SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CHỈ THỂ CHẾ HOÁ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐÃ CHÍN, ĐÃ RÕ
Đảm bảo hợp lý, khả thi trong cơ chế chuyển dịch quyền sở hữu
Với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai lần này là sự kiện có ý nghĩa chính trị, pháp lý đặc biệt quan trọng, là nhiệm vụ lập pháp trọng tâm hàng đầu trong định hướng chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XV. Theo lộ trình, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ tư khai mạc ngày 20/10 tới.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Quan tâm đến dự án Luật này, nhiều chuyên gia đã tham gia nhiều ý kiến đóng góp liên quan đến quyền lợi của người nước ngoài trong các vấn đề liên quan đến đất đai. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hạn chế tối đa quyền sử dụng đất của người nước ngoái, tuy nhiên, khi người nước ngoài đầu tư hàng tỷ đô la thì cũng cần tạo điều kiện để họ được sở hữu những gì tạo ra trên đất, theo tinh thần của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, nguyên tắc dân sự. Thực tế người sử dụng đất có thể là một, nhưng người sở hữu tài sản trên đất có thể là nhiều người, chứ không phải chỉ một. Luật phải cho họ chuyển dịch (quyền sở hữu) vì Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đều cho phép chủ sở hữu được chuyển dịch một phần hay toàn bộ. Các chuyên gia gợi ý, để thực hiện cơ chế chuyển dịch, người nước ngoài phải chứng minh được cái gì là tài sản của chính họ, cái gì cần tham khảo ý kiến người khác, phải minh bạch được tài sản trên đất, tức là cơ chế đăng ký.
Với việc chồng lấn giữa các luật liên quan đến cơ chế này, một số nhà nghiên cứu cho rằng, các quy định hiện nay không hề chồng chéo bó buộc lẫn nhau. Cụ thể, Luật Nhà ở chỉ quy định về chế độ nhà ở, Luật Lâm nghiệp chỉ quy định chế độ rừng trên đất nhưng lại không quy định về chế độ đất đai tức là gắn giữa đất đai và tài sản trên đất thành một khối chế độ pháp lý đất đai. Do vậy, nội dung này chỉ có Luật Đất đai quy định điển hình thông qua chế độ đăng ký đất đai.
Bàn về các quy định của dự thảo Luật liên quan đến nội dung này, nhiều nhà nghiên cứu chỉ ra rằng, trong dự thảo Luật có nhiều chỗ chỉ quy định dành riêng cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản trên đất chính là người sử dụng đất, quy định như vậy sẽ khiến những nhà đầu tư trên đất sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, làm nảy sinh tâm lý e ngại.
Cụ thể hơn, phần giải thích từ ngữ ở khoản 4 Điều 3 về bồi thường sử dụng đất, dự thảo quy định đây là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền hoặc bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất khác tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi theo quy định của Luật này. Theo khái niệm này có nghĩa là khi thu hồi đất không tính toán việc bồi thường cho chủ sở hữu tài sản trên đất. Trên thực tế, nhiều dự án thu hồi đất không thực hiện được chính vì người sở hữu tài sản trên đất không ủng hộ. Do vậy, khái niệm bồi thường sử dụng đất phải tính cả những ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất và ảnh hưởng đến người có quyền khác trên đất.
Phân định rõ về các mức độ thu hồi đất
Bàn về dự thảo Luật Đất đai lần này, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải chỉ ra rằng, dự thảo Luật còn bất cập trong quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, có có những ngoại lệ, bất cập, chẳng hạn như, theo quy định, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nếu chủ dự án chưa được cấp giấy nhưng đã được quyết định giao đất rồi thì vẫn được phép thế chấp. Hiện cơ quan nhà nước vẫn làm thế chấp với dự án chưa giao sổ nhưng đã có quyết định giao đất. Các văn phòng đất đai vẫn đăng ký bình thường, không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cần phân định rõ về các mức độ thu hồi đất - Ảnh minh họa
Cùng với đó, luật không cho phép người nước ngoài được đứng tên chứng nhận sổ đỏ đất được thừa kế nhưng cho họ chuyển nhượng đi để thu hồi giá trị. Nhưng người nước ngoài không có giấy để thực hiện chuyển nhượng. Chắc chắn người nước ngoài khi được hưởng thừa kế sẽ phải bán đất thuộc thừa kế của mình đi vì họ không được phép đứng tên trên sổ đỏ, họ buộc phải chuyển nhượng.
Do vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì cần quy định ngoại lệ. Nếu quy định bao trùm khi có hiệu lực vướng thực tế lại không thực hiện được.
Ngoài ra, các nhà nghiên cứu cũng viện dẫn kinh nghiệm quốc tế, theo đó, trên thế giới có địa dịch công và địa dịch tư, địa dịch công có nghĩa là nếu nhà nước xây dựng tàu điện ngầm qua không gian ngầm, không làm ảnh hưởng đến bề mặt trên không của người có đất đó, chỉ giới hạn chiều cao và giới hạn về xây dựng, không thu hồi đất. Trường hợp nhà nước chỉ thu hồi khoảng không bên dưới để xây dựng tàu điện ngầm hoặc đường thoát nước thì bề mặt bên trên, không gian bên trên vẫn phải giữ nguyên. Nhưng hiện nay trong quy định về thu hồi đất đai lại dùng chung là thu hồi quyền sử dụng đất dẫn đến người dân phản ứng. Lần sửa đổi này, các chuyên gia kiến nghị phải có cơ chế phân tách rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất, trường hợp nào nhà nước chỉ thu hồi một phần, hoặc là không gian ngầm.
Theo các nhà nghiên cứu, phải căn cứ vào nhu cầu của nhà nước sử dụng tầng không gian nào, nếu nhà nước sử dụng hết tất cả các tầng không gian, kể cả không gian ngầm, bề mặt và không gian trên không, hoặc do tính chất đặc biệt của công trình mà người ta thu hồi không thể chỉ sử dụng một tầng được thì nhà nước mới thu hồi quyền sử dụng đất nói chung, còn đâu chỉ áp dụng thu hồi một phần.
Các chuyên gia, nhà quản lý nhấn mạnh, quy định về phần thu hồi đất đai phải phân tách rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi một phần, trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Nghị quyết 18 - NQ/TW yêu cầu coi quyền sử dụng đất là hàng hoá và thị trường bất động sản rõ ràng là phải đề cập trên ba mối quan hệ móc xích nhau là quyền sử dụng đất- tài sản gắn liền với đất- giao dịch. Từ cơ sở này, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai không thể giải quyết hết mọi vấn đề nhưng khi đọc luật này, cần phân định được trong chu trình quản lý, nội dung nào thuộc về đất đai, nội dung nào thuộc về các luật khác liên quan.