Cần chính sách phù hợp phát triển bất động sản du lịch
Là phân khúc bất động sản (BĐS) mới phát triển ở nước ta; đặc biệt kể từ năm 2016 đến nay, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch chưa có những nội dung đặc thù phù hợp với đặc điểm riêng của loại hình BĐS này. Riêng ở góc độ pháp luật về kinh doanh BĐS, nhiều nhà nghiên cứu đánh giá pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa hoàn thiện, khung pháp lí của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch.
Cụ thể, các chuyên gia, nhà nghiên cứu cho rằng, chúng ta chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch. Theo đó, sự phát triển của BĐS du lịch gắn bó mật thiết với sự phát triển của ngành du lịch. Trong những năm gần đây, du lịch Việt Nam có nhiều khởi sắc, lượng khách tăng mạnh qua từng năm. Với xu hướng tăng trưởng nhanh của lượng khách du lịch, trừ giai đoạn 2020 - 2021 do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid - 19, BĐS du lịch có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới. Mặc dù vậy, chính sách phát triển du lịch vẫn còn những điểm cần hoàn thiện như nghiên cứu chính sách miễn visa, xây dựng chương trình kích cầu du lịch nội địa, chú trọng hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực du lịch...nhằm thu hút khách du lịch và tạo đà phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid - 19.
Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng ngành du lịch (bao gồm phần vận hành BĐS du lịch) chưa được hưởng các ưu đãi như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác. Đối với BĐS du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng không có ưu đãi gì đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; đồng thời là phân khúc BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Các chuyên gia, nhà quản lý cũng cho rằng, pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống. Gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, nhiều quy định liên quan tới BĐS du lịch được ban hành. Tuy nhiên, do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lí nhà nước rất lúng túng trong việc quản lí BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch.
Theo các nhà nghiên cứu, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm” . Trong bối cảnh đó, hoàn thiện chính sách, pháp luật “để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa” là yêu cầu khách quan, cấp thiết .
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch còn chưa đầy đủ, thống nhất và tương thích trong nội dung các quy định của các đạo luật liên quan trực tiếp đến BĐS du lịch. Thực tế, BĐS du lịch xuất hiện ở những nước phát triển và dường như theo khách du lịch du nhập vào Việt Nam. Nhậy bén nắm bắt được nhu cầu thực tiễn và dư địa của phân khúc thị trường BĐS này, các doanh nghiệp, giới đầu tư thực hiện dự án BĐS du lịch. Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc BĐS du lịch đặt ra những vấn đề đòi hỏi các cơ quan quản lý phải giải quyết như vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng BĐS du lịch; hợp đồng thuê lại Condotel giữa chủ đầu tư với khách hàng để kinh doanh; chính sách phát triển các BĐS du lịch ... Những nội dung này chưa được Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 ... quy định cụ thể.
Trên thực tế sự phát triển của hoạt động du lịch có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng của đầu tư BĐS du lịch và ngược lại. Tuy nhiên, dường như chưa có sự kết nối giữa Luật Du lịch năm 2017 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về vấn đề này. Luật Du lịch năm 2017 chưa đề cập đến BĐS du lịch như một trong những yếu tố, sản phẩm hỗ trợ thúc đẩy, thu hút khách du lịch. Bởi BĐS du lịch đóng vai trò cung cấp sản phẩm nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi cho du khách.
Các chuyên gia cũng cho biết, Luật Đầu tư năm 2020 mới “dừng lại” ở các quy định về đầu tư nói chung mà chưa có một số quy định về chính sách cụ thể, đặc thù nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài đầu tư trong lĩnh vực BĐS du lịch. Mặt khác, pháp luật kinh tế dường như chưa quy định cụ thể về vấn đề kinh doanh thông qua việc chia sẻ kỳ nghỉ trong năm trong cùng một hệ thống khách sạn, chuỗi nhà hàng trên quy mô khu vực. Vẫn còn “thiếu vắng” các quy định về sự vận hành hoạt động của mô hình kinh tế chia sẻ trong đặt phòng, cung cấp các khách sạn ... thông qua mạng internet, ứng dụng công nghệ số hiện đại. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa đề cập đến loại hình đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Đạo luật này mới quy định về các loại hình kinh doanh BĐS truyền thống như kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất. Các loại hình kinh doanh BĐS mới xuất hiện và phát triển mạnh mẽ hiện nay chưa được đề cập, quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nêu rõ, các sản phẩm BĐS du lịch, bao gồm: Condotel, Shophouse, Resort ... chưa được giải mã, định danh chính thức về mặt khái niệm để đi đến cách hiểu thống nhất trong một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2020 ... Hiện nay, nước ta đang thiếu một hệ thống chính sách, pháp luật về BĐS du lịch thống nhất, đầy đủ, đồng bộ. Các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, thống nhất. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta.