LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI): VẪN CÒN Ý KIẾN VỀ GIỚI HẠN TỶ LỆ ĐẶT CỌC NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Đề xuất phương án đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua
Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung còn có ý kiến khác nhau. Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Cơ quan thẩm tra dự thảo Luật là Uỷ ban Kinh tế, đã đưa ra 2 phương án. Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện, do đó tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Nếu cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ đã được quy định tại Điều 25, dự thảo luật. Ngoài ra, qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương
Nghiên cứu quy định để không biến đặt cọc thành huy động vốn
Tán thành với quy định về đặt cọc và số tiền cọc tối đa 10%, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương nêu quan điểm, nhà ở là một tài sản rất lớn đối với người dân, giá nhà ở vẫn còn cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì khi rủi ro xảy ra, người mua sẽ bị mất một khoản tiền rất lớn và thực tế, đã có rất nhiều gia đình bị đẩy đến cảnh khốn cùng vì mua nhà ở của các “dự án ma”.
Đại biểu nêu thực tế, hiện nay việc đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn, vì thiếu quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua khi huy động tiền cọc quá sớm. Có những dự án khi chưa có bất cứ căn cứ pháp lý nào để triển khai thì đã huy động tiền đặt cọc của người mua và huy động tiền đặt cọc quá nhiều. Có dự án huy động từ 30 - 50% tổng giá trị của công trình, đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ bị mất tiền oan. Có dự án không triển khai được, nhưng lại trả tiền cọc cho người mua rất chậm, theo kiểu nhỏ giọt, và người mua không biết đến bao giờ mới nhận được tiền cọc. Điều này có nghĩa là một khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong thời gian dài.
Từ phân tích trên đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đồng tình với phương án 1 như quan điểm của Thường trực Ủy ban Kinh tế và cho rằng, những ràng buộc pháp lý như vậy là hợp lý, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu, thủ tục chưa được thẩm định dẫn đến việc chủ đầu tư sẽ huy động vốn trái phép rồi lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất khả năng thanh toán, trả lại tiền cọc cho người mua.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phân tích thêm, nếu quy định như phương án 2 thì không đúng với bản chất của việc đặt cọc. Bản chất của đặt cọc là ứng trước một khoản tiền theo thỏa thuận giữa hai bên mua bán hoặc bên thuê, cho thuê để mua hoặc thuê một sản phẩm, dịch vụ nào đó trước khi hoạt động mua bán, cho thuê diễn ra và trước khi có sản phẩm, dịch vụ hoàn chỉnh giao đến tay người mua, người thuê, nhằm khẳng định nhu cầu và ràng buộc giữa hai bên mua bán, thuê và cho thuê khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc ứng trước một phần tiền không còn là đặt cọc mà thực chất đã là hoạt động mua bán, giao tiền một phần theo tiến độ.
Đại biểu Phạm Văn Hoà, Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp
Đồng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hoà, Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp cũng cho rằng mức đặt cọc 10% là phù hợp, nhưng Đại biểu Phạm Văn Hòa đề nghị, cần quy định trường hợp hủy tiền đặt cọc. Cụ thể, trong trường hợp khách hàng đặt cọc 10% rồi hủy hợp đồng thì có mất tiền đặt cọc không? Hay trường hợp chủ tiền đầu tư nhận tiền đặt cọc, nhưng không giao nhà theo quy định, theo hợp đồng, lúc này người mua không đòi được tiền đặt cọc thì xử lý như thế nào, để tránh thiệt thòi cho người mua?
Còn đại biểu Nguyễn Minh Tâm, Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Bình đặt vấn đề, Ban soạn thảo nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5% - 10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp, thì khách hàng, kể cả chủ đầu tư đều dễ dàng bỏ cọc nếu không có nhu cầu nữa, và điều này đã xảy ra trên thực tế.
Quan điểm của Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, quy định thống nhất mức tiền đặt cọc không được quá cao để không biến đặt cọc thành huy động vốn, nhưng cũng không được quá thấp. Do vậy, Ủy ban Kinh tế và các cơ quan liên quan sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội để quy định mức đặt cọc hợp lý.
