Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế -xã hội. Sau quá trình tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật đã có nhiều bổ sung, thay đổi đảm bảo phù hợp hơn với thực tiễn so với dự thảo Luật trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5.
Quan tâm tới nội dung về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127), TS. Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đưa ra nhiều phân tích, kiến nghị cụ thể về: “đất khác không phải là đất ở”; Yêu cầu về sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền; Thời điểm thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất;… Cụ thể:
TS. Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)
Thứ nhất, về “đất khác không phải là đất ở”: TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng, so với các phiên bản trước đây, Dự thảo đã có sự điều chỉnh về trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, theo đó đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở”.
Như vậy, nếu nhà đầu tư có “đất khác không phải là đất ở” thông qua cơ chế thỏa thuận thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trên thực tế trong thời gian qua, doanh nghiệp đã gặp vướng mắc khá nhiều liên quan đến việc không thể triển khai dự án đầu tư về nhà ở thương mại khi chỉ có “đất khác mà không phải đất ở”, mặc dù đất khác này phù hợp với “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt”. Việc Dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành sẽ khiến vướng mắc này chưa được tháo gỡ.
Do đó, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định tại khoản 6 Điều 127 Dự thảo theo hướng “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở.”
Thứ hai, yêu cầu về sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền: Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Dự thảo, một trong những điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là “Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”.
Theo TS. Đậu Anh Tuấn, yêu cầu này dường như chưa thật sự hợp lý. Bởi vì, việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với cá nhân, tổ chức là một dạng giao dịch dân sự. Tại thời điểm giao dịch, dự án đầu tư chưa hình thành, vì vậy yêu cầu chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thực hiện các giao dịch này là chưa hợp lý, can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo gánh nặng về thủ tục hành chính.
Mặt khác, xét về tính minh bạch, không rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa vào tiêu chí nào để chấp thuận hoặc không chấp thuận việc thỏa thuận quyền sử dụng đất này?
“Để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư, đề nghị bỏ quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Dự thảo”, TS. Đậu Anh Tuấn đề xuất.
Thứ ba, về thời điểm thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất: Khoản 6 Điều 127 Dự thảo quy định “Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở”.
TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng, quy định trên cần được xem xét ở điểm sau:
Một là, Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, thực hiện dự án đầu tư thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Sau khi hoàn thành thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trên sẽ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định trên là chưa đủ rõ ràng để xác định thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất là trước hay sau thời điểm thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư;
Hai là, nội dung “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở” là thừa, vì đã được quy định về điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại khoản 3 Điều 127 Dự thảo.
Từ phân tích trên, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị bỏ quy định tại khoản 6 Điều 127 Dự thảo.
Dự kiến dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới đây (10/2023)
Thứ ba, sự can thiệp của Nhà nước vào việc thực hiện dự án đầu tư theo cơ chế này: TS. Đậu Anh Tuấn cho biết, tại thời điểm lấy ý kiến nhân dân, đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là … không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.
Do đó, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).
Ngoài ra, liên quan đến quy định Nhà nước thu hồi đất do Nhà nước quản lý, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị rà soát lại các quy định tại Điều 79, Điều 124 và khoản 2 Điều 127 để đảm bảo thống nhất giữa các quy định.
Lý giải cho đề xuất này, TS. Đậu Anh Tuấn chỉ rõ: Khoản 2 Điều 127 Dự thảo quy định trường hợp trong khu vực đất nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thông qua việc chuyển nhượng có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì Nhà nước sẽ thu hồi đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và giao cho nhà đầu thư hoặc cho nhà đầu tư thuê không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, quy định tại Điều 79 Dự thảo về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng lại không quy định thu hồi đất cho trường hợp trên. Điều 124 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cũng không quy định về trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý trong khu vực đất mà nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thông qua việc thỏa thuận. Điều này có thể gây khó khăn trên thực tế triển khai vì thiếu cơ sở pháp lý để Nhà nước thu hồi và giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư./.