NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP: CẦN CÓ SỰ ĐỒNG BỘ VỀ CHÍNH SÁCH ĐẾN KHƠI THÔNG QUỸ ĐẤT
Cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở (ảnh minh họa)
Giá nhà ở xã hội vẫn còn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân
Cho ý kiến về vấn đề này, ThS Phạm Yến Nhi, Giảng viên Trường Đại học An Giang- Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh cho biết, Nhà nước tác động đến giá nhà ở xã hội thông qua việc giới hạn lợi nhuận đối với chủ đầu tư. Tác động lên giá là cần thiết, nhưng cần lựa chọn cách tác động sao cho không triệt tiêu động cơ kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời phải bảo đảm được chất lượng nhà ở. Cho nên, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở.
Tại Việt Nam, giá nhà ở xã hội được kiểm soát thông qua cam kết về giá của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi nhận được hỗ trợ tài chính của Nhà nước như thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn hai điều kiện: giá bán không cao hơn giá thị trường và định suất lợi nhuận không được vượt 15%. Tuy nhiên, việc kê khai chi phí do chủ đầu tư cung cấp nên rất khó kiểm soát được giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội.
Nhằm làm giảm bớt gánh nặng về tài chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư không được tính những ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc không kiểm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá nhà ở xã hội rất khó kiểm soát. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay vẫn còn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân. Đây chính là rào cản lớn nhất cản trở việc tiếp cận nhà ở xã hội của những người có nguồn lực tài chính hạn chế.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án được trao quyền xác định giá nhà ở xã hội dựa theo chi phí xây dựng thực tế mà chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả. Do đó, không thể chắc chắn rằng, giá thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định theo đúng công thức quy định. Cơ quan giám sát cần đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra việc tính giá nhà ở xã hội cho thuê mua, để tránh tình trạng giá nhà ở xã hội không chênh lệch so với nhà ở thương mại đang lưu thông trên thị trường, vốn không nhận được hỗ trợ tài chính từ Nhà nước.
Mặc dù cơ chế kiểm soát giá được thực thi nhưng nếu không được phối hợp với cơ chế kiểm soát chất lượng sẽ dẫn đến hệ quả nhà ở xã hội giá thấp đi kèm với chất lượng kém. Để giảm chi phí xây dựng, nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng quá xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng, thiết bị và chất lượng phù hợp. Những thiếu sót trong thiết kế, xây dựng và quản lý đã gây ra những ảnh hưởng lâu dài cho người sử dụng nhà ở.
Vì vậy, theo ThS Phạm Yến Nhi, bên cạnh cơ chế kiểm soát về giá, pháp luật cần có những quy định kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội. Trong đó, cần đưa ra những tiêu chí cụ thể để nhà ở xã hội trở thành nơi trú ngụ an toàn, tiện nghi với giá cả phải chăng. Đây được gọi là nhà ở giá hợp lý (affordable housing) và nó không mang ý nghĩa trọn vẹn nếu nó có nghĩa là các gia đình phải di chuyển xa và đắt tiền để có được việc làm và các địa điểm quan trọng khác. Chi phí kết hợp của nhà ở và di chuyển được coi là một thước đo sự thích hợp về nhà ở xã hội.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu đưa ra quan điểm
Cần quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế
Cùng quan tâm đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho biết, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 1 và khoản 2 điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) để không làm thất thoát quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn.
Hiệp hội cũng đề xuất, cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, quy định tại khoản 1 điều này hoặc hoán đổi 20% quỹ nhà ở hoặc quỹ đất ở của dự án nhà ở thương mại bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, hoặc diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoán đổi để sử dụng làm nhà ở xã hội.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu chỉ rõ, các quy định pháp luật chưa quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng đối với nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, nên có rất nhiều người có thu nhập thấp đô thị và người có thu nhập trung bình thấp thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng không được hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, mà cũng không đủ khả năng tài chính, hoặc không có tài sản đủ để thế chấp để vay tín dụng với lãi suất thương mại để mua nhà ở thương mại. Do đó, những hạn chế này cần được khắc phục khi nghiên cứu xây dựng Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là giải pháp căn cơ, dài hạn.
Bàn về vấn đề này, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội Trần Huy Ánh chỉ ra rằng, với các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hiện nay, nếu chúng ta không quan tâm đúng mức đến chất lượng kiến trúc, xây dựng và hạ tầng dân sinh, không gian sống của người dân, thì chỉ 15-20 năm sau chính quyền đã phải tính đến việc giải quyết các khu nhà đó như thế nào, tương tự hiện nay Hà Nội đau đầu với bài toán chung cư cũ xuống cấp.
Theo Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội Trần Huy Ánh, khi nói đến nhà ở xã hội thì bên cạnh người thu nhập thấp đô thị, còn một nhóm đối tượng rất quan trọng là công nhân ở các khu công nghiệp. Theo thống kê của bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước có 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở; tức là cần xây dựng ít nhất 700.000 căn hộ; trong khi hiện chỉ có 330.000 công nhân trong các khu công nghiệp có nhà ở giá rẻ tại chỗ, trên diện tích đất 250ha.
Nhìn chung trên thị trường bất động sản nhiều năm nay, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc trung - cao cấp, rất thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp bao gồm công nhân. Do đó trong lần sửa đổi Luật Nhà ở này, cần tạo hành lang pháp lý, nên bố trí một phần kinh phí hỗ trợ người dân nâng cao chất lượng nhà trọ; đồng thời dùng vốn ngân sách hoặc xã hội hóa vào việc bổ sung hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, trạm y tế, công viên… xung quanh các khu nhà trọ này.
Bên cạnh nhóm công nhân có nhu cầu định cư lâu dài, một bộ phận đáng kể công nhân xác định "đi làm công ty" vài năm. Thu nhập của họ chỉ đủ sinh hoạt và tích lũy ở mức tối thiểu, ở quê họ đã có nhà ở ổn định rồi, vì vậy chắc chắn là nhu cầu có một căn hộ tại khu công nghiệp là không cao. Rõ ràng để hướng sự hỗ trợ đến nhóm công nhân này thì thiết thực nhất là hỗ trợ cải thiện chất lượng nhà trọ và hạ tầng xã hội xung quanh.