kỳ Pháp lệnh về nhà vắng chủ. Vì vậy, Ủy ban pháp luật đề nghị cần làm rõ phạm vi điều chỉnh của dự án Pháp lệnh về nhà vắng chủ và phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị quyết này về vấn đề nhà vắng chủ để tránh sự trùng lắp, phân tán trong các quy định của pháp luật. Trong trường hợp Quốc hội quyết định vẫn xây dựng Pháp lệnh về nhà vắng chủ hoặc Quốc hội sẽ có Nghị quyết riêng về vấn đề này, thì chúng tôi cho rằng trong Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội lần này không nên có quy định về vấn đề nhà vắng chủ.
Đối với các loại nhà khác không phải sử dụng vào mục đích để ở, chúng tôi đề nghị quy định trong Nghị quyết nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật. Có nghĩa là các quy định về nhà ở cũng được áp dụng đối với các loại nhà sử dụng vào mục đích khác, trừ một số các quy định cụ thể (như quyền lưu cư, quyền ưu tiên thuê, ưu tiên mua nhà...).
III- VỀ CÁCH THỨC QUY ĐỊNH
VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01-7-1991
TRONG NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI
Về mức độ, cách thức quy định về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thì còn có các loại ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị cần quy định một cách chi tiết, cụ thể về các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 trong Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội. Ý kiến khác đề nghị trong dự thảo Nghị quyết chỉ nên quy định về những nguyên tắc lớn điều chỉnh về các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991, đồng thời, giao cho Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định cụ thể về vấn đề này.
Qua thảo luận, đa số ý kiến thành viên Ủy ban pháp luật đề nghị đối với các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, giữa cá nhân với cá nhân và giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức cần phải được quy định một cách cụ thể trên cơ sở khảo sát, nghiên cứu tình hình thực tế nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác giải quyết tranh chấp của Tòa án, đảm bảo cho việc áp dụng pháp luật được thống nhất trong cả nước. Vì vậy, mặc dù lần này Chính phủ đã chuẩn bị Dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét và cho ý kiến một bước là một việc rất quan trọng và cần thiết, nhưng để đạt được yêu cầu như đã trình bày trên đây, chúng tôi đề nghị lần này Quốc hội chưa ra ngay Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991, mà quan tâm, cho ý kiến chỉ đạo và giao cho các cơ quan hữu quan tiếp tục khảo sát, nghiên cứu chuẩn bị Dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét, thông qua vào kỳ họp sau.
IV- VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ THUỘC NỘI DUNG
CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
Dự thảo Nghị quyết được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp này chỉ quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, giữa cá nhân với cá nhân. Nhiều nội dung quy định trong dự thảo về vấn đề này được các thành viên Ủy ban pháp luật tán thành. Tuy nhiên, về một số vấn đề cụ thể chúng tôi xin được trình bày như sau:
1. Về các hình thức giao dịch dân sự (Điểm 1 Dự thảo)
Điểm 1 Dự thảo quy định về các hình thức giao dịch dân sự về nhà ở bao gồm: thuê nhà ở; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở; ủy quyền quản lý nhà ở vắng chủ. Chúng tôi nhận thấy ngoài các hình thức này, trên thực tế còn có các hình thức giao dịch dân sự về nhà ở khác như trao đổi nhà ở; thế chấp nhà ở cũng là các hình thức giao dịch dân sự về nhà ở đã được Bộ luật dân sự đề cập. Theo chúng tôi, đây là những vấn đề cũng cần được xem xét, cân nhắc để bổ sung vào dự thảo Nghị quyết.
2. Về giao dịch dân sự về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
a) Về quy định đối với nhà cho thuê (Điểm 2 Dự thảo):
- Điểm 2 dự thảo Nghị quyết quy định: “Đối với nhà ở cho thuê, mà đến ngày 01-7-1996 đã hết hạn thuê, thì bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận tiếp tục cho thuê và thuê. Trong trường hợp tiếp tục cho thuê thì các bên phải ký hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự, trên cơ sở khung giá do Chính phủ quy định, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
...
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc tiếp tục ký kết hợp đồng thuê hoặc bên thuê không thuộc một trong các trường hợp nêu trên, thì bên cho thuê có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu kể từ ngày 01-7-2000”.
Về vấn đề này, chúng tôi xin có ý kiến như sau:
+ Theo quy định của Dự thảo Nghị quyết thì từ sau ngày 01-7-2000, bên cho thuê nhà không muốn cho thuê nữa có quyền đòi lại nhà. Tại cuộc họp thẩm tra, có ý kiến cho rằng thời hạn này là quá dài làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của bên cho thuê nhà. Sau khi cân khắc, đa số ý kiến thành viên Ủy ban pháp luật cho rằng thời hạn quy định như trong dự thảo Nghị quyết là tương đối hợp lý và quy định này là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê nhà, đồng thời có tính đến khó khăn của người thuê nhà, trong đó có nhiều người là cán bộ, công nhân, viên chức, người lao động không có chỗ ở phải đi thuê nhà của tư nhân. Để có điều kiện thực hiện quy định này trong thực tế, chúng tôi đề nghị Quốc hội lưu ý Chính phủ có chủ trương, biện pháp tích cực nhằm tạo điều kiện cho công nhân, viên chức người lao động tạo lập chỗ ở mới (như ưu tiên cấp đất cho họ làm nhà), triển khai thực hiện chính sách phát triển nhà ở để hỗ trợ cho bên thuê, đặc biệt là đối với những người nghèo, người có thu nhập thấp, tránh những bất ổn, biến động về kinh tế - xã hội do việc đòi lại nhà cho thuê gây ra.
+ Dự thảo Nghị quyết quy định, trong trường hợp tiếp tục cho thuê thì các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự theo khung giá do Chính phủ quy định trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu không thỏa thuận được về việc tiếp tục thuê thì bên cho thuê chỉ có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu từ sau 01-7-2000. Chúng tôi cho rằng, quy định này chưa đầy đủ, vì theo quy định của Bộ luật dân sự thì khi thuê nhà, các bên thỏa thuận không chỉ về giá thuê mà còn có thể thỏa thuận về nhiều vấn đề khác như: thời hạn thuê nhà ở, thời hạn, địa điểm thanh toán tiền thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng... Như vậy, dự thảo chưa quy định trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về hợp đồng thuê nhà thì quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thực hiện như thế nào? Trong khi đó, Dự thảo quy định bên cho thuê chỉ được yêu cầu lấy lại nhà từ sau 01-7-2000. Vì vậy, chúng tôi đề nghị cân nhắc về vấn đề này, nên chăng quy định trong trường hợp không thỏa thuận được về việc tiếp tục thuê thì bên thuê được tiếp tục ở nhà đang thuê (chậm nhất đến ngày 01-7-2000) nhưng phải trả tiền thuê nhà cho chủ nhà theo khung giá do Chính phủ quy định.
- Đoạn 5 điểm 2, Dự thảo Nghị quyết quy định: “Bên cho thuê được lấy lại nhà ở theo yêu cầu của người đó, nếu bên thuê có chỗ ở khác thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Do được Nhà nước phân phối nhà ở;
b) Do tự tạo lập được ở chỗ khác;
c) Do được thừa kế, được tặng cho nhà ở”.
Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 297/CT ngày 02-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng thì chủ nhà được đòi lại nhà trong trường hợp chủ nhà thực sự khó khăn và người thuê nhà có điều kiện trả lại nhà. Như vậy, khác với quy định của pháp luật hiện hành, Dự thảo Nghị quyết quy định bên thuê được lấy lại nhà chỉ cần một điều kiện là bên thuê nhà có được chỗ ở khác. Chúng tôi tán thành với quy định này của Dự thảo vì quy định như vậy sẽ bảo đảm được quyền lợi của chủ sở hữu nhà (người cho thuê), đồng thời, vẫn bảo đảm cho người thuê nhà có được chỗ ở. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đề nghị cần cân nhắc để quy định, trong trường hợp chủ nhà có khó khăn thực sự về chỗ ở (nhà đông người, diện tích ở hẹp), trong khi đó người thuê nhà tuy không có chỗ ở khác, nhưng lại ở rộng rãi hơn so với chủ nhà thì tùy từng trường hợp mà có thể giải quyết cho chủ nhà được lấy lại một phần diện tích nhà.
- Đoạn 8 điểm 2 Dự thảo quy định “trong trường hợp bên cho thuê được lấy lại nhà và nhà đã được bên thuê sửa chữa, cải tạo thì bên cho thuê phải thanh toán chi phí sửa chữa, cải tạo cho bên thuê khi nhận lại nhà trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định tại Điều 23 Điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã (Nghị định 115/CP ngày 29-7-1964) thì bên thuê nhà không được đục tường, trổ cửa, sửa đổi kiến trúc..., nếu không được bên cho thuê nhà đồng ý. Mặt khác, tại Điểm 3 Dự thảo quy định về nhà cho mượn, cho ở nhờ có quy định bên cho mượn, cho ở nhờ phải thanh toán chi phí sửa chữa, cải tạo cho bên mượn, bên ở nhờ khi nhận nhà nếu bên mượn, bên ở nhờ đã sửa chữa, cải tạo nhà mà có sự đồng ý của chủ nhà; nếu không có sự đồng ý thì bên mượn, bên ở nhờ không được thanh toán chi phí sửa chữa cải tạo, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, chúng tôi đề nghị trong Dự thảo nên có quy định cho phù hợp về việc bên cho thuê phải thanh toán tiền cho bên thuê trước khi nhận lại nhà trong từng trường hợp cụ thể (tính hợp lý của việc sửa chữa, cải tạo có tính đến trường hợp việc sửa chữa, cải tạo được bên cho thuê đồng ý; việc sửa chữa, cải tạo không được bên cho thuê đồng ý...).
- Đoạn 11 điểm 2 quy định: “trong trường hợp bên thuê đã làm thêm diện tích trước ngày 01-7-1991 mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê..., thì bên cho thuê được công nhận là chủ sở hữu phần diện tích làm thêm đó, nhưng phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư của phần diện tích làm thêm theo thời giá, trừ trường hợp buộc phải phá dỡ theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Về vấn đề này, chúng tôi nhận thấy việc “không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê” có thể xảy ra dưới nhiều dạng khác nhau: bên cho thuê không biết về việc xây dựng thêm nên không có ý kiến gì vào thời điểm làm nhà; bên cho thuê biết về việc làm thêm và đã phản đối việc xây dựng đó... Do đó, nếu quy định bên cho thuê phải thanh toán giá trị còn lại của phần diện tích làm thêm cho bên thuê kể cả trong trường hợp bên cho thuê đã phản đối việc xây dựng là không hợp lý. Đồng thời, Dự thảo cũng chưa quy định về các trường hợp khác có thể xảy ra như: nhà làm thêm không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhưng lại được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; nhà làm thêm có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhưng lại không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, v.v.. Vì vậy, chúng tôi đề nghị cân nhắc để quy định lại vấn đề này cho đầy đủ và phù hợp.
b) Về quy định đối với nhà cho mượn, cho ở nhờ (Điểm 3 Dự thảo):
Về vấn đề này chúng tôi tán thành với Dự thảo quy định về nguyên tắc bên mượn, bên ở nhờ phải trả lại nhà cho bên mượn, bên cho ở nhờ theo thỏa thuận hoặc khi có yêu cầu của bên cho mượn, cho ở nhờ. Quy định như vậy nhằm khuyến khích truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái giúp đỡ lẫn nhau trong quan hệ dân sự, phù hợp vời đạo lý của dân tộc. Tuy nhiên, về quy định cụ thể đối với nhà cho mượn, cho ở nhờ chúng tôi đề nghị cân nhắc quy định “khi có yêu cầu lấy lại nhà, bên cho mượn, cho ở nhờ phải báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước một năm” để cho phù hợp với quy định đối với nhà cho thuê là “khi có yêu cầu lấy lại nhà, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 6 tháng”, vì khác với người thuê nhà phải có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà thì người mượn nhà, ở nhờ nhà không có nghĩa vụ này. Theo chúng tôi, nên chăng quy định thời hạn thông báo bằng văn bản trong hai trường hợp này là như nhau (6 tháng), đồng thời, bổ sung quy định “nếu bên mượn, bên ở nhờ nhà có khó khăn về chỗ ở thì có quyền lưu cư với thời hạn không quá 6 tháng”.
