Giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là nội dung nhận được nhiều ý kiến của các chuyên gia tại Hội thảo khoa học Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc UBTVQH, Trường Đại học Luật Hà Nội, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Quỹ Hòa Bình và Phát triển Việt Nam phối hợp đồng tổ chức vào sáng 9/3 tại Hà Nội.
Vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) đã có nhiều điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai…); quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đã bổ sung quy định sử dụng giá đất sát thị trường để làm gì (“…được sử dụng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất, đầu thầu dự án sử dụng đất”…).
Tuy nhiên, góp ý vào nội dung này, một số chuyên gia cho rằng, vẫn còn nhiều nội dung cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu bổ sung nhằm đảm bảo quy định sau khi ban hành sẽ khả thi thực tiễn, đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Từ đó, các chuyên gia kiến nghị và góp ý nhiều nội dung cụ thể vào các điều, khoản liên quan đến: quy trình định giá đất; chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất; phương pháp định giá đất;...
Cần chuẩn hóa quy trình định giá đất
Liên quan đến các quy định về tài chính đất đai, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, đã có nhiều đổi mới nổi bật trong Dự thảo, tuy nhiên vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học.
Nhấn mạnh, đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị: Bổ sung các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể,..” để nhất quán cách hiểu và áp dụng. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, TS.Cấn Văn Lực cũng đề nghị, cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứ và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường.
Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước sau: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng; Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể…; Công bố Bảng giá đất.
Về tổ chức tư vấn xác định giá đất, TS.Cấn Văn Lực lưu ý, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, tổ chức này phải là một cơ quan độc lập, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề có chức năng tư vấn về phương pháp tính giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giải quyết khiếu nại cụ thể về giá đất theo yêu cầu…., có tính đến yếu tố vùng, miền. Theo đó, nên bổ sung quy định chi tiết hơn về quyền và trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất, chuyên gia định giá đất (Điều 158) như quyền được cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất, cơ sở dữ liệu về đất đai của quốc gia và địa phương, đặc thù, cơ chế sử dụng các loại đát của địa phương;…
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế
Cần có quy định riêng về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất
Quan tâm tới quy định về giá đất, định giá đất, TS.Ngô Ngọc Diễm, khoa Luật – Trường Đại học Văn hóa Hà Nội cho rằng, cần có quy định riêng về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Như vậy, hoạt động định giá đất mới khách quan, minh bạch và giá đất mới có thể phản ánh đúng giá trị của thị trường.
TS.Ngô Ngọc Diễm cũng đề nghị nên bỏ quy định về khung giá đất và giữ nguyên quy định về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, cần có quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và tổ chức tư vấn định giá đất.
Ngoài ra, TS. Ngô Ngọc Diễm cũng lưu ý, các quy định có liên quan đến Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành, các tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam.
Luật hóa cụ thể quy định về phương pháp định giá đất
Đóng góp vào quy định liên quan đến giá đất, TS.Châu Hoàng Thân, khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng, đây là nội dung cốt lõi, chi phối toàn bộ quá trình xác định giá đất. Nhấn mạnh dự thảo đã có nhiều khác biệt cơ bản so với quy định của Luật hiện hành, tuy nhiên, TS.Châu Hoàng Thân đề xuất, với đặc điểm của giá đất và quan điểm, mục tiêu, giải pháp tại Nghị quyết 18-NQ/TW, cần hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất như sau: xác định giá đất phải bảo đảm tính công khai, minh bạch, công bằng, độc lập, trung thực, khách quan và trách nhiệm; Xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường; Quy trình xác định giá đất phải thống nhất, khoa học, chặt chẽ bảo đảm tính chính xác của kết quả định giá; Giá đất được tính đúng, tính đủ dựa trên mục đích định giá.
Về phương pháp định giá đất, theo TS.Châu Hoàng Thân song hành với quy định về nguyên tắc định giá đất thì phương pháp định giá đất là yếu tố cơ bản, bảo đảm tính chính xác và nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Giá đất chỉ có thể được xác định chuẩn xác, đáp ứng các yêu cầu đặt ra khi có những phương pháp định giá khoa học, hiện đại và phù hợp; những phương pháp này phải được vận hành trên nền tảng dữ liệu khoa học, chặt chẽ, chính xác. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không quy định về nội dung này mà chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết vê các phương pháp định giá đất.
Do đó, TS.Châu Hoàng Thân kiến nghị, nội dung về phương pháp định giá đất cần được quy định thành một điều trong Luật Đất đai (sửa đổi), ít nhất bao gồm hai nội dung cơ bản là nguyên tắc áp dụng và những phương pháp định giá đất được áp dụng trong quá trình xác định giá đất./.