(Do ông Nguyễn Văn Sản, Thứ trưởng Bộ Tư pháp
đọc tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội khoá IX,
ngày 21-4-1997)
Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,
Tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10 năm 1995), Quốc hội đã thông qua Bộ luật dân sự và Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự. Tại điểm 4 của Nghị quyết có quy định: Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-7-1991 (tức là ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), thì sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc hội.
Triển khai thực hiện Nghị quyết, tại kỳ họp thứ 10 của Quốc hội (tháng 10 năm 1996), Chính phủ đã trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 với phạm vi điều chỉnh bao gồm giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân giữa cá nhân với cá nhân. Tại kỳ họp này, qua thảo luận, đa số ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị Dự thảo Nghị quyết nên mở rộng phạm vi quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân không chỉ giữa cá nhân với cá nhân mà cả giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức (trước hết là trường hợp cơ quan, tổ chức thuê nhà ở, mượn nhà ở…) nhằm phúc đáp một phần đòi hỏi bức xúc của tình hình, nhất là đối với thực tiễn công tác xét xử, nếu chưa giải quyết triệt để, thì vấn đề nổi cộm này sẽ vẫn tồn đọng, gây mất lòng dân (ý kiến của 21 tổ đại biểu Quốc hội).
Thể hiện ý kiến đa số của các vị đại biểu Quốc hội, Nghị quyết của Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 10 về nhiệm vụ năm 1997 tại điểm 5 đã quy định: "Căn cứ vào ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp này đối với Dự thảo Nghị quyết điều chỉnh các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 của Chính phủ, giao cho Chính phủ phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao tiếp tục nghiên cứu, khảo sát và tổng kết thực tiễn, hoàn thiện đề án trình Quốc hội tại kỳ họp sau".
Thực hiện nhiệm vụ được Quốc hội giao, ngày 21-12-1996, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 952/TTg, giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành điều tra khảo sát, thống kê số liệu cụ thể trên phạm vi địa phương mình nhà ở thuộc sở hữu tư nhân giữa cá nhân với cá nhân và giữa cá nhân với cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội liên quan đến việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; đồng thời, giao Bộ Xây dựng hướng dẫn, chỉ đạo các địa phương tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát, cùng Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ, mời Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao tổ chức các đoàn khảo sát liên ngành tiến hành điều tra ở một số trọng điểm để nghiên cứu nắm tình hình, trong đó có Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hải Phòng, Thành phố Đà Nẵng.
Bộ Xây dựng đã có Công văn số 1802/BXD-QLN ngày 26 tháng 12 năm 1996 hướng dẫn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành điều tra, khảo sát, thống kê số liệu về tình hình giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, đồng thời, đã thành lập hai đoàn công tác liên ngành về làm việc tại 4 thành phố trọng điểm đã nêu trong Chỉ thị của Thủ tướng để hướng dẫn và đôn đốc công tác điều tra, thống kê số liệu. Ngày 27 tháng 2 năm 1997, Bộ Xây dựng đã có Báo cáo số 05/BXD-QLN trình Thủ tướng Chính phủ về kết quả điều tra về tình hình giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 (xin gửi báo cáo kèm theo).
Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 và kết quả điều tra, khảo sát về tình hình giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 ở một số địa phương, Chính phủ đã phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu, hoàn chỉnh dự thảo trình Quốc hội hôm nay.
I- VỀ QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG NGHỊ QUYẾT
CỦA QUỐC HỘI
Các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 rất đa dạng, bao gồm các giao dịch về thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán, đổi nhà ở, tặng cho nhà ở, thừa kế nhà ở, quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân… Tuy là các giao dịch mang tính chất dân sự vì được xác lập theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia (khác với quan hệ nhà ở do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh và nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý - là các quan hệ được xác lập bằng biện pháp hành chính, không mang tính chất dân sự), nhưng lại là các giao dịch rất đặc thù mang dấu ấn rõ nét của tình hình xã hội và chủ trương, chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, do đó, các giao dịch này mang tính lịch sử, không chỉ đơn thuần là quan hệ tài sản mà còn là vấn đề xã hội, phức tạp và rất nhạy cảm. Vì vậy, việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 cần quán triệt quan điểm giải quyết tích cực để chấm dứt tồn đọng đã kéo dài trong nhiều năm qua, nhưng lại phải bảo đảm ổn định chính trị - xã hội, không rũ rối, đồng thời, phải có bước đi thận trọng, giải quyết từng khâu, từng bước, từng loại giao dịch về nhà ở nhằm bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức liên quan, bảo đảm sự thông suốt trong giao lưu dân sự, giữ được lòng tin của người dân.
II- VỀ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH
CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
So với Dự thảo đã trình Quốc hội tháng 10 năm 1996, Dự thảo lần này đã mở rộng đối tượng và phạm vi điều chỉnh không chỉ giữa cá nhân với cá nhân mà còn giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực chưa được giải quyết hoặc giải quyết chưa xong.
Kết quả điều tra, khảo sát cho thấy các giao dịch dân sự về nhà ở giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức chủ yếu xảy ra tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, còn ở các thành phố và địa phương khác là không đáng kể, thậm chí có nơi không còn nhà ở cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ vì trong thời gian qua các đương sự đã tự dàn xếp (như Hải Phòng, Hải Dương); có nơi không còn nhà vắng chủ vì loại nhà này đã do Nhà nước quản lý từ nhiều năm nay (Nam Định, Hải Dương). Mặt khác, nhà ở của tư nhân cho cơ quan, tổ chức thuê chỉ chiếm 5% trong tổng diện tích cho thuê (3.718 m2 trên 74.373 m2), còn nhà ở của tư nhân cho cơ quan, tổ chức mượn chiếm 36% trong tổng diện tích nhà ở cho mượn, cho ở nhờ (10.571 m2 trên 29.104m2). Phần lớn các cơ quan, tổ chức thuê, mượn nhà ở hiện nay là cơ sở sản xuất, kinh doanh (như các doanh nghiệp, hợp tác xã). Từ đó cho thấy, Nghị quyết này có thể mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với cả các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức để giải quyết tồn đọng, vướng mắc đang xảy ra trong thực tế, phúc đáp được đòi hỏi của người dân, bảo đảm giải quyết kịp thời và đồng bộ các loại giao dịch kể trên.
Riêng đối với các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc các hệ thống sở hữu khác (sở hữu toàn dân, sở hữu hợp tác xã và sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, các tổ chức xã hội khác) cũng như các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân mà có một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là cá nhân, tổ chức nước ngoài mặc dù được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 sẽ được nghiên cứu và quy định trong các văn bản riêng, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này.
III- VIỆC ĐIỀU CHỈNH CÁC LOẠI GIAO DỊCH DÂN SỰ
VỀ NHÀ Ở TRONG DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT
Dự thảo Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 gồm 9 mục, có nội dung như sau:
Mục I: Quy định Nghị quyết này được áp dụng đối với các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực chưa được giải quyết hoặc giải quyết chưa xong, bao gồm:
1- Thuê nhà ở;
2- Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;
3- Mua bán nhà ở;
4- Đổi nhà ở;
5- Tặng cho nhà ở;
6- Thừa kế nhà ở;
7- Quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân.
Mục II: Đối với nhà ở cho thuê
1- Đối với nhà ở cho thuê đến ngày 01 tháng 7 năm 1996 mà hợp đồng thuê đã hết hạn, thì bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận tiếp tục cho thuê và thuê. Trong trường hợp tiếp tục cho thuê, thì các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
Bên cho thuê nhà ở nói tại Nghị quyết này là chủ sở hữu nhà ở đó.
Bên thuê nhà ở nói tại Nghị quyết này là cá nhân, cơ quan, tổ chức đang quản lý, sử dụng nhà ở đó.
2- Bên cho thuê được lấy lại nhà ở nếu bên thuê có chỗ ở khác, thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Do được Nhà nước cho thuê nhà ở;
b) Do đã tạo lập được chỗ ở khác hoặc có điều kiện tạo lập chỗ ở khác;
c) Do được thừa kế, được tặng cho nhà ở;
d) Do được bên cho thuê tạo cho chỗ ở khác.
3- Trong trường hợp bên cho thuê nhà ở vì rủi ro không còn nhà ở và không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác hoặc trong trường hợp bên cho thuê thực sự có khó khăn về đời sống, ở quá chật so với mức bình quân tại địa phương (ít nhất dưới 6m2/ một người) mà bên thuê lại ở diện tích rộng hơn, thuận lợi hơn so với bên cho thuê, thì tuy không thuộc một trong các trường hợp nói tại điểm 2 Mục này, nếu bên cho thuê có yêu cầu, thì tùy từng trường hợp được lấy lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở cho thuê.
4- Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc tiếp tục ký kết hợp đồng thuê hoặc bên thuê không thuộc các trường hợp nói tại điểm 2 và điểm 3 Mục này, thì bên thuê được tiếp tục thuê theo giá thuê nhà do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được, thì theo mức giá do Nhà nước quy định; bên cho thuê có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu kể từ ngày 31 tháng 12 năm 2000.
5- Trong mọi trường hợp khi bên cho thuê có yêu cầu lấy lại nhà ở, thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước sáu tháng.
6- Trong trường hợp bên cho thuê được lấy lại nhà ở, nếu nhà đã được bên thuê sửa chữa, cải tạo, thì bên cho thuê phải thanh toán chi phí sửa chữa, cải tạo cho bên thuê trước khi nhận lại nhà, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp bên cho thuê lấy lại nhà để bán, thì bên thuê có quyền ưu tiên mua theo quy định tại Điều 446 của Bộ luật dân sự.
7- Trong thời gian thuê nhà ở, nếu bên thuê đã làm thêm diện tích trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và diện tích đó có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà thuê trên đất thuộc quyền sử dụng của bên cho thuê mà có sự đồng ý của bên cho thuê (bằng văn bản, bằng lời nói hoặc bên cho thuê biết mà không phản đối, khiếu nại) và phù hợp với quy hoạch, thì nếu các bên không có thỏa thuận khác, diện tích nhà làm thêm đó được công nhận thuộc quyền sở hữu của bên thuê, nhưng bên thuê phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bên cho thuê. Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận trên cơ sở bằng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định.
8- Trong trường hợp bên thuê bán phần diện tích nhà ở làm thêm thuộc quyền sở hữu của mình, thì bên cho thuê được quyền ưu tiên mua theo quy định tại Điều 446 của Bộ luật dân sự.
9- Trong trường hợp bên thuê đã làm thêm diện tích trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, phù hợp với quy hoạch mà không có sự đồng ý của bên cho thuê (bằng văn bản hoặc bằng lời nói) hoặc tuy có sự đồng ý của bên cho thuê nhưng phần diện tích làm thêm gắn liền với nhà thuê khiến không thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà thuê, thì nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên cho thuê được công nhận là chủ sở hữu của phần diện tích làm thêm đó nhưng phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư còn lại của phần diện tích làm thêm theo giá tại thời điểm thanh toán.
10- Đối với nhà ở thuê mà nay không còn do bị hư hỏng nặng nên phải phá dỡ hoặc do trường hợp bất khả kháng và bên thuê đã xây dựng nhà mới trên nền nhà cũ phù hợp với quy hoạch, có sự đồng ý của bên cho thuê (bằng văn bản, bằng lời nói hoặc bên cho thuê biết mà không phản đối, khiếu nại), thì nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên thuê được công nhận là chủ sở hữu nhà mới đó nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bên cho thuê. Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định. Trong trường hợp không có sự đồng ý của bên cho thuê, thì nhà ở mới đó được công nhận thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê nhưng bên cho thuê phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng nhà ở mới đó theo giá tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
11- Trong trường hợp nhà ở mới do bên thuê đã xây dựng trên nền nhà cũ của bên cho thuê và có thể phân chia được để ở một cách riêng biệt, thì bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận về việc phân chia và bên cho thuê phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình theo giá tại thời điểm thanh toán, còn bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận trên cơ sở bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định.
12- Đối với nhà ở thuê mà đến ngày 01 tháng 7 năm 1996 chưa hết hạn hợp đồng thuê, thì các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở không xác định được thời hạn thuê, thì các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê theo quy định của Bộ luật dân sự; nếu không thỏa thuận được, thì bên cho thuê có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu kể từ ngày 13 tháng 12 năm 2000.
13- Trong trường hợp bên thuê nhà ở là cơ quan, tổ chức, thì cơ quan, tổ chức phải trả lại nhà ở khi hết hạn hợp đồng thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Chính phủ quy định phương thức và thời hạn trả lại nhà đang thuê nói tại điểm này chậm nhất là ngày 31 tháng 12 năm 2000.
Như vậy, đối với nhà ở cho thuê giữa cá nhân với cá nhân, Dự thảo Nghị quyết quy định từ sau ngày 31 tháng 12 năm 2000, bên cho thuê nhà ở, nếu không muốn cho thuê nữa thì có quyền đòi lại nhà và bên thuê phải trả lại nhà. Về điểm này, cũng có ý kiến cho rằng, thời hạn quy định như thế là quá dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê nhà. Chính phủ cho rằng, thời hạn quy định như trong Dự thảo là hợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê nhà, đồng thời có tính đến khó khăn của người thuê nhà, trong đó, có nhiều người là cán bộ, công nhân, viên chức, người lao động không có chỗ ở nên đã phải thuê nhà của tư nhân (kết quả điều tra cho thấy tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, tỉnh Quảng Nam, tỉnh Nam Định cho thấy diện tích nhà cho thuê là 74.373 m2, trong đó diện tích của tư nhân cho cơ quan, tổ chức thuê chỉ chiếm có 5%). Để có điều kiện thực hiện quy định này trong thực tế, Chính phủ sẽ khẩn trương xúc tiến các biện pháp nhằm tạo điều kiện cho công nhân, viên chức, người lao động tạo lập chỗ ở mới như ưu tiên cấp đất cho họ làm nhà, triển khai thực hiện chính sách phát triển nhà ở (nhất là ở các đô thị lớn) để hỗ trợ cho bên thuê nhà, đặc biệt là đối với những người nghèo, người có thu nhập thấp, tránh những xáo trộn, biến động về kinh tế - xã hội do việc đòi lại nhà cho thuê gây ra.
Mục III: Đối với nhà ở cho mượn, cho ở nhờ:
1- Đối với nhà ở cho mượn, cho ở nhờ, thì bên mượn, bên ở nhờ phải trả lại nhà cho bên cho mượn, bên cho ở nhờ theo thỏa thuận hoặc khi có yêu cầu của bên cho mượn, bên cho ở nhờ.
Bên cho mượn, bên cho ở nhờ nói tại Nghị quyết này là chủ sở hữu nhà ở đó.
Bên mượn, bên ở nhờ nói tại Nghị quyết này là cá nhân, cơ quan, tổ chức đang quản lý, sử dụng nhà ở đó.
2- Khi có yêu cầu lấy lại nhà ở, bên cho mượn, bên cho ở nhờ phải báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước sáu tháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp bên mượn, bên ở nhờ đã sửa chữa, cải tạo nhà, thì trước khi nhận lại nhà, bên cho mượn, bên cho ở nhờ phải thanh toán chi phí sửa chữa, cải tạo cho bên mượn, bên ở nhờ.
3- Trong trường hợp bên mượn nhà ở là cơ quan, tổ chức và nhà đang được sử dụng làm công sở, phục vụ công ích hoặc bố trí làm chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên chức, những người thuộc diện chế độ,chính sách, thì phải trả lại cho bên cho mượn. Chính phủ quy định phương thức và thời hạn trả lại nhà nói tại điểm này, bảo đảm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 năm 1998 phải trả xong.
4- Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ làm thêm diện tích trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà có sự đồng ý hoặc không có sự đồng ý của bên cho mượn, bên cho ở nhờ, thì cách thức giải quyết đối với phần diện tích làm thêm được thực hiện theo quy định tại Mục II của Nghị quyết này.
5- Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ đã xây dựng nhà ở mới trên nền nhà cũ của bên cho mượn, bên cho ở nhờ, thì các bên thỏa thuận cách giải quyết; nếu không thỏa thuận được, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được công nhận là chủ sở hữu nhà ở đó nhưng phải thanh toán cho bên mượn, bên ở nhờ giá trị đầu tư xây dựng nhà ở mới theo giá tại thời điểm thanh toán.
Từ quy định của Dự thảo Nghị quyết cho thấy đối với trường hợp bên thuê, bên mượn nhà ở là cơ quan, tổ chức, thì Chính phủ sẽ có quy định cụ thể về phương thức và thời hạn trả lại. Chính phủ cho rằng, quy định như trên là cần thiết, nhất là trong trường hợp nhà ở thuê, mượn đang được sử dụng làm công sở, phục vụ công ích hoặc bố trí làm nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức, đặc biệt là những người thuộc diện chế độ, chính sách, người có công với cách mạng, v.v. cần phải được thực hiện theo phương thức, thời hạn khác với các trường hợp thuê nhà, mượn nhà ở thông thường khác trên cơ sở phân loại những trường hợp cụ thể, xác định chính xác số lượng, từng loại để có chủ trương chính sách giải quyết thích hợp.
Mục IV: Đối với việc mua bán nhà ở:
1- Đối với trường hợp mua bán nhà ở nếu đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà không có tranh chấp nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì bên mua được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở đó và các bên phải hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà trong thời hạn nói trên.
2- Trong trường hợp việc mua bán nhà ở chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu mà có tranh chấp xảy ra trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì được giải quyết như sau:
a) Đối với hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán đã giao nhà, bên mua đã trả đủ tiền, thì không phụ thuộc vào hình thức của hợp đồng (bằng văn bản hoặc bằng lời nói) hoặc có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa vẫn được công nhận là hợp đồng hợp pháp và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở nhà ở chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998.
b) Trong trường hợp bên mua đã trả đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền nhưng hợp đồng mua bán nhà ở đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực, thì hợp đồng được công nhận là hợp pháp, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998; nếu hợp đồng không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, thì bị vô hiệu và hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 146 của Bộ luật dân sự.
c) Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có nội dung trái pháp luật, thì hợp đồng bị vô hiệu một phần hay toàn bộ tùy thuộc vào mức độ trái pháp luật của hợp đồng đó và hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Mục V: Đối với việc đổi nhà ở:
1- Đối với trường hợp đổi nhà ở mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực không có tranh chấp nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì các bên được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở đã đổi và phải hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998.
2- Trong trường hợp đổi nhà ở mà chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, nếu có tranh chấp xảy ra trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì được giải quyết như sau:
a) Nếu các bên đã giao nhà ở cho nhau, thì không phụ thuộc vào hình thức của hợp đồng (bằng văn bản hoặc bằng lời nói) hoặc có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa vẫn được công nhận là hợp đồng hợp pháp và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998.
b) Nếu một bên hoặc cả hai bên chưa giao nhà ở cho nhau nhưng hợp đồng đổi nhà ở đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực, thì được công nhận là hợp pháp, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998; nếu hợp đồng không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, thì bị vô hiệu và hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Mục VI: Đối với việc tặng cho nhà ở:
1- Đối với trường hợp tặng cho nhà ở nếu đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà không có tranh chấp nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì bên được tặng cho được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở đó và các bên phải hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998.
2- Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở mà bên được tặng cho đã nhận nhà, thì hợp đồng được công nhận là hợp pháp và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu chậm nhất là ngày 30 tháng 4 năm 1998; nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà và bên tặng cho xin hủy bỏ hợp đồng, thì hợp đồng bị hủy bỏ.
Mục VII: Đối với việc thừa kế nhà ở:
Đối với các trường hợp thừa kế nhà ở được mở trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà di sản chưa chia, nay có yêu cầu chia, thì được giải quyết theo các quy định về thừa kế của Bộ luật dân sự.
Mục VIII: Đối với việc quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân:
1- Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có ủy quyền quản lý hợp pháp cho cá nhân và nay cá nhân đó đang quản lý, thì thực hiện theo nội dung ủy quyền và các quy định của pháp luật tại thời điểm ủy quyền; nếu chủ sở hữu nhà ở đó đã chết, thì công nhận quyền sở hữu cho những người thừa kế của người đó.
2- Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở không có ủy quyền quản lý hợp pháp cho cá nhân, nhưng có ít nhất là một trong số những người là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đã cùng chung sống với chủ sở hữu nhà trước khi đi vắng, thì công nhận quyền sở hữu cho những người nói trên đang ở nhà đó.
3- Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở không có ủy quyền quản lý hợp pháp cho cá nhân và người đang sử dụng nhà ở đó không phải là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con của chủ sở hữu nhà, thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước và người đang sử dụng được thuê, được ưu tiên mua theo quy định của Bộ luật dân sự.
Mục IX: Quy định Nghị quyết này không áp dụng đối với các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà có một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Những trường hợp này sẽ được quy định trong văn bản riêng.
Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,
Trên đây là Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Chính phủ xin trình Quốc hội xem xét, quyết định.