c) Về hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở (Điểm 4 Dự thảo):
Điểm 4 Dự thảo quy định “đối với trường hợp mua bán, tặng cho nhà ở mà không có tranh chấp nhưng cho đến nay chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì bên mua, bên được tặng cho, được công nhận quyền sở hữu đối với nhà đó. Các bên phải hoàn tất thủ tục theo quy định của Bộ luật dân sự”. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì, khi mua bán, tặng cho nhà ở các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hợp đồng mua bán, tặng cho phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; bên bán nhà ở phải nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với các hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở được xác lập từ trước ngày 01-7-1991 thì trong nhiều trường hợp, người bán, người tặng cho... có thể đã chết hoặc chuyển đi nơi khác, vì vậy, chúng tôi cho rằng quy định “các bên phải hoàn tất thủ tục theo quy định của Bộ luật dân sự” sẽ khó có thể thực hiện được trên thực tế. Nên chăng, có quy định riêng cho việc hoàn tất thủ tục đối với các loại hợp đồng mua bán, tặng cho này.
V- VỀ VẤN ĐỀ ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA
NGHỊ QUYẾT ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
PHÁT SINH TỪ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01-7-1991
Chúng tôi nhận thấy, từ trước khi Bộ luật dân sự có hiệu lực pháp luật, Tòa án nhân dân các cấp vẫn thụ lý và giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở theo quy định của pháp luật vào thời điểm đó. Đồng thời, theo quy định tại Thông tư liên ngành số 03 ngày 10-8-1996 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao thì kể từ ngày 01-7-1996, Tòa án nhân dân các cấp tạm thời không thụ lý các tranh chấp nhà cửa có liên quan tới việc thực hiện chính sách cải tạo nhà cửa của Nhà nước trước đây... và các tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở xác lập trước ngày 01-7-1991; đối với những vụ án về những loại tranh chấp nói trên đã được thụ lý mà chưa giải quyết xong thì Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ và khi có quy định của Quốc hội về vấn đề này, Tòa án sẽ giải quyết theo các quy định đó; đối với các loại tranh chấp khác, Tòa án vẫn thụ lý để giải quyết theo các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự. Như vậy, một vấn đề sẽ đặt ra là cần phải có quy định trong Dự thảo Nghị quyết về việc áp dụng Nghị quyết vào việc giải quyết các tranh chấp về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 trong từng trường hợp cụ thể: Đối với những tranh chấp chưa được Tòa án thụ lý; tranh chấp đã được Tòa án thụ lý nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa ra bản án, quyết định giải quyết tranh chấp; bản án, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị nhưng Tòa án cấp phúc thẩm chưa ra bản án, quyết định giải quyết tranh chấp; bản án quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm nhưng Tòa án cấp giám đốc thẩm, tái thẩm chưa ra bản án, quyết định giải quyết tranh chấp; bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, nay đương sự có đơn khiếu nại đề nghị giải quyết theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm...
Qua thảo luận, có ý kiến đề nghị Nghị quyết này chỉ được áp dụng để giải quyết đối với những tranh chấp mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được Tòa án thụ lý hoặc tuy đã được Tòa án giải quyết nhưng bản án, quyết định của Tòa án chưa có hiệu lực pháp luật. Ủy ban pháp luật đề nghị Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp qua thực tiễn công tác xét xử, giải quyết tranh chấp và công tác thi hành án dân sự báo cáo rõ về vấn đề này, đồng thời đề xuất phương án trình Quốc hội xem xét, quyết định.
Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,
Trên đây là ý kiến của Ủy ban pháp luật về một số vấn đề thuộc nội dung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991. Ngoài ra, một số thành viên Ủy ban pháp luật của Quốc hội còn nêu ra một số vấn đề cụ thể về nội dung cũng như kỹ thuật soạn thảo văn bản. Sau khi Quốc hội cho ý kiến chỉ đạo, chúng tôi sẽ tiếp tục cùng với cơ quan soạn thảo chỉnh lý, hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết này.
Xin kính trình Quốc hội xem xét và quyết định.
Lưu tại Trung tâm Lưu trữ
quốc gia III, phông Quốc hội