DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI): CÂN NHẮC KỸ LƯỠNG QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ
Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở phù hợp tình hình thực tế hiện nay
Sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác phát triển và quản lý nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Các quy định về phát triển và quản lý nhà ở đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để các cấp, các ngành, các địa phương triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại, văn minh… Đặc biệt là chính sách nhà ở xã hội đã giúp cho hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tự tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh - xã hội của đất nước.
Luật Nhà ở (sửa đổi) được hy vọng sẽ thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, theo các chuyên gia và nhà quản lý, pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại về một số vấn đề cụ thể liên quan đến sở hữu nhà ở; xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; phục vụ tái định cư; nhà ở công vụ; nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quản lý, sử dụng nhà chung cư; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở.
Cụ thể, một số chuyên gia chỉ rõ những tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện Luật như: có một số nội dung đã được Luật Nhà ở điều chỉnh nhưng chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất tại các địa phương, có nội dung còn chưa thống nhất với một số đạo luật có liên quan như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quản lý tài sản công…, có một số vấn đề mới phát sinh sau khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa có cơ sở pháp lý để xử lý do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định. Luật Nhà ở năm 2014 chưa có các quy định để nâng cao vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở, nhất là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp để điều tiết thị trường nhà ở, việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, xuất hiện hiện tượng lừa đảo bán dự án trên giấy (dự án ma), gây rủi ro cho người mua nhà, làm rối loạn thị trường bất động sản hoặc có tình trạng người nước ngoài núp bóng trong hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Mặt khác, trong bối cảnh một số các Luật liên quan đã và đang được sửa đổi, bổ sung (như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư) thì việc rà soát, cập nhật và sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở cho phù hợp, thống nhất với các luật này là hết sức cần thiết, bảo đảm tính đồng bộ chung của hệ thống pháp luật.
Theo TS. Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Tp.HCM cùng một số chuyên gia cho rằng, việc xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cần đảm bảo nguyên tắc nhất quán trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính ổn định của pháp luật nhà ở qua các thời kỳ; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn; đảm bảo tính tổng thể, chiến lược, lâu dài, tránh hợp thức hóa những vi phạm, vấn đề phát sinh của thực tiễn mang tính sự vụ, hiện tượng. Luật Nhà ở liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, do đó, cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư công… để tránh sự chồng lấn về phạm vi điều chỉnh giữa các Luật.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Nhấn mạnh những sửa đổi cần hướng đến tháo gỡ thủ tục hành chính, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần sửa đổi theo hướng các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư. Cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần bổ sung một điều quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới.
Rà soát cụ thể các văn bản pháp luật có liên quan về nhà ở
Cho rằng vấn đề quản lý nhà ở là một trong những nội dung lớn của Luật sửa đổi lần này, Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội đề nghị Cơ quan soạn thảo cần rà soát các văn bản có liên quan như: Luật quản lý sử dụng tài sản công 2017; Luật Di sản văn hóa 2012; Luật Kinh doanh bảo hiểm; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Xây dựng 2014.
Qua nghiên cứu pháp luật và giải quyết các vụ việc trong thực tiễn, Luật sư Nguyễn Văn Việt chỉ ra rằng, Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhưng chưa quy định cụ thể hình thức lựa chọn. Trong khi Luật quản lý sử dụng tài sản công 2017 có quy định cụ thể về hình thức lựa chọn này. Do dó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phải làm rõ được về hình thức lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (gồm hình thức chỉ định hoặc hình thức đấu thầu) để bảo đảm phù hợp, thống nhất với Luật quản lý sử dụng tài sản công.
Luật sư Nguyễn Văn Việt, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội
Bên cạnh đó, vẫn còn có sự chưa thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với quy định của Luật Xây dựng về thời hạn bảo hành công trình (theo pháp luật xây dựng thì thời hạn bảo hành công trình cấp I, cấp đặc biệt là 24 tháng, còn theo pháp luật về nhà ở thì thời hạn bảo hành nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng). Thực tế, việc bảo hành công trình xây dựng nói chung được thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, tuy nhiên, Luật xây dựng cũng đã quy định: riêng đối với nhà ở thì việc bảo hành được thực hiện theo pháp luật về nhà ở. Như vậy, việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn bảo hành nhà chung cư là hoàn toàn phù hợp, không mâu thuẫn với Luật Xây dựng.
Ngoài ra, một số nội dung về quản lý sử dụng nhà ở (như quản lý sử dụng biệt thự có giá trị, bảo hiểm nhà ở, bảo trì, cải tạo nhà ở…) cũng cần được dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục kế thừa Luật Nhà ở hiện hành, các quy định này bảo đảm phù hợp, thống nhất với các pháp luật liên quan như Luật Kiến trúc, Luật Di sản văn hóa, Luật kinh doanh bảo hiểm, Luật Xây dựng.
Liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư, một số chuyên gia đề nghị cần rà soát các văn bản như: Luật Nhà ở 2014; Bộ Luật dân sự 2015; Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế Quản lý nhà chung cư; Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Theo các chuyên gia, việc rà soát này nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan, tránh chồng chéo trong thực thi. Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật. Đặc biệt, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh phương án đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn; cần nghiên cứu, thiết kế quy định công trình cấp nào thì tương ứng với tuổi thọ nhất định và có giải pháp đối với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân sẽ đồng thuận cao.