SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN PHẢI PHÙ HỢP VỚI CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CHỈ THỂ CHẾ HOÁ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐÃ CHÍN, ĐÃ RÕ
Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa XIII
Ngày 16/6/2022, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra 05 quan điểm, 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi.
Một trong tám nhóm chính sách lớn của Nghị quyết số 18-NQ/TW là hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai. Để cụ thể hoá chính sách trên, Nghị quyết yêu cầu chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...
Tại Kế hoạch của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ban hành mới đây cũng nêu rõ, trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật phải bảo đảm thể chế hóa đúng, đầy đủ các quan điểm, nhiệm vụ, giải pháp, đặc biệt là 8 nhóm vấn đề trọng tâm trong hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.
.jpg)
Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính Nguyễn Tân Thịnh
Quan tâm tới một số vấn đề về tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính Nguyễn Tân Thịnh cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai, nhưng xác định rõ hơn việc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chính sách hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi.
Để bảo đảm tài chính đất đai thực sự là công cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính Nguyễn Tân Thịnh cho rằng, nếu các khoản thu tài chính từ đất đai là phí, lệ phí thì nằm trong khoản thu “phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai”; nếu không phải là phí, lệ phí thì các khoản thu từ dịch vụ công được xác định là nguồn thu hợp lý, hợp lệ của các doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng, nhiệm vụ phù hợp để cung cấp dịch vụ công, được quy định đầy đủ tại pháp luật có liên quan về doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp công lập nên không cần thiết phải ban hành quy định riêng.
Dự thảo Luật mở rộng trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng đất kết hợp. Tuy nhiên, việc kết hợp có thể diễn ra giữa các loại đất khác nhau, nếu các trường hợp đều thực hiện nộp tiền sử dụng đất như trường hợp giao đất làm nhà ở, nghĩa địa là không phù hợp và không bao quát hết thực tiễn. Cục trưởng Cục Quản lý Công sản kiến nghị chỉ cho phép đối với tổ chức được chuyển mục đích đất hiện tại sang đất sản xuất kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở; đối với các trường hợp khác, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất theo mục đích đã được xác định tại quyết định giao đất, cho thuê đất thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc trả lại đất cho Nhà nước giao cho người sử dụng đất khác có nhu cầu sử dụng đất đúng mục đích được giao, được cho thuê.
Ảnh minh hoạ (Nguồn: Internet)
Về cho thuê đất, Dự thảo kế thừa quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, qua thực tiễn, Cục trưởng Nguyễn Tân Thịnh cho rằng quy định như trên là chưa phù hợp, chưa đi vào cuộc sống. Bởi về bản chất, Nhà nước không thu nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với đơn vị sự nghiệp công lập, nhưng phát sinh nhiều thủ tục, tốn thời gian, công sức và chi phí. Nhiều đơn vị không kịp làm thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất và thủ tục miễn tiền thuê đất dẫn tới phải nộp tiền thuê đất. Bên cạnh đó, quy định về hình thức thuê đất đã thu hẹp đáng kể phạm vi được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê, song Cục trưởng Nguyễn Tân Thịnh nhận thấy cần xem xét lại đối với đất xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Đồng thời cần bổ sung quy định về việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa theo hướng tách giá trị đất đai khỏi giá trị doanh nghiệp, doanh nghiệp cổ phần hóa phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như các doanh nghiệp khác để bảo đảm các doanh nghiệp cổ phần hóa duy trì mục tiêu, ngành nghề kinh doanh được xác định khi cổ phần hóa, bảo đảm công khai, minh bạch và đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa.
Ngoài ra, để bảo đảm đồng bộ, tránh chồng chéo với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản cho rằng dự thảo luật nên khoanh lại phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được áp dụng đối với đất do Nhà nước thu hồi theo pháp luật về đất đai, mà tài sản gắn liền với đất là tài sản công. Cần nghiên cứu việc đấu thầu đối với trường hợp các dự án Nhà nước cần ưu đãi thay cho việc giao đất không thông qua đấu giá như hiện nay. Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định cụ thể thế nào là “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; nguyên tắc và cách xác định giá trị “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” và nghĩa vụ tài chính khi thế chấp, bán hoặc cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Cục trưởng Nguyễn Tân Thịnh nhấn mạnh, tài chính đất đai là vấn đề lớn, có liên quan và tác động trực tiếp tới đời sống của Nhân dân, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân cũng như nguồn thu của ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, chính sách này chịu sự chi phối của các quy định về chế độ sở hữu, chế độ quản lý, sử dụng đất đai và giá đất. Chính vì vậy cần lấy ý kiến rộng rãi, tổng hợp đầy đủ ý kiến của các nhà khoa học, các nhà quản lý, các đối tượng chịu sự tác động để nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo, bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả và khả thi trong thực tiễn./.