Cần có biện pháp bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê bất động sản

Đại biểu Nguyễn Ngọc Bảo - Vĩnh Phúc: Tại Điều 5 về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Điều 9 điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh. Sáng nay tại hội trường thảo luận về nhà ở thì rất nhiều đại biểu quan tâm đến quyền sở hữu nhà và các công trình gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tại Điều 55 về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Tôi muốn nhấn mạnh là các dự án chung cư, khi bàn giao nhà thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải hoàn thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và các công trình, các tài sản gắn liền với đất cho bên mua hoặc thuê. Vì hiện tại chúng ta đang xảy ra rất nhiều những vụ tranh chấp, khiếu kiện. Chúng ta không hoàn thiện thể chế này dẫn đến hiện tượng rất nhiều bên mua, bên thuê, sau khi đã nộp đến 95% tiền và rất nhiều năm chúng ta không giải quyết được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Tôi nghĩ, Luật kinh doanh bất động sản kỳ này chúng ta cứ quyết đưa ra một điều là khi bàn giao cho bên mua, bên thuê thì điều kiện kiên quyết là chúng ta phải có đầy đủ giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, để tránh những phức tạp cho xã hội, cho người dân.

Đại biểu Trần Du Lịch - TP Hồ Chí Minh: Trước hết tôi đánh giá rất cao dự thảo Luật lần này là đã tiến tới đạt được hai mục tiêu, mục tiêu đó là tháo gỡ được những vướng mắc cho phát triển BĐS. Hay là việc thừa nhận kinh doanh BĐS là một chuỗi giá trị kinh tế của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, tôi cũng có một ý kiến đóng góp đó là tình trạng người dân góp tiền mua nhà, nhưng chủ đầu tư lấy tiền đó đi làm cái khác.

Tại sao như vậy, có lẽ Luật từ 2005 chúng ta đã xây dựng lên một cái quy định đó là cái mà chúng ta cần thì chúng ta chưa quy định, còn cái chưa quy định thì chưa làm được. Chúng ta cứ nặng chuyện góp bao nhiêu phần trăm, nhưng chuyện người dân góp tiền sau đó tiền đi đâu thì người dân không được biết. Cái chỗ mà người dân không biết được là tiền của họ đi đâu, và làm vào việc gì thì chưa đươc bảo vệ. Vì thế tôi đã nhiều lần đề nghị là thiết kế một luật riêng để xử lý vấn đề này, hiện nay chúng ta xây dựng khoản 5 Điều 8 rất chung chung. Tôi muốn đề cập tới những điều cấm, đó là cấm chiếm dụng vốn trái phép. Tuy nhiên việc xác định chiếm dụng vốn trái phép như thế nào, rồi việc sử dụng đúng mục đích cam kết như thế nào thì còn rất mơ hồ. Như vậy là chúng ta vẫn còn để lỗ hổng cho người ta kiếm tiền của dân, tôi đề nghị sửa đổi lại Điều 57.

Điều khoản nữa là loại hình góp tiền mua nhà hình thành trong tương lai, điều khoản này quy định mấy nội dung sau đây: Đó là bắt buộc tiền góp phải được ký gửi tại một Ngân hàng và phải được giám sát chặt chẽ. Thứ hai đó là tiền ký gửi này chỉ được giải ngân cho những công trình mà người ta đóng góp, cấm sử dụng vào mục đích khác. Thứ ba đó là người góp, hoặc người đại diện góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng thông báo về tình trạng sử dụng, hoặc chưa sử dụng tiền của họ.

Đại biểu Phạm Huy Hùng - Hà Nội:  Ban soạn thảo cần nghiên cứu các quy định phần thu, mức thu ứng trước của khách hàng đối với chủ đầu tư để phù hợp với tiến độ công trình, bởi nếu công trình mới xong phần móng, chủ đầu tư đã thu ngay 50-70% giá trị hợp đồng sẽ dẫn đến số tiền đó bị sử dụng vào mục đích khác, gây thiêt hại cho người mua. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của dự án luật là chưa thật sự hợp lý. Việc chuyển quyền sở hữu phải qua các cơ quan pháp luật, vì vậy, chủ đầu tư cần hợp thức hóa đầy đủ các thủ tục đăng ký sở hữu cho người mua chứ không phải giao nhà xong là hết trách nhiệm.

Quy định về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định sự giám sát chặt chẽ của nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đặc biệt là bên mua, thuê mua bất động sản; bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản; quy định công cụ kiểm tra, đánh giá thị trường bất động sản.

Đại biểu Đinh Thị Phương Lan - Quảng Ngãi: Nội dung về thanh toán tiền bán, tiền thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tôi thống nhất với quy định tại Điều 13 về xác định điểm kỹ thuật của dự án khi bàn giao nhà, công trình xây dựng, khi phải hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong khu vực. Quy định như vậy là đã xác định rõ quyền lợi của người mua, thuê mua. Tuy nhiên, trong quy định chi tiết về thu tiền đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai tại Điều 57, dự thảo lại quy định: "Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất" tôi đề nghị cần cân nhắc thêm nội dung này.

Tôi đề nghị cần quy định điều kiện được phép thu 30%, 70%, 95% giá trị hợp đồng, việc thu phải phù hợp với tiến độ hoàn thiện các hạng mục xây dựng của dự án, tương xứng với tỷ lệ tiền được thu.