VĂN KIỆN QUỐC HỘI TOÀN TẬP TẬP VIII (1992-1997) Quyển 4 1996-1997


BÁO CÁO THẨM TRA CỦA ỦY BAN PHÁP LUẬT CỦA QUỐC HỘI
VỀ DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ
VỀ NHÀ Ở ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01-7-1991

(Do ông Vũ Đức Khiển, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban pháp luật của
Quốc hội đọc tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội khóa IX, ngày 17-4-1997)

Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,

Thực hiện chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội, trong các ngày 11 và 12 tháng 3 năm 1997, Ủy ban pháp luật đã họp phiên toàn thể để thẩm tra Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Tham dự phiên họp có đại diện Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố  Hà Nội, thành phố Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh và đại diện một số cơ quan, tổ chức hữu quan khác. Sau khi nghe đồng chí Thứ trưởng Bộ Tư pháp được sự ủy quyền của Chính phủ trình bày Dự thảo Nghị quyết, đại diện các cơ quan, tổ chức và các thành viên Ủy ban đã thảo luận và nêu nhiều ý kiến.

Thay mặt Ủy ban pháp luật, chúng tôi xin báo cáo ý kiến của  Ủy ban về dự thảo nghị quyết này như sau:

I- VỀ QUÁ TRÌNH TRIỂN KHAI
XÂY DỰNG DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT

Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội đã thông qua Bộ luật dân sự và Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật này. Triển khai thực hiện Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự, tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa IX, Chính phủ đã trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 với phạm vi điều chỉnh là những giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nhưng chỉ giữa cá nhân với cá nhân. Ủy ban pháp luật đã có báo cáo thẩm tra về Dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 nêu trên. Về phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Nghị quyết, đa số ý kiến đại biểu Quốc hội tán thành với ý kiến của Ủy ban pháp luật đề nghị trong Dự thảo Nghị quyết bước đầu nên quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân không chỉ giữa cá nhân với cá nhân mà còn giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức (cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà) nhằm phúc đáp một phần đòi hỏi cấp bách của thực tiễn công tác xét xử.

Căn cứ vào kết quả thảo luận của các vị đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 952/TTg  ngày 21 tháng 12 năm 1996, giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành điều tra, khảo sát, tìm kiếm, thống kê số liệu các vụ việc về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trong địa phương mình, đồng thời giao cho Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan hữu quan tổ chức các đoàn khảo sát liên ngành ở một số địa phương trọng điểm để nghiên cứu nắm tình hình. Tuy việc điều tra, khảo sát  gặp rất nhiều khó khăn, nhưng các địa phương đã có nhiều cố gắng thống kê và tổng hợp số liệu, làm cơ sở quan trọng cho việc xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội.

Trên cơ sở kết quả khảo sát, Chính phủ đã có Tờ trình và Dự thảo Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trình Quốc hội tại kỳ họp này.

II- VỀ MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU VÀ CÁC NGUYÊN TẮC
 CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ NHÀ Ở ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 01-7-1991

Ủy ban chúng tôi nhận thấy, trong các giai đoạn phát triển của đất nước, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách quan trọng trong đó có chính sách về nhà ở phù hợp với tình hình cụ thể trong từng giai đoạn. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để thể thế hóa các đường lối, chính sách của Đảng về vấn đề nhà ở, như: Điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã (ban hành kèm theo Nghị định số 115/CP ngày 29 tháng 9 năm 1964); Nghị định số 02/CP ngày 04 tháng 01 năm 1979 của Hội đồng Chính phủ ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn; Quyết định số 297/CT ngày 02 tháng 10 năm 1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở… Vì vậy, chúng tôi cho rằng, việc tiếp tục thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 (khi chưa có Pháp lệnh nhà ở) cũng như việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự này cần phải tính đến đặc điểm lịch sử và căn cứ vào các quy định của pháp luật thời điểm đó, bảo đảm ổn định chính trị - xã hội, có khả năng thực thi và được xã hội đồng tình. Những quan hệ dân sự này không chỉ đơn thuần là những quan hệ tài sản mà còn là vấn đề có tính chất xã hội, rất phức tạp và nhạy cảm, liên quan đến quyền và lợi ích của số đông người thuê nhà, người mượn nhà, ở nhờ nhà mà phần lớn là cán bộ, viên chức, người lao động, trong đó có cả những người đi tham gia kháng chiến. Do đó, việc giải quyết những tranh chấp về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 cần phải có bước đi, biện pháp thích hợp để vừa giữ ổn định chính trị - xã hội, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh hiện nay của đất nước, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở cần kế thừa những quy định còn phù hợp của pháp luật thời điểm đó, đồng thời có những quy định để giải quyết phù hợp với tình hình và điều kiện hiện nay trên cơ sở trước hết là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên.

III- VỀ PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH
CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT

So với Dự thảo đã trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, Dự thảo lần này đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, quy định về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, không chỉ giữa cá nhân với cá nhân (bao gồm: thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở; quản lý nhà ở vắng chủ) mà còn cả giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức (cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà).

Với cách đặt vấn đề như đã trình bày ở phần II, Ủy ban chúng tôi nhận thấy, Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự quy định: “Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc hội”. Điều đó có nghĩa là, cần có quy định của Quốc hội về tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở chứ không loại trừ một loại giao dịch dân sự nào. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình, điều kiện thực tiễn của đất nước, chúng tôi cho rằng các giao dịch dân sự về nhà ở liên quan đến sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội và các giao dịch dân sự về nhà ở do cơ quan, tổ chức cho cá nhân thuê, mượn, ở nhờ, v.v. là những vấn đề rất phức tạp nên cần phải được tiếp tục khảo sát, nghiên cứu để sau này có quy định cho phù hợp. Vì vậy, chúng tôi nhất trí với phạm vi điều chỉnh  của Dự thảo Nghị quyết chỉ giới hạn đối với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và giữa các chủ thể sau đây: giữa cá nhân với cá nhân; giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức (cá nhân cho cơ quan, tổ chức mượn nhà, thuê nhà) để phúc đáp một phần đòi hỏi cấp bách của thực tiễn đang đặt ra hiện nay. Quy định như vậy sẽ bảo đảm cho Nghị quyết của Quốc hội không chỉ điều chỉnh về các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân giữa các cá nhân với nhau mà còn giải quyết cả các trường hợp tổ chức, cơ quan nhà nước mượn nhà, thuê nhà của tư nhân. Có như vậy mới góp phần giải quyết những vấn đề rất bức xúc mà thực tế đang đặt ra. Việc quy định về những vấn đề này cũng góp phần giải quyết những tồn đọng về nhà ở, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mỗi bên, giữ vững ổn định xã hội, đáp ứng  mong muốn của các ngành, các địa phương và của nhân dân, tránh sự hiểu lầm không cần thiết là Nhà nước chỉ quy định những vấn đề gì dễ, chỉ là quan hệ giữa người dân với nhau, còn những vấn đề phức tạp, liên quan đến Nhà nước thì để lại không quy định.

Ngoài ra, chúng tôi nhận thấy, trên thực tế còn những loại nhà khi xác lập giao dịch dân sự (cho thuê, mượn…) thì sử dụng vào mục đích để ở, nhưng sau đó lại chuyển thành cửa hàng, nhà kho, nhà xưởng, v.v. hoặc ngược lại, khi xác lập giao dịch dân sự thì thỏa thuận sử dụng vào mục đích khác  không phải để ở nhưng sau đó bên thuê, bên mượn, v.v. lại chuyển thành nhà ở. Do đó, chúng tôi đề nghị trong Nghị quyết cần đề cập việc giải quyết các tranh chấp đối với các giao dịch dân sự về các nhà nêu trên.

