.jpg)
ĐBQH Hoàng Thanh Tùng - Sóc Trăng phát biểu ý kiến
Thứ nhất, về phạm vi điều chỉnh của luật, Điều 1 quy định phạm vi điều chỉnh của luật là kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Kết hợp quy định này với quy định giải thích từ ngữ tại Khoản 1 và 2 Điều 3 có thể thấy một trong những nội dung được luật điều chỉnh là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản đó, nhằm mục đích sinh lợi. Tôi đề nghị cân nhắc nội dung này, vì hoạt động đầu tư xây dựng là vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật xây dựng đã được quy định cụ thể trong Luật xây dựng. Hơn nữa, nghiên cứu dự thảo Luật kinh doanh bất động sản cũng không thấy quy định về hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản, chỉ có Điều 12 và Điều 13 đề cập đến dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh, nhưng được viện dẫn sang các luật có liên quan, trong đó có Luật xây dựng. Vì vậy, đề nghị bỏ cụm từ "về đầu tư xây dựng" tại Khoản 2, Điều 3 của dự thảo luật.
Thứ hai, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, Điều 5 dự thảo luật quy định 5 loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng có sẵn, các loại nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công.
Thứ ba, đất đai thì kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thứ tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.Tôi đề nghị xem xét lại quy định về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, có phải là một loại bất động sản hay không? Dự án đầu tư, theo định nghĩa trong Luật đầu tư hiện hành cũng như dự thảo Luật đầu tư (sửa đổi) là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư. Như vậy, dự án đầu tư khó có thể coi là một loại bất động sản.
Liên quan đến các loại bất động sản như vườn cây, cơ sở nuôi trồng thủy sản, trang trại, theo báo cáo giải trình thì các loại bất động sản này cũng được đưa vào kinh doanh theo luật này nhưng không có quy định riêng, mà thực hiện theo quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất. Tôi đề nghị cân nhắc lại nội dung này, vì đối tượng kinh doanh chính trong trường hợp này không phải là quyền sử dụng đất, mà lại là tài sản gắn liền với đất. Đương nhiên, mọi trường hợp kinh doanh bất động sản đều liên quan đến việc phải xử lý quyền sử dụng đất gắn với bất động sản đó. Nhưng đó là vấn đề phát sinh chứ không phải là vấn đề chính. Phương án như giải trình sẽ dẫn tới không quy định được điều kiện của các loại bất động sản này khi đưa vào kinh doanh như là phải có đăng ký quyền sở hữu, hay là không có tranh chấp. Do vậy tôi đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung các loại bất động sản này vào Điều 5 nhưng theo hướng khái quát là các tài sản khác gắn liền với đất, vì liệt kê sẽ không thể đầy đủ.
Thứ ba, về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định này được đặt trong Chương II về hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn. Đối chiếu với Điều 5, thì dường như Điều 9 chỉ quy định về điều kiện kinh doanh đối với một loại bất động sản là nhà và công trình xây dựng có sẵn. Nhưng thực tế xem xét nội dung điều luật này, bao hàm điều kiện đối với tất cả các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, trừ bất động sản hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 55 của dự thảo luật. Đây là điểm bất hợp lý về bố cục, tôi đề nghị xem xét điều chỉnh lại cho rõ hơn.
Vấn đề nữa là nội dung của điều luật mới chỉ quy định rõ điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn và bất động sản là đất đai, được đưa vào kinh doanh chưa rõ điều kiện đối với tài sản gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng là tài sản công. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được đưa vào kinh doanh, nếu dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là một loại bất động sản. Ví dụ như là đối với nhà công trình xây dựng là tài sản công thì theo Luật quản lý sử dụng tài sản năm 2008, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, không được sử dụng tài sản nhà nước vào mục đích cho thuê, hoặc thực hiện hoạt động kinh doanh khác. Chỉ có đơn vị sự nghiệp công lập, tự chủ tài chính được phép sử dụng tài sản nhà nước vào mục đích sản xuất kinh doanh dịch vụ và cho thuê nhưng phải đảm bảo tuân thủ các yêu cầu và quy định của luật này. Do đó, tôi đề nghị Điều 9 phải rà soát lại, bổ sung thêm các điều kiện đối với loại bất động sản khác cho đầy đủ hơn.
Vấn đề thứ tư là về điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10. Tôi nhất trí với quy định của Khoản 1 về điều kiện thành lập doanh nghiệp và mức vốn pháp định trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Liên quan đến điều này đề nghị cân nhắc thời hạn 1 năm đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động hiện nay phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định 20 tỷ đồng quy định tại Khoản 1, Điều 79 về điều khoản chuyển tiếp. Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2005 và Nghị định 153 năm 2007 quy định chi tiết luật này thì mức vốn pháp định của doanh nghiệp hợp tác xã kinh doanh bất động sản quy định 6 tỷ đồng.
Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày mùng 1/7/2015. Như vậy, các doanh nghiệp trên có hơn 1,5 năm tính từ thời điểm hiện nay để bổ sung vốn pháp định đạt ít nhất 20 tỷ đồng. Tôi e rằng thời hạn ngắn như vậy sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là trong điều kiện thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay. Do đó, tôi đề nghị nghiên cứu quy định thời hạn hợp lý dài hơn.
Về Khoản 2, Điều 10 quy định các trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp. Tôi đề nghị xem xét lại với các lý do sau:
Thứ nhất, nội dung khoản này chưa thể hiện được sự khác nhau về phạm vi, mức độ kinh doanh, đối tượng bất động sản được kinh doanh để phân biệt với trường hợp phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng ở Khoản 1. Báo cáo giải trình cũng nói đây là những trường hợp mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản với mục đích sinh lợi nhưng ở quy mô nhỏ và không thường xuyên. Nhưng những nội dung này chưa được thể hiện trong điều luật.
Thứ hai, ngay đối với giao dịch về nhà ở, theo dự thảo luật nhà ở là giao dịch không nhằm mục đích sinh lợi thì Điều 119 của dự thảo luật nhà ở cũng quy định rất rõ điều kiện của các bên tham gia giao dịch như đối với bên bán, bên chuyển nhượng là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Để bảo đảm sự minh bạch của hoat động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản nhất là khách hàng. Tôi đề nghị Khoản 2, Điều 10 phải quy định một số điều kiện cơ bản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp để làm cơ sở cho Chính phủ quy định cụ thể.
Vấn đề thứ năm, để bảo đảm tính thống nhất của dự thảo luật với các luật có liên quan, tôi thấy các quy định của Luật kinh doanh bất động sản liên quan đến nội dung của rất nhiều luật khác, ví dụ Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Bộ Luật dân sự, Luật công chứng v.v... Trong đó có một số dự án luật sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến hoặc thông qua tại kỳ họp này. Đề nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội chỉ đạo, rà soát kỹ để bảo đảm sự thống nhất. Thời gian ở đây không có nhiều, cho nên tôi chỉ nêu một vài ví dụ về sự chưa thống nhất giữa Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở mà Quốc hội cho ý kiến sáng nay, ví dụ về ký quỹ, trong này nói Ủy ban thường vụ Quốc hội giải trình không quy định về ký quỹ nhưng ở Luật nhà ở lại có một quy định là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải ký quỹ theo quy định của pháp luật hay về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì cũng đang quy định khác nhau giữa hai dự án luật.