GS.TS ULRICH BATTIS: THU HỒI ĐẤT CHỈ ĐƯỢC TIẾN HÀNH THEO LUẬT HOẶC TRÊN CƠ SỞ LUẬT QUY ĐỊNH HÌNH THỨC VÀ MỨC BỒI THƯỜNG
TS. ĐẶNG VIỆT DŨNG: CẦN BỔ SUNG ĐẦY ĐỦ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) NHỮNG LOẠI ĐẤT ĐÃ ĐƯỢC QUY ĐỊNH Ở CÁC LUẬT KHÁC
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law
Phóng viên: Theo chương trình lập pháp, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV, Luật sư có đánh giá như nào về Luật Đất đai năm 2013 sau gần 10 năm triển khai thực hiện?
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở kế thừa nhiều nội dung quan trọng trong Luật Đất đai năm 2003. Sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 2013 là cơ sở quan trọng để triển khai công tác quản lý đất đai; là căn cứ pháp lý cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người dân; quy định nguyên tắc, cơ chế pháp lý trong công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cứ và các chính sách xã hội khác có liên quan đến đất đai. Luật Đất đai năm 2013 trong quá trình triển khai, áp dụng đã thúc đẩy được việc thay đổi, cải cách hành chính, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai
Luật Đất đai 2013 đã có những quy định tiến bộ hơn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký đất đai điện tử; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người …). Việc này đã đảm bảo được một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất, được pháp luật bảo hộ trong việc sử dụng đất.
Về chính sách thu hồi đất, Luật Đất đai đã quy định cụ thể hơn cho việc phân định các dự án nhà nước thu hồi đất và các dự án do chủ đầu tư tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất. Điều này đã đảm bảo việc thu hồi đất không tràn lan, bảo vệ việc sử dụng đất ổn định của người dân, tăng tính hiệu quả trong việc sử dụng đất. Các chế độ bồi thường đã được quy định đầy đủ, cụ thể hơn, đảm bảo bồi thường, hỗ trợ đầy đủ cho người dân có đất thu hồi, giúp ổn định trật tự và ổn định xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Tuy vậy, bên cạnh những điểm tích cực, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, vướng mắc nhất định. Đầu tiên là việc phân định dự án thu hồi đất vẫn theo phương pháp liệt kê các loại dự án đầu tư mà không đi vào bản chất vì lợi ích kinh tế xã hội của các dự án đầu tư. Các dự án đầu tư xây dựng chỉ cần nằm trong danh mục các dự án được quy định tại Điều 62 là được phép thu hồi đất trong khi tính chất vì lợi ích kinh tế xã hội hoàn toàn bị bỏ ngỏ. Điều này dẫn đến tình trạng người sử dụng đất chưa được thuyết phục, chưa tự nguyện, phối hợp, đồng thuận với việc thu hồi đất, dẫn đến việc thu hồi đất kéo dài, vừa gây mất ổn định trật tự xã hội vừa làm dự án chậm triển khai, ít nhiều làm giảm tính kinh tế của các dự án đầu tư xây dựng. Tiếp đến, mặc dù hệ thống thông tin đất đai đã được xây dựng nhưng chưa đồng bộ, đầy đủ, khả năng tiếp cận của người dân còn bị hạn chế.
Phóng viên: Luật Đất đai được đánh giá là đạo luật quan trọng, phức tạp và có tác động đến mọi mặt trong đời sống và kinh tế - xã hội. Tuy vậy, đây cũng là đạo luật có tần suất sửa đổi khá nhiều. Theo Luật sư, vì sao tính ổn định của Luật Đất đai vẫn còn hạn chế như vậy?
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Dưới góc nhìn của cá nhân, Luật Đất đai hiện nay chưa có tính ổn định bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan:
Thứ nhất, pháp luật của đất đai hiện nay vẫn được một số quan điểm coi là một nhánh của luật hành chính. Đây là một tài sản lớn, phổ biến trong đời sống xã hội, nên Luật Đất đai nên được quan niệm là một bộ phận của luật dân sự. Nhưng thực tế những lần ban hành Luật gần đây, đều là ban hành Luật Đất đai trước, sau đó mới ban hành Bộ luật Dân sự.
Thứ hai, Luật Đất đai chưa thỏa mãn được đầy đủ những nhu cầu của hoạt động dân sự. Quyền tài sản luôn được coi là trung tâm của pháp luật dân sự, trong đó ngoài những quy định đặc thù về loại tài sản, quyền tài sản luôn có những thành tố chung của mọi loại tài sản như quyền đăng ký hay các quyền năng tố tụng. Tuy vậy do chưa được quan niệm là một phần của pháp luật dân sự nên luật đất đai chưa được thiết kế, xây dựng theo hướng bổ trợ cho pháp luật dân sự. Chính vì vậy, Luật đất đai chưa theo kịp những đòi hỏi của đời sống dân sự nên luôn cần phải thay đổi. Thời gian giữa những lần sửa đổi tương đối lâu nên mỗi lần thay đổi, luật đất đai luôn thay đổi rất nhiều mới theo kịp nhu cầu của đời sống dân sự.
Thứ ba, năng lực, trình độ lập pháp còn nhiều điểm hạn chế, có nhiều quy định bất cập ngay từ thời điểm ban hành, chưa đáp ứng đời sống xã hội hiện tại.
Thứ tư, Bản thân các quy định của pháp luật về đất đai hiện đang rất phức tạp, nhiều nội dung còn tồn tại, chưa được áp dụng thống nhất, thiếu tính đồng bộ.
Phóng viên: Luật sư có nhìn nhận tổng quan như nào về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Dự thảo Luật Đất đai lần này có sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều so với Luật Đất đai 2013. Về cơ bản, bố cục của Dự thảo Luật được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành, tăng thêm 02 chương (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương).
Nhìn chung, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã quy định cụ thể, chi tiết hơn một số vấn đề; đồng thời tháo gỡ được những vướng mắc, hạn chế mà các đạo luật trước đây còn tồn tại như chú trọng, quan tâm hơn đến quyền của công dân đối với đất đai khi đã dành riêng Mục 3 Chương II của Dự thảo quy định về vấn đề này; nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có sự thay đổi theo hướng đảm bảo tốt hơn lợi ích của người dân có đất bị thu hồi; có điều khoản riêng quy định cụ thể các hành vi vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai tại Dự thảo Luật; thống nhất về cách áp dụng pháp luật trong lĩnh vực đất đai…
Phóng viên: Từ những mặt tích cực và bất cập đã chỉ ra, qua nghiên cứu, Luật sư quan tâm đến vấn đề nào của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022)?
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Liên quan tới nội dung của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, cá nhân tôi đặc biệt quan tâm một số nội dung sau:
Thứ nhất, vấn đề khai thác thông tin đất đai. Thông tin đất đai là một vấn đề rất quan trọng cho người dân khi tham gia vào các giao địch đất đai. Nếu thông tin không minh bạch, người dân sẽ chịu những rủi ro rất lớn đối với các giao dịch này, đồng thời phát sinh rất nhiều tranh chấp về sau. Hệ thống thông tin đất đai đầy đủ cũng giúp người dân có thể khai thác, sử dụng dữ liệu thông tin để bảo vệ quyền lợi của họ trong các tranh chấp đất đai, sẽ giúp các vụ việc tranh chấp nhanh chóng được giải quyết một cách chính xác, đầy đủ, công tâm, tránh phát sinh khiếu kiện kéo dài gây phí tổn tài nguyên của xã hội.
Thứ hai, vấn đề thu hồi đất luôn là vấn đề nhức nhối trong pháp luật về đất đai. Làm thế nào để đảm bảo dung hòa lợi ích giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp luôn là một trăn trở không chỉ của những nhà lập pháp mà còn của những người trực tiếp vận dụng pháp luật như bản thân tôi. Vấn đề mấu chốt là dự án có mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là dự án nào? Không phải chỉ cá nhân tôi hay các luật sư quan tâm đến vấn đề mấu chốt này mà tất cả những người dân có đất thu hồi đều rất quan tâm. Họ quan tâm là để ủng hộ các dự án nếu thực sự dự án đó đem lại lợi ích quốc gia, công cộng cho mọi người và cho bản thân họ cũng như con cháu của họ.
Tuy nhiên hiện nay, cả trong Luật Đất đai năm 2003 và Dự thảo mới vẫn đang định nghĩa dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng theo kiểu liệt kê (Điều 62) mà chưa đi vào bản chất mục đích của các dự án. Cách định nghĩa này vô hình chung tạo ra khó khăn cho người dân, nhà nước và doanh nghiệp để có thể đạt được đồng thuận. Doanh nghiệp chỉ cần đảm bảo dự án của họ thỏa mãn các tiêu chí trong pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng do các cơ quan phê duyệt dự án ban hành là đủ điều kiện để được thu hồi đất trong khi yếu tố vì lợi ích quốc gia, công cộng trong mỗi trường hợp cụ thể không được xem xét, đánh giá, thảo luận đầy đủ giữa ba bên. Tiếng nói, sự tham gia của người dân trong quá trình đánh giá, xem xét yếu tố vì lợi ích quốc gia, công cộng rất hạn chế.
Điều đáng nói việc quy định các dự án được thu hồi đất quy định tại Điều 67 (Dự thảo) lại có phần hạn chế hơn cho người dân có đất thu hồi so với Điều 62 (Luật Đất đai năm 2013). Cụ thể, đối với dự án kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 62 (Luật Đất đai năm 2013) phải là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới trong khi dự án kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 67 (Dự thảo) chỉ cần là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án có quy mô lớn, có tính định hướng phát triển đô thị, đòi hỏi nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật cũng như phải đảm bảo sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng trong khi dự án đầu tư xây dựng đô thị chỉ thuần túy là dự án kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết những nhu cầu ngắn hạn về nhu cầu nhà ở. Dự thảo luật đã bỏ từ “MỚI” đi với hệ quả có thể dẫn đến việc thu hồi đất để xây dựng đô thị một cách tràn lan, thiếu định hướng, thiếu hiệu quả, đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hơn.
Về việc bồi thường về đất cho người bị thu hồi, việc giá đất bồi thường theo giá đất cụ thể đã được quy định tại Điều 74 (Luật Đất đai năm 2013): “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” nên trên thực tế thực hiện nhiều địa phương đã vận dụng để bồi thường hợp lý nhất cho người bị thu hồi. Đơn cử như tại Thành phố Hồ Chí Minh, có những dự án đã điều chỉnh bồi thường cho người bị thu hồi gấp 35 lần giá đất trong bảng giá đất của Thành phố. Tại Hà Nội cũng có quy định điều chỉnh giá đất bồi thường gấp 2,5 lần bảng giá đất tại những quận huyện nhất định. Việc quy định về bồi thường theo giá đất cụ thể tại Điều 79 (Dự thảo luật) “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do vậy là không mới, chủ yếu để phù hợp về kỹ thuật lập pháp với khoản 5 Điều 79 (Dự thảo luật) “Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất” mà thôi.
Việc tách quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể thành hai điều (Điều 130 và 131 Dự thảo luật) cũng chủ yếu để phù hợp về kỹ thuật lập pháp. Bản thân nội dung của hai điều này không có nhiều thay đổi so với Điều 114 (Luật Đất đai năm 2013).
Thứ ba, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, dự thảo Luật đã có quy định mới so với Luật Đất đai 2013, quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do một đầu mối giải quyết duy nhất là Tòa án nhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án là hợp lý vì Tòa án là cơ quan duy nhất thực hiện quyền tư pháp, thực hiện chức năng xét xử. Đây là cơ quan có nhiều kỹ năng, chuyên môn nghiệp vụ trong quá trình giải quyết tranh chấp. Vì vậy, các tranh chấp đất đai được Tòa án có thẩm quyền giải quyết sẽ đảm bảo tốt nhất các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đảm bảo khách quan kết quả giải quyết vụ án.
Tuy nhiên, liên quan đến việc cung cấp hồ sơ, tài liệu, Điều 227 dự thảo Luật lại quy định: “Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”. Quy định này nhìn qua sẽ có lợi cho đương sự. Tuy nhiên, quy định này vẫn chung chung khi chưa quy định cụ thể quyền yêu cầu của đương sự. Thực tế, quan điểm phổ biến tại Uỷ ban nhân dân các cấp là chỉ cung cấp tài liệu hồ sơ theo yêu cầu của Tòa án trong khi pháp luật về tố tụng dân sự và tố tụng hành chính đang đề cao việc chủ động của đương sự trong việc thu thập hồ sơ, tài liệu. Việc quy định chưa đồng bộ giữa dự thảo Luật và pháp luật về tố tụng có thể dẫn đến quy định pháp luật chỉ tồn tại trên giấy mà không có khả năng áp dụng vào thực tế.
Thứ tư, cần làm rõ các định nghĩa, khái niệm và áp dụng pháp luật. Ví dụ, trong quá trình hành nghề, đã rất nhiều lần tôi có các kiến nghị giải thích pháp luật đối với các vấn đề quan trọng để các cơ quan áp dụng pháp luật, cụ thể: Định nghĩa, phạm vi cụ thể của đất bãi bồi; thời điểm người dân được công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm có quyết định cấp Giấy chứng nhận hay thời điểm cấp Giấy chứng nhận; định nghĩa vụ thể về đất công ích, phạm vi quản lý và cơ chế cụ thể của đất công ích…
Phóng viên: Qua thực tiễn triển khai thực hiện gần 10 năm qua, Luật sư có kỳ vọng như nào trong lần sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW?
ThS.Luật sư Phan Công Tiến - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Equity Law: Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 được đánh giá là cột mốc quan trọng, chứa đựng những điểm đột phá mới, tạo điều kiện cho việc hoàn thiện và phát triển thị trường đất đai. Nghị quyết ra đời nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW, tôi kỳ vọng đây sẽ là một đạo luật có tầm nhìn dài, lấp đầy các khoảng trống pháp lý, giải quyết được cơ bản những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc trong những năm qua; khắc phục được sự chồng chéo giữa các luật. Đồng thời, cá nhân tôi rất hy vọng, các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được áp dụng triệt để và hiệu quả trên thực tế; là cơ sở quan trọng để người dân thực hiện tốt nhất quyền lợi của mình đối với đất đai và giúp tòa án áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai một cách minh bạch, rõ ràng và thống nhất.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn Luật sư!