IV- VỀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ THUỘC NỘI DUNG
 CỦA DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT

Qua thảo luận, Ủy ban pháp luật nhận thấy, Dự thảo Nghị quyết được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp này đã quy định tương đối chi tiết, cụ thể về các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Nhiều ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, của Ủy ban thường vụ Quốc hội, của Ủy ban pháp luật và của các cơ quan hữu quan đã được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu để chỉnh lý dự thảo. Vì vậy, về cơ bản, chúng tôi tán thành với nhiều nội dung của Dự thảo. Tuy nhiên, về một số vấn đề cụ thể, chúng tôi xin được trình bày thêm như sau:

1. Về quy định đối với nhà cho thuê (mục II Dự thảo):

a) Mục II Dự thảo Nghị quyết quy định: “1. Đối với nhà ở cho thuê, mà đến ngày 01-7-1996 đã hết hạn thuê, thì bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận tiếp tục cho thuê và thuê. Trong trường hợp tiếp tục cho thuê thì các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.

2…

3…

4. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc tiếp tục ký kết hợp đồng thuê hoặc bên thuê không thuộc các trường hợp nói tại điểm 2 và điểm 3 Mục này, thì bên thuê được tiếp tục thuê theo giá thuê nhà do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo mức giá do Nhà nước quy định; bên cho thuê có quyền lấy lại nhà ở khi có yêu cầu kể từ ngày 31-12-2000”.

Như vậy, theo quy định trên đây thì từ sau ngày 31-12-2000, bên cho thuê nhà không muốn cho thuê nữa có quyền đòi lại nhà. Về điểm này, có ý kiến cho rằng thời hạn Dự thảo Nghị quyết quy định là quá dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê nhà. Sau khi cân nhắc, chúng tôi cho rằng thời hạn quy định như trong Dự thảo là hợp lý và quy định này là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê nhà, đồng thời, có tính đến khó khăn của bên thuê nhà, trong đó có nhiều người là cán bộ, công nhân, viên chức, người lao động không có chỗ ở phải đi thuê nhà của tư nhân. Mặt khác, để có điều kiện thực hiện quy định này trong thực tế, chúng tôi đề nghị Chính phủ có chủ trương cụ thể và biện pháp tích cực nhằm tạo điều kiện cho công nhân, viên chức, người lao động tạo lập chỗ ở mới, triển khai thực hiện chính sách phát triển nhà ở để hỗ trợ cho bên thuê nhà ở, đặc biệt là đối với những người nghèo, người có thu nhập thấp, tránh những xáo trộn, biến động về kinh tế - xã hội do việc đòi lại nhà cho thuê gây ra.

b) Điểm 2 Mục II, Dự thảo Nghị quyết quy định: “Bên cho thuê được lấy lại nhà ở, nếu bên thuê có chỗ ở khác thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Do được Nhà nước cho thuê nhà ở;

b) Do đã tạo lập được chỗ ở khác hoặc có điều kiện tạo lập chỗ ở khác;

c) Do được thừa kế, được tặng cho nhà ở;

d) Do được bên cho thuê tạo cho chỗ ở khác”.

Theo quy định tại Điều 4 Quyết định số 297/CT ngày 02-10-1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng thì chủ nhà được đòi lại nhà trong trường hợp chủ nhà thực sự khó khăn và người thuê nhà có điều kiện trả lại nhà. Trong Dự thảo Nghị quyết quy định bên cho thuê được lấy lại nhà chỉ cần một điều kiện là bên thuê nhà có được chỗ ở khác. Chúng tôi tán thành với quy định này của Dự thảo vì như vậy sẽ bảo đảm được quyền lợi của chủ sở hữu nhà (người cho thuê), đồng thời, vẫn bảo đảm người thuê nhà có được chỗ ở. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy, thực tế rất phong phú và đa dạng, có trường hợp người thuê nhà được thừa kế, được tặng cho nhà ở, được bên cho thuê tạo cho chỗ ở khác, nhưng nhà đó lại ở địa bàn quá xa nhà đang thuê, quá khó khăn cho việc đi lại làm việc hàng ngày; được bên cho thuê tạo cho chỗ ở khác nhưng diện tích, tình trạng nhà lại quá chật hẹp, không bảo đảm nhu cầu tối thiểu của đời sống và sinh hoạt gia đình…, so với nhà đang thuê hoặc người thuê nhà lại đưa ra yêu cầu cao về chỗ ở khác nếu không thỏa mãn thì không trả nhà cho chủ nhà… Vì vậy, chúng tôi đề nghị cần tính đến thực tế đó mà quy định cụ thể hơn về các điều kiện này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên.

c) Điểm 6 Mục II Dự thảo quy định “trong trường hợp bên cho thuê được lấy lại nhà ở, nếu nhà đã được bên thuê sửa chữa, cải tạo thì bên cho thuê phải thanh toán chi phí sửa chữa, cải tạo cho bên thuê trước khi nhận lại nhà, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Điểm 2 Mục III quy định về nhà cho mượn, cho ở nhờ cũng có nội dung tương tự như vậy.

Về vấn đề này, chúng tôi nhận thấy, theo quy định tại Điều 23 Điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã (do Nghị định số 115/CP  ngày 29-7-1964 ban hành) thì bên thuê nhà không được đục tường, trổ cửa, sửa đổi kiến trúc, v.v. nếu không được bên cho thuê nhà đồng ý. Tuy nhiên, trên thực tế có thể xảy ra những trường hợp nhà cho thuê bị hư hỏng, xuống cấp, hoặc là bên thuê nhà cần sửa chữa, cải tạo nhà để thuận lợi cho sinh hoạt nhưng do những lý do chính đáng nên không thể hỏi ý kiến chủ nhà được. Chúng tôi cho rằng, trong những trường hợp nêu trên hoặc trong trường hợp bên cho thuê đã đồng ý với việc sửa chữa, cải tạo  thì bên cho thuê phải thanh toán  chi phí sửa chữa, cải tạo khi nhận lại nhà. Còn đối với những trường hợp khác, khi bên thuê nhà cố tình sửa chữa, cải tạo nhà mặc dù bên cho thuê đã phản đối thì không nên quy định buộc bên cho thuê phải thánh toán chi phí sửa chữa, cải tạo khi nhận lại nhà. Chúng tôi đề nghị trong Dự thảo nên có quy định cho phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể như tính hợp lý của việc sửa chữa, cải tạo có được bên cho thuê đồng ý hay không...

d) Điểm 9 Mục II quy định: “Trong trường hợp bên thuê đã làm thêm diện tích trước ngày 01-7-1991 phù hợp với quy hoạch mà không có sự đồng ý của bên cho thuê (bằng văn bản hoặc lời nói) hoặc tuy có sự đồng ý của bên cho thuê, nhưng phần diện tích làm thêm gắn liền với nhà thuê khiến không thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà thuê, thì nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên cho thuê được công nhận là chủ sở hữu của phần diện tích làm thêm đó, nhưng phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư còn lại của phần diện tích làm thêm theo giá tại thời điểm thanh toán”.

Về vấn đề này, chúng tôi nhận thấy “không có sự đồng ý bằng văn bản hoặc bằng lời nói của bên cho thuê” có thể xảy ra dưới nhiều dạng khác nhau như bên cho thuê không biết về việc xây dựng thêm nên không có ý kiến gì vào thời điểm đó; bên cho thuê biết về việc làm thêm và đã phản đối… Do vậy, nếu quy định bên cho thuê phải thanh toán giá trị còn lại của phần diện tích làm thêm cho bên thuê kể cả trong trường hợp bên cho thuê đã phản đối việc đó là không hợp lý. Bởi vậy, chúng tôi đề nghị cân nhắc để quy định vấn đề này cho cụ thể và phù hợp hơn.

2. Về quy định đối với nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức:

Dự thảo quy định cụ thể về giao dịch dân sự cho thuê nhà, cho mượn, cho ở nhờ nhà giữa cá nhân với cá nhân, còn trong trường hợp cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà thì phương thức, thời hạn trả nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ giao cho Chính phủ quy định (nhưng thời hạn trả chậm nhất là đến ngày 31-12-2000 đối với nhà cho thuê; đến ngày 31 tháng 12 năm 1998 đối với nhà cho mượn, cho ở nhờ).

Về trường hợp cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê nhà, cho mượn, ở nhờ nhà, thì chúng tôi tán thành với Dự thảo quy định về nguyên tắc là bên thuê phải trả lại nhà đang thuê khi hết hạn hợp đồng thuê và bên mượn, bên ở nhờ phải trả lại nhà bên cho mượn, cho ở nhờ theo thỏa thuận hoặc khi có yêu cầu của bên cho mượn, cho ở nhờ. Quy định như vậy phù hợp với bản chất của quan hệ dân sự, truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái giúp đỡ lẫn nhau của nhân dân ta và phù hợp với đạo lý chung.

Đồng thời, chúng tôi cho rằng, về nguyên tắc thì việc giải quyết giao dịch thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà giữa cá nhân với cá nhân và giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức là giống nhau. Nhưng căn cứ vào tính chất, đặc điểm của chủ thể tham gia từng loại giao dịch thì phương thức, thời hạn trả nhà đối với mỗi loại giao dịch có thể khác nhau. (Qua kết quả  khảo sát bước đầu của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan tại một số địa phương Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Quảng Nam, Nam Định cho thấy, tổng diện tích nhà cho thuê là 74.373 m2, trong đó diện tích nhà mà cá nhân cho cơ quan, tổ chức thuê là 3.718m2; tổng diện tích nhà cho mượn, cho ở nhờ là 29.104 m2, trong đó diện tích nhà mà cá nhân cho cơ quan, tổ chức mượn là 10.571 m2). Theo chúng tôi, việc giải quyết vấn đề cho thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà trong trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ là cơ quan, tổ chức và nhà ở đang được sử dụng làm công sở, phục vụ công ích hoặc bố trí làm nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, đặc biệt là những người thuộc diện chế độ, chính sách, người có công với cách mạng…, cần phải được thực hiện theo phương thức, thời hạn khác với các trường hợp thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ nhà thông thường khác như thuê nhà để sản xuất - kinh doanh, cho các doanh nghiệp thuê v.v.. Vì vậy, chúng tôi tán thành với việc giao cho Chính phủ quy định về phương thức, thời hạn trả nhà trong các trường hợp này, nhưng cũng đề nghị trong Dự thảo Nghị quyết cần có quy định một số nguyên tắc làm căn cứ cho Chính phủ phân loại để giải quyết đối với các loại nhà nêu trên.

3. Về trường hợp quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân (Mục VIII Dự thảo):

Do điều kiện lịch sử, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước nên trong thời gian trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đã xảy ra những trường hợp nhà ở vắng chủ nhưng Nhà nước không quản lý trong các trường hợp chủ nhà di chuyển từ miền Bắc vào miền Nam và ngược lại; chủ nhà đi ra nước ngoài; chủ nhà di chuyển từ địa phương này sang địa phương khác; chủ nhà đi định cư sinh sống ở nơi khác… Có trường hợp trước khi ra đi, chủ nhà có ủy quyền quản lý hợp pháp cho người khác quản lý; có trường hợp chủ nhà bỏ ra đi nhưng không có ủy quyền quản lý nhà. Vì vậy, chúng tôi tán thành trong Nghị quyết này cần có các quy định để giải quyết các quan hệ về quản lý có ủy quyền hoặc không có ủy quyền nhà ở vắng chủ không do Nhà nước quản lý. Tuy nhiên, trong Dự thảo Nghị quyết chưa có khái niệm về nhà vắng chủ, do đó có thể dẫn đến những cách hiểu không thống nhất về vấn đề này. Chúng tôi đề nghị quy định khái niệm về nhà vắng chủ trong Dự thảo Nghị quyết để làm căn cứ cho Tòa án giải quyết các yêu cầu, khiếu nại có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ.

Về các nội dung cụ thể tại Mục VIII, chúng tôi xin có ý kiến như sau:

a) Điểm 2 Mục VIII quy định:

“Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở không có ủy quyền quản lý hợp pháp cho cá nhân, nhưng có ít nhất là một trong số những người là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đã cùng chung sống với chủ sở hữu nhà trước khi đi vắng, thì công nhận quyền sở hữu cho những người nói trên đang ở nhà đó”.

Qua thảo luận, trong Ủy ban pháp luật còn có các ý kiến khác nhau về vấn đề này như sau:

- Đa số ý kiến tán thành với Dự thảo, vì cho rằng những người đang quản lý nhà là những người trong một thời gian dài đã bỏ công sức trông nom, duy trì, bảo dưỡng nhà, làm các nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với Nhà nước, đồng thời, cũng là những người thân thích của chủ sở hữu (cha, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu), do đó cần công nhận quyền sở hữu cho những người này hoặc người thừa kế của họ đang ở nhà đó. Quy định như vậy vừa bảo đảm cuộc sống ổn định của những người đang quản lý, sử dụng nhà vắng chủ, vừa phù hợp với phong tục tập quán, đạo lý của dân tộc ta. Tuy nhiên, các ý kiến này đề nghị cần quy định rõ những người thân thích phải là cha đẻ, mẹ đẻ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu (tức là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nếu chủ sở hữu chết);

- Có ý kiến cho rằng, nếu quy định chỉ có những người đang quản lý, sử dụng nhà và hiện đang ở nhà đó mới được công nhận quyền sở hữu, thì sẽ không bảo đảm được quyền lợi của những người thừa kế khác không ở tại nhà đó. Vì vậy, ý kiến này đề nghị trong những trường hợp nêu trên cũng cần phải tính đến quyền lợi của những người là cha, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu hiện nay không quản lý, sử dụng nhà, nhưng đang có khó khăn về nhà ở;

- Cũng có ý kiến đề nghị, trong trường hợp chủ nhà còn sống thì tôn trọng quyền sở hữu của chủ nhà hoặc quy định trong trường hợp chủ sở hữu đã hồi hương thì công nhận quyền sở hữu cho chủ nhà. Những trường hợp khác thì được giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự.

b) Điểm 3 Mục VIII quy định: “Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà không có ủy quyền quản lý hợp pháp cho cá nhân và người đang sử dụng nhà đó không phải là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con của chủ sở hữu nhà, thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước và người đang sử dụng được thuê, được ưu tiên mua theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Qua thảo luận, đa số thành viên Ủy ban pháp luật tán thành với quy định này, nhưng cũng có ý kiến đề nghị cần cân nhắc để bảo đảm quyền lợi của những người là cha, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà, tuy hiện nay không quản lý và sử dụng nhà đó, nhưng đang có khó khăn về chỗ ở. Đồng thời, chúng tôi cho rằng trong trường hợp những người là cha, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu, không được ủy quyền quản lý hợp pháp nhà, hiện đang quản lý, sử dụng nhà đó nhưng lại đem một phần hoặc toàn bộ nhà đi cho thuê, cho mượn thì khi giải quyết cần quan tâm đến quyền lợi của người đang quản lý sử dụng nhà và quyền lợi của người người khác là cha, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu không quản lý sử dụng nhà đó nhưng có khó khăn về nhà ở.

V- VỀ CÁCH THỨC QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ
VỀ NHÀ Ở TRONG NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI
VÀ VIỆC ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA NGHỊ QUYẾT
 ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP PHÁT SINH
TỪ GIAO DỊCH DÂN SỰ NÀY

1. Về cách thức quy định về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trong Nghị quyết của Quốc hội:

Như trên chúng tôi đã trình bày, các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 không chỉ đơn thuần là các quan hệ tài sản mà còn là vấn đề có tính chất xã hội, liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều người thuê nhà, mượn nhà là cán bộ, viên chức, người dân lao động. Cho đến nay, trải qua một thời gian dài, các quan hệ dân sự này đã có nhiều biến động, thay đổi. Các văn bản pháp luật quy định về vấn đề nhà ở cũng đã có sự thay đổi qua các thời kỳ. Có thể nói rằng các quan hệ dân sự này là các quan hệ rất đa dạng và phức tạp. Do đó, qua thảo luận, các thành viên Ủy ban pháp luật đề nghị cần phải quy định một cách chi tiết, cụ thể  về các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trên cơ sở khảo sát, nghiên cứu tình hình thực tế nhằm tạo căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác giải quyết tranh chấp của Tòa án, bảo đảm cho việc áp dụng pháp luật được thống nhất trong cả nước. Tuy nhiên, chúng tôi cũng nhận thấy với tính chất đa dạng và phức tạp của các quan hệ giao dịch dân sự về nhà ở, thì Nghị quyết này của Quốc hội khó có thể quy định bao quát hết mọi trường hợp xảy ra trong thực tế. Vì vậy, chúng tôi đề nghị Quốc hội giao cho Ủy ban thường vụ Quốc hội trên cơ sở các quy định của Nghị quyết này, quy định cụ thể việc giải quyết những vấn đề mới phát sinh mà các cơ quan Tòa án, Viện kiểm sát, Cơ quan thi hành án và các cơ quan hữu quan, trong quá trình triển khai thi hành Nghị quyết này thấy vướng mắc báo cáo với Ủy ban thường vụ Quốc hội.

2. Về việc áp dụng các quy định của Nghị quyết để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991:

Mục I Dự thảo Nghị quyết quy định:

“Nghị quyết này được áp dụng đối với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực chưa được giải quyết hoặc giải quyết chưa xong”.

Chúng tôi nhận thấy, từ trước khi Bộ luật dân sự có hiệu lực pháp luật, Tòa án nhân dân các cấp vẫn thụ lý và giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành ở thời điểm đó. Đồng thời, theo quy định tại Thông tư liên ngành số 03 ngày 10 tháng 8 năm 1996 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao thì kể từ ngày 01-7-1996 Tòa án nhân dân các cấp tạm thời không thụ lý các tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; đối với những vụ án về những loại tranh chấp nói trên đã được thụ lý mà chưa giải quyết xong thì Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ và khi có quy định của Quốc hội về vấn đề này, Tòa án sẽ giải quyết theo các quy định đó; đối với các loại tranh chấp khác, Tòa án vẫn thụ lý để giải quyết theo các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự. Như vậy, một vấn đề đặt ra là cần phải có quy định cụ thể về việc áp dụng Nghị quyết để giải quyết các tranh  chấp về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 trong từng trường hợp cụ thể dưới đây:

- Tranh chấp chưa được Tòa án thụ lý;

- Tranh chấp đã được Tòa án thụ lý nhưng chưa xét xử sơ thẩm;

- Tranh chấp đã được xét xử sơ thẩm nhưng bản án, quyết định bị kháng cáo, kháng nghị và chưa được xét xử phúc thẩm;

- Tranh chấp đã được xét xử nhưng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm và chưa được xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm.

Qua thảo luận, có ý kiến đề nghị cần quy định rõ Nghị quyết này chỉ được áp dụng để giải quyết đối với những tranh chấp  mà đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực pháp luật chưa được Tòa án thụ lý hoặc tuy đã được Tòa án giải quyết nhưng bản án chưa có hiệu lực pháp luật. Ủy ban pháp luật đề nghị Quốc hội giao cho Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp qua thực tiễn công tác xét xử, giải quyết tranh chấp và công tác thi hành án dân sự báo cáo rõ về vấn đề này, đồng thời đề xuất phương án trình Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định.

Kính thưa các vị đại biểu Quốc hội,

Trên đây là ý kiến của Ủy ban pháp luật về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Ngoài ra, còn một số vấn đề cụ thể về nội dung cũng như kỹ thuật soạn thảo văn bản, sau khi Quốc hội thảo luận, chúng tôi sẽ cùng với cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan tiếp thu chỉnh lý, hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét thông qua.

Ủy ban pháp luật xin kính trình Quốc hội xem xét, quyết định.

 

 

Lưu tại Phòng Lưu trữ

Văn phòng Quốc hội

Về trang mục lục

Trở về đầu trang