THẨM TRA SƠ BỘ DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

HỘI THẢO LẤY Ý KIẾN VỀ DỰ THẢO LUẬT HỢP TÁC XÃ (SỬA ĐỔI)

Tham dự Phiên họp có: Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị; đại diện Thường trực Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội; đại diện lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia…

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu

Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, qua 10 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản đã đạt nhiều kết quả quan trọng như: phát triển cả về quy mô thị trường và các loại sản phẩm; huy động các nguồn lực xã hội; đã có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, du lịch hình thành; hệ thống hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ đã đóng góp cho sự phát triển của đất nước, đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả, thị trường bất động sản cũng nảy sinh một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nước ta, một số hình thức kinh doanh bất động sản mới hình thành chưa được pháp luật điều chỉnh, đòi hỏi phải đưa ra hình thức quản lý đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nhấn mạnh, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đều sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Năm và nếu đủ điều kiện sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu. Do vậy, cùng với thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một nhiệm vụ quan trọng của Thường trực Ủy ban Kinh tế là phải xâu chuỗi, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của chính sách, quan điểm giữa 3 dự án Luật này. 

"Tại Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định các nguyên tắc cơ bản về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các chế độ sử dụng đất, chính sách phát triển các loại nhà ở. Còn Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo cơ sở pháp lý cho các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của các bên", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nói. 

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu giải trình các ý kiến tại cuộc họp

Trình bày Tờ trình dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để thể chế hóa kịp thời chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước; phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật với các luật có liên quan; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, bảo đảm quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản…

Dự thảo Luật đã bổ sung các khái niệm mới như dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật với các luật khác có liên quan.

Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh phát biểu

Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập, nội dung hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề của môi giới.

Tại phiên họp, các đại biểu đã tập trung xem xét phạm vi điều chỉnh (Điều 1), đối tượng áp dụng (Điều 2), giải thích từ ngữ (Điều 3) và đặc biệt là việc dự thảo Luật bổ sung chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản là chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

Đối với giải thích từ ngữ, một số ý kiến nêu rõ, dự thảo Luật chưa có định nghĩa về bất động sản, chỉ giải thích khái niệm kinh doanh bất động sản. Về nguyên tắc, đạo luật về kinh doanh bất động sản phải đưa ra định nghĩa bao trùm về bất động sản. Cần sử dụng các tiêu chí để đưa ra định nghĩa chính xác, không liệt kê các loại bất động sản, vì thị trường luôn luôn phát triển, nếu quy định bằng phương pháp liệt kê sẽ sớm lạc hậu so với thực tiễn.

ĐBQH Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) phát biểu

Dự thảo Luật cũng quy định 2 trường hợp phải thông qua sàn giao dịch gồm: bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Băn khoăn về nội dung trên, nhiều đại biểu đặt câu hỏi: sàn giao dịch bất động sản chỉ là một phương thức giao dịch nên việc bắt buộc 2 trường hợp phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản có tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hay không?

Bên cạnh đó, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng giá giao dịch, trong khi đó những dự án đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch ngoài sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Do đó, một số ý kiến đề nghị, thay vì quy định như dự thảo Luật thì có thể cân nhắc yêu cầu bắt buộc thực hiện thanh toán qua ngân hàng, phải có chứng nhận thanh toán của ngân hàng, giúp giảm rủi ro, tránh khiếu kiện. 

Kết luận phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị, Ban soạn thảo tiếp thu ý kiến của các đại biểu, tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, nhất là các nội dung về phạm vi điều chỉnh; áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đưa vào kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật…