LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG

Sửa đổi Luật Đất đai để phát huy nguồn lực cho sự phát triển kinh tế-xã hội

Đề cập về việc sửa đổi Luật Đất đai, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Đoàn Thị Thanh Mỹ nhấn mạnh: Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những  động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Toàn cảnh Hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo hướng tiếp cận tổng hợp, liên ngành và trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thống nhất quản lý, phân bổ và sử dụng đất đai; là cơ sở để Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường; góp phần giải quyết các vấn đề xã hội, tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất. Việc giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số được quan tâm. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích của các bên liên quan, cũng như đời sống, sinh kế của người có đất bị thu hồi. Việc đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đạt tỷ lệ cao. Cơ sở dữ liệu về đất đai bước đầu được quan tâm xây dựng.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được bảo đảm và phát huy, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh; thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện. Chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, những quy định đổi mới về giá đất đã tạo sự chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế. Chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn. Chính sách đất đai về nhà ở xã hội đạt được một số kết quả quan trọng. Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng, đã giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về đất đai có chuyển biến tích cực; nhiều vụ việc tham nhũng, vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai được xử lý nghiêm minh.

Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Đoàn Thị Thanh Mỹ đề cập về sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Đoàn Thị Thanh Mỹ, mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau hơn 08 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo của Đảng tại các Nghị quyết, Kết luận và tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền, lợi ích của người dân, doanh nghiệp.

Phát biểu tại Hội thảo, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng nhấn mạnh: Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang cao pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào cao thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai đã được xây dựng mới, bổ sung với thời kỳ mới của đất nước và bối cảnh quốc tế nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy hoạch sử dụng đất.

Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng phát biểu tại Hội thảo.

Theo Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng, nguồn lực về đất đai cơ bản chưa thực sự phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn khó khăn, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, việc giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộcở một nơi còn chậm, hiệu quả chưa cao; chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất còn bất cập. Việc thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai trong giao dịch đất đai còn hạn chế, bất cập; công tác đăng ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm; vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời nên trở thành vấn đề nhức nhối của xã hội và là mối quan tâm lớn của Nhân dân. Do đó, để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thu hút đầu tư, giải quyết những vấn đề mới và phát sinh trong thực tiễn, thì chính sách pháp luật đất đai phải tiếp tục được hoàn thiện là cần thiết.

Công khai, minh bạch, dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình khi định giá đất

Vấn đề quy định về giá đất và tổ chức định giá đất của Luật Đất đai năm 2013 theo Nghị quyết số 18-NQ/TW nhận được sự quan tâm của nhiều đại biểu tại Hội thảo. Đề cập về vấn đề này, TS.Nguyễn Hữu  Dũng, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường.  Để làm điều đó, cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt, đặc biệt khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; Hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Theo TS.Nguyễn Hữu Dũng, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá. Ngoài ra, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường.

PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ nêu quan điểm tại Hội thảo.

Cho ý kiến về xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung về giá đất so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, trái với mong đợi của nhà làm luật và nhà quản lý, vấn đề khiếu nại giá đất, đặc biệt là giá đất tính bồi thường, gần như không có chiều hướng giảm.

Thứ nhất, việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thiếu công khai, minh bạch, thiếu dân chủ và gây ra sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường. Cụ thể, Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc xác định giá đất không quy định nguyên tắc “công khai, minh bạch” hay “công bằng, dân chủ” trong việc xác định giá đất. Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền xác định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dưới dự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường. Ngoài một chủ thể đại diện cho “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” do Sở Tài nguyên và Môi trường “chọn lựa một cách ăn khớp”, thì tất cả các chủ thể còn lại đều là cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan tham mưu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thành phần quyết định giá đất như vậy nên mang mặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường. Mặt khác, vì không có nguyên tắc “công khai, minh bạch” và cũng không có các các quy định về “dân chủ, công bằng” trong trình tự, thủ tục định giá đất. Với cơ chế này, việc định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan hành chính nhà nước. Người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất. Các quy định trên có dấu hiệu mâu thuẫn với Điều 199 Luật Đất đai về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai. Mặt khác, các quy định trên cũng chưa thể chế hóa được khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch”.

Tuy nhiên, ngoài việc “bỏ khung giá đất”, các quy định trong Dự thảo hầu như không sửa đổi theo hướng khắc phục được các bất cập trên. Cụ thể, Điều 132 Dự thảo quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc “công khai, minh bạch”. Điều 131 Dự thảo đều giao toàn quyền xác định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dưới dự tham mưu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Điểm đ khoản 1 Điều 129 Dự thảo tuy có quy định nguyên tắc “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Tuy nhiên, các quy định này không đủ tạo ra cơ chế để bảo đảm việc tư vấn này là “độc lập, khách quan, trung thực” như trong quy định mà Dự thảo đã nêu ra. Mặt khác, Điều 134 về Giá đất cụ thể: Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính trong thẩm định và quyết định giá đất cụ thể là một điều hoàn toàn bất cập.

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, theo PGS.TS Phan Trung Hiền, cần bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình.” Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương. Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm: Quy trình chuyên môn; Quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các Sở ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (Hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của Hội đồng thẩm định.

Quy hoạch sử dụng đất cần thống nhất và tuân thủ theo hệ thống quy hoạch chung

Trong khuôn khổ Hội thảo, các đại biểu, chuyên gia còn cho ý kiến vào quy định rõ hơn về quy hoạch sử dụng đất; tích tụ, tập trung đất nông nghiệp; cần làm rõ hơn về sở hữu toàn dân về đất đai... Đề cập về quy hoạch sử dụng đất, TS.Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm: Trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ hơn về quy hoạch sử dụng đất. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch đi sau trong hệ thống quy hoạch. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất là yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và tiềm năng đất đai có thể huy động được. Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu trong tất cả các đồ án quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch. Vì vậy, hệ thống quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất và tuân thủ theo hệ thống quy hoạch chung.

 TS.Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Theo TS.Đặng Việt Dũng, cần thống nhất thời gian và thuật ngữ dùng chung khi quy định khoảng thời gian được xác định để làm cơ sở dự báo, tính toán các chỉ tiêu kinh tế - xã hội cho việc lập tất cả các cấp và loại quy hoạch ở tất cả các loại luật để thuận lợi cho công tác khảo sát, đánh giá, dự báo khi xây dựng quy hoạch. Đề xuất thời gian quy hoạch và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy theo Luật Quy hoạch. Bổ sung vào dự thảo quy định về thời gian và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất đô thị và nông thôn phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng.

TS.Đặng Việt Dũng cũng cho rằng, cần nổ sung các nội dung còn thiếu trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dung đất quốc gia, quy hoach sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đât đô thị và nông thôn vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho đồng bộ và thống nhất với các luật liên quan.

Góp ý vào nội dung tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, TS.Nguyễn Văn Tiến - Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban Kinh tế Trung ương cho rằng, trong thực tiễn, liên kết hợp tác sản xuất giữa các hộ nông dân để sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường trong một giai đoạn, thời kỳ nhất định với quy mô không lớn, nên không nhất thiết phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước. Vì vậy, nên cân nhắc quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quyết định.

Trường hợp trong phương án sử dụng đất có thay đổi mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp thì phải thỏa thuận với chủ sử dụng đất về phương án hoàn trả đất nông nghiệp sau khi đã tham gia tập trung đất đai. Trường hợp tập trung đất nông nghiệp mà phải điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Điều 188 của Luật này. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tập trung đất nông nghiệp và đảm bảo ổn định quy hoạch đất nông nghiệp đã tập trung. Theo TS.Nguyễn Văn Tiến, cần xem xét lại việc bảo đảm ổn định quy hoạch đất nông nghiệp đã tập trung để đảm bảo định hướng sử dụng linh hoạt, hiệu quả đất nông nghiệp.

Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành phát biểu kết luận Hội thảo.
 

Phát biểu kết luận Hội thảo, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành đánh giá cao với những ý kiến đóng góp của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học. Những ý kiến sẽ góp phần giúp cho cơ quan soạn thảo, thẩm tra hoàn thiện về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành, qua những ý kiến đóng góp cho thấy, một số vấn đề cần tiếp tục được Ban soạn thảo dự án Luật làm rõ như: định giá đất, quy hoạch, tái định cư cho người dân sau khi thu hồi đất... Mục đích là để có phương pháp tiếp cận, giải quyết những vấn đề còn bất cập, tồn tại trong thực tiễn cuộc sống cũng như đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành cũng đề nghị Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu những kiến nghị, đề xuất của các chuyên gia, nhà khoa học để tiếp tục tổ chức những hội thảo chuyên sâu hơn đối với từng nhóm vấn đề cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp thứ 4 tới./.

Trân trọng giới thiệu một số hình ảnh tại Hội thảo:

Các đại biểu, chuyên gia, nhà khoa học phát biểu đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

TS.Nguyễn Văn Tiến- Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban Kinh tế Trung ương nêu quan điểm về tích tụ, tập trung đất đai.

TS.Nguyễn Đình Bồng - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam góp ý vào nội dung phân loại đất đai, chế độ sử dụng các loại đất.

PGS.TS Lưu Đức Hải - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam đóng góp ý kiến về vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành phát biểu kết luận Hội thảo và đề nghị Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu những kiến nghị, đề xuất của các chuyên gia, nhà khoa học để tiếp tục tổ chức những hội thảo chuyên sâu hơn đối với từng nhóm vấn đề cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp thứ 4 tới.