LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SỬA ĐỔI: KHÔNG BẮT BUỘC GIAO DỊCH THÔNG QUA SÀN NHƯNG CẦN QUY ĐỊNH ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Vẫn còn quan điểm khác nhau về “khuyến khích” hay “bắt buộc” giao dịch qua sàn
Tại Phiên họp thứ 25 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sau khi tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan thẩm tra dự thảo Luật, Uỷ ban kinh tế đã bỏ nội dung các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Theo Ủy ban Kinh tế, quy định theo hướng như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, khách hàng được chọn phương thức giao dịch nhưng luật sẽ bổ sung quy định về khuyến khích giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất qua sàn bất động sản.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Tuy nhiên, quan điểm của Chính phủ mong muốn các giao dịch bất động sản cần phải thông qua sàn và bắt buộc thông qua sàn. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đưa ra lập luận, thực tế theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, việc giao dịch qua sàn cũng đang là khuyến khích. Trong khi đó, qua tổng kết, quá trình thực hiện vừa qua dẫn đến nhiều hệ lụy, vì tính minh bạch, công khai cũng như các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn. Do khuyến khích nên các điều kiện, yêu cầu của sàn cũng như các quy định về giao dịch của sàn không được quy định rõ ràng, dẫn đến trong hoạt động giao dịch bất động sản trong thời gian qua để lại những hệ lụy ảnh hưởng đến người mua rất nhiều trong thời gian vừa qua. Nhiều vụ việc tranh chấp bất động sản, nhất là các chủ đầu tư không công khai, minh bạch các giao dịch trong hoạt động của mình dẫn đến ảnh hưởng đến thị trường cũng như ảnh hưởng đến người mua.
Hiện nay, trước yêu cầu chung đặt ra và qua thực tế kinh nghiệm một số sàn giao dịch như trái phiếu trong thời gian vừa qua, nên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính phủ vẫn muốn Quốc hội đồng thuận theo hướng các hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch, có sự kiểm soát, chống thất thu về ngân sách, thuế, qua sàn cũng tạo nên một hoạt động đảm bảo bảo vệ người mua, nhất là những bất động sản là những tài sản rất lớn. Do vậy mong muốn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng như Quốc hội đưa vào trong dự thảo luật một số nguyên tắc cơ bản bao gồm các nội dung liên quan đến điều kiện thành lập sàn, các nội dung thành lập sàn, hàng hóa, phạm vi hoạt động của sàn; quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của sàn cũng như của các bên liên quan; kết nối hệ thống thông tin của sàn gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia, đảm bảo sự tích hợp, công khai, minh bạch, như vậy sẽ đảm bảo được hiệu lực quản lý của nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ
Không quy định "cứng" giao dịch phải qua sàn nhưng cần hoàn hiện cơ sở pháp lý xây dựng hệ thống thông tin về đất đai và bất động sản
Giải pháp cho những ý kiến còn khác nhau này, theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thì tại Điều 73 về hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, cần quy định cụ thể hệ thống thông tin về thị trường theo hướng đầy đủ hơn như hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; Phần mềm phục vụ quản lý vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ trong các thành phần của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản lại chỉ duy nhất cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được làm rõ và quy định cụ thể tại Điều 74 của luật. Còn quy định về hạ tầng kỹ thuật, công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thì chưa được thể hiện rõ trong dự án luật này. Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải bổ sung vào ít nhất là những vấn đề có tính nguyên tắc về hạ tầng kỹ thuật, công nghệ thông tin, phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong dự thảo luật này, để bảo đảm quá trình xây dựng cũng như vận hành hệ thống thông tin của hệ thống này được hiệu quả sau khi luật đã ban hành.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị bổ sung tại Khoản 6 Điều 83 quy định trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nghiên cứu có nên quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp dưới, cấp huyện, cấp xã hay không?
Theo chủ tịch Quốc hội đối với điều kiện của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản ở Điều 55, đề nghị rà soát sắp xếp các điều kiện cần đối với quy trình quản lý và vận hành sàn giao dịch như các giấy chứng nhận, điều kiện gì mới được tham gia kinh doanh bất động sản.
Như vậy, dù không quy định "cứng" là phải giao dịch qua sàn bất động sản nhưng với các giao dịch này vẫn phải theo yêu cầu là xây dựng hệ thống thông tin bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng thanh toán không dùng tiền mặt. Bởi theo quan điểm của Uỷ ban thường vụ Quốc hộim nếu thanh toán qua ngân hàng thì qua sàn hay không qua sàn sẽ vẫn minh bạch.
Thực hiện theo ý kiến của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường; Lao động, Thương binh và Xã hội, Khoa học và Công nghệ trong phạm vi, chức năng quản lý hoàn thiện báo cáo, đề xuất xây dựng văn bản quy phạm pháp luật theo hình thức phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật có liên quan về hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin liên quan đến thị trường nhà đất và bất động sản. Vấn đề này sẽ được tiếp tục lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 tới đây, trước khi bấm nút thông qua 2 dự án Luật rất quan trọng này.