Phạm vi giám sát là việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến hết ngày 30/11/2022; đối tượng giám sát gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu; cơ quan, tổ chức liên quan trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các cơ quan, địa phương được giám sát.
Nội dung giám sát là xem xét, đánh giá những kết quả đã đạt được, những hạn chế, bất cập, khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật và các quy định cụ thể trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Trên cơ sở Kế hoạch giám sát chi tiết, Ủy ban Pháp luật đã tến hành xây dựng đề cương Báo cáo gửi các cơ quan chịu sự giám sát yêu cầu báo cáo việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và tổ chức Đoàn Giám sát kết hợp khảo sát về thực tiễn thi hành Luật Nhà ở tại các tỉnh, thành phố: Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu và một số tổ chức, doanh nghiệp, hiệp hội có liên quan đến công tác quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; làm việc với Bộ Xây dựng và xây dựng Báo cáo kết quả giám sát.
.jpg)
Đoàn giám sát của Ủy ban Pháp luật làm việc tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Trên cơ sở giám sát, khảo sát, xem xét các Báo cáo của Bộ Xây dựng và Báo cáo của 05 tỉnh, thành phố về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật nhấn thấy, Luật Nhà ở năm 2014 là đạo luật quan trọng, liên quan đến lợi ích thiết thân, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản, kinh tế - xã hội của đất nước. Các cơ quan của Trung ương và chính quyền địa phương trong chỉ đạo điều hành đã quan tâm tổ chức thi hành Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có các quy định về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương, góp phần bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho người dân, phát triển đô thị và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư đã ngày càng chi tiết, đầy đủ và cụ thể hơn, đặc biệt là các nội dung liên quan đến quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng, sự phối hợp của chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư. Do vậy, đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thực hiện đúng các quy định trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư, góp phần đưa công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên cả nước đi vào ổn định, khắc phục được cơ bản những tồn tại trước đây trong quản lý, vận hành nhà chung cư, tạo nếp sống văn minh, hiện đại tại các đô thị.
.jpg)
Tuy nhiên, sau hơn 08 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế trong việc tổ chức thi hành pháp luật về quản lý, vận hành, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, việc chậm ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật chưa được khắc phục triệt để, một số quy định còn chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tiễn, tình trạng tranh chấp trong quản lý, vận hành, bàn giao kinh phí bảo trì, diện tích sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư diễn ra ở nhiều chung cư, chậm được giải quyết gây bức xúc trong dư luận, một số tranh chấp diễn biến phức tạp, kéo dài, chưa được quan tâm giải quyết dứt điểm, gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh và tiềm ẩn nguy cơ tạo thành các điểm nóng về an ninh trật tự, nhất là tại các đô thị lớn.
Theo báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 30/11/2022 trên phạm vi cả nước có 5.857 nhà chung cư (trong đó có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay (trong đó có 651 nhà chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022).
Qua Báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương cho thấy, hiện nay có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó nhà chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại là 42 nhà chung cư (chiếm 11%) và nhà chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022 (69 nhà chung cư, chiếm 19%).
Các địa phương đã vận dụng nhiều giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhưng tiến độ vẫn không đạt. Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trong giai đoạn 2016-2020 sẽ cải tạo, xây mới 474 chung cư cũ, nhưng từ năm 2015 đến 2022, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây mới được 3 chung cư; đang cải tạo, xây dựng mới 29 chung cư; tiến độ cải tạo chung cư cũ ở Thành phố Hà Nội cũng rất chậm...
Chính sách, cơ chế chưa phù hợp yêu cầu thực tiễn nên chưa thu hút được doanh nghiệp, người dân trong việc cải tạo chung cư cũ, trong khi đó vốn ngân sách hạn hẹp, thiếu quỹ đất sạch để xây dựng chung cư tái định cư, việc xã hội hóa còn gặp nhiều khó khăn. Việc quy hoạch nhà ở tái định cư, chất lượng nhà ở còn nhiều bất cập, chưa làm cho người dân thấy được lợi ích của việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo Ủy ban Pháp luật, Luật Nhà ở là đạo luật đa ngành, liên quan đến nhiều lĩnh vực quản lý thuộc các Bộ, ngành khác nhau và hiện nay các dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý. Trong đó, nhiều nội dung của dự thảo Luật Nhà ở liên quan mật thiết với quy định của dự thảo Luật Đất đai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản như việc bố trí quỹ đất, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu thầu quyển sử dụng đất, phương án bồi thường, tái định cư v.v... Do đó, đề nghị Chính phủ tăng cường chỉ đạo Ban soạn thảo các dự án luật nêu trên phối hợp với các cơ quan của Quốc hội thống nhất phương án chỉnh lý cụ thể trong các dự thảo luật liên quan bảo đảm tính hợp Hiến, hợp pháp và tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục các điểm xung đột, chồng chéo trong thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như đã nêu ở phần trên.
Tại phiên họp toàn thể lần thứ 17, Ủy ban Pháp luật đã cho ý kiến về báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”
Ủy ban Pháp luật cho rằng cần quy định rõ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng quỹ bảo trì được sử dụng cho việc sửa chữa, bảo trì thiết bị kỹ thuật thuộc hệ thống kỹ thuật chung nhưng nằm bên trong căn hộ (sở hữu riêng) và phần hệ thống kỹ thuật cứu hỏa nằm trong căn hộ vẫn thuộc sở hữu chung để bảo đảm an toàn và tính thống nhất của hệ thống. Ngoài ra, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Cần quy định rõ hơn các hạng mục thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng phải xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ và chế tài xử lý với chủ đầu tư nếu không thực hiện đúng quy định này. Bổ sung các hình thức họp trực tiếp, trực tuyến, kết hợp cả trực tiếp và trực tuyến để bảo đảm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Quy định chặt chẽ về điều kiện đầu tư kinh doanh, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của nhân sự đơn vị quản lý vận hành nhằm bảo đảm chất lượng dịch vụ, qua đó bảo đảm chất lượng cuộc sống, sự an toàn về tính mạng, tài sản của cư dân chung cư. Quy định về chế tài xử lý trong trường hợp Ban quản trị, thành viên Ban quản trị vượt quyền, lạm quyền, gây thiệt hại cho cư dân.
Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng cần luật hóa một số quy định phù hợp, đã phát huy hiệu quả trên thực tế của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao như: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư; Các cơ chế ưu đãi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Quy định rõ các trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thuận lợi trong triển khai thực hiện. Nghiên cứu bổ sung việc quy định cụ thể về công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình; công khai kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định. Quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.