QUỐC HỘI THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội xem xét, thảo luận, cho ý kiến. Đây là dự án Luật quan trọng, liên quan đến lợi ích của mọi người dân, nhận được nhiều sự quan tâm của đông đảo cử tri, nhân dân cũng như các chuyên gia, nhà nghiên cứu.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, về chính sách tài chính cho phát triển nhà ở, mục tiêu đặt ra là tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách. Đảm bảo tỷ lệ phân bổ hợp lý nguồn vốn dành cho nhà ở từ ngân sách trung ương và địa phương từ nguồn tiền thu được thông qua hoạt động phát triển nhà ở, tăng cường hiệu quả huy động và sử dụng nguồn vốn phát triển nhà ở.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Để đạt được mục tiêu này, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung các quy định theo hướng: bổ sung thêm các nguồn vốn phát triển nhà ở chưa được quy định trong Luật Nhà ở như cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán và các hình thức huy động vốn khác nhằm phù hợp với quy định của pháp luật khác có liên quan; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về các hình thức huy động vốn, sửa đổi, bổ sung các quy định về các nguồn vốn để phát triển nhà ở, nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở, nguyên tắc huy động, sử dụng vốn.
Cùng với đó, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở thông qua quy định về nguồn vốn mới và tối ưu hóa các nguồn vốn hiện hành nhằm hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước; theo hướng: bổ sung thêm việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển nhà ở xã hội, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội.
Về chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở, cơ quan soạn thảo xác định mục tiêu là hoàn thiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở nhằm bảo đảm hành lang pháp lý đầy đủ để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý sử dụng nhà ở cả phía Nhà nước và phía chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở, các chủ thể có liên quan. Sắp xếp, sửa đổi, bổ sung các quy định về giao dịch nhà ở nhằm bảo đảm phạm vi điều chỉnh rõ ràng, tránh nhiều Luật điều chỉnh một vấn đề. Sửa đổi, bổ sung các quy định còn thiếu hoặc đã có quy định nhưng chưa đầy đủ, cụ thể làm tăng tính minh bạch trong các giao dịch về nhà ở.
Toàn cảnh phiên họp
Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung các quy định về hồ sơ nhà ở; trách nhiệm lập, lưu trữ, bàn giao tiếp nhận hồ sơ nhà ở; sửa đổi, bổ sung các quy định về cải tạo, phá dỡ nhà ở, bảo hiểm, bảo tồn, giữ gìn nhà ở biệt thự, nhà ở có giá trị văn hóa, nghệ thuật, lịch sử. Sắp xếp, đưa một số quy định liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vào chính sách sở hữu nhà ở để bảo đảm tính tập trung thống nhất về quy định sở hữu (như các quy định về cơ quan đại diện chủ sở hữu, quyền trách nhiệm các cơ quan trong quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước...).
Cùng với đó, dự thảo luật bổ sung quy định về trường hợp thu hồi nhà ở, xử lý nhà ở còn bỏ trống, chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở; đưa các giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản sang Luật Kinh doanh bất động sản (các quy định về mua bán, thuê mua nhà ở thương mại, chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại). Sửa đổi, bổ sung quy định về các giao dịch về nhà ở cho phù hợp pháp luật dân sự; sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện được thế chấp/giải chấp dự án nhà ở, nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai.
Về chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư, cơ quan soạn thảo xác định rõ mục tiêu giúp việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đi vào nề nếp tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho các chủ thể có liên quan đến mọi hoạt động trong nhà chung cư, hạn chế các tranh chấp, khiếu nại trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư bảo đảm cho nhà chung cư an toàn trong quá trình sử dụng. Xác định rõ vai trò, trách nhiệm cụ thể của các chủ thể trong việc bàn giao, tiếp nhận, vận hành bảo dưỡng, duy tu hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư.
Do vậy, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định về Hội nghị nhà chung cư, cơ chế hoạt động, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư, tiêu chí thành viên BQT, tư cách pháp nhân của BQT. Sửa đổi, bổ sung quy định về xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng chỗ để xe (ô tô, xe máy, xe đạp) cách xác định diện tích khác trong nhà chung cư (lô gia, hộp kỹ thuật). Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện, năng lực, việc quản lý hoạt động của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, sử dụng, cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Sửa đổi, bổ sung quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Bổ sung quy định về bàn giao, tiếp nhận quản lý, duy tu, bảo dưỡng công trình HTKT khu vực nhà chung cư.
Bên cạnh các sửa đổi, bổ sung chính nêu trên, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát để Luật hóa các quy định đang còn phù hợp tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD trong Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật cũng như tạo hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